avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 389 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Asociaţii de proprietari / ... Administrarea unui complex rezidential cu case si ...
Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Administrarea unui complex rezidential cu case si blocuri

Prin Asociatia de propietari infiintata in febr 2013 se gestioneaza un Complex Rezidential format din: 7 case (P+2E); un bloc cu 3 scari (P+3E) cu ap de 2, 3 camere si duplexuri; doua blocuri cu 2 scari (P+2E+3Partial - "partial" se refera la garsonierele aflate spre exteriorul blocului si care au cate o terasa acoperita de 17 mp) care au ap cu 1, 2 si 3 camere si un bloc cu o scara (P+2E+3Partial) care are ap cu 1 si 2 camere. La preluarea Complexului de catre Asociatie nu s-a intocmit Proces Verbal de Predare Primire si Constructorul n-a predat Cartea Tehnica, din acest motiv inca nu s-a completat Cartea de Imobil a Complexului. Incepand cu ian 2015 singurul angajat al Asociatiei de Propietari este administratorul care este angajat printr-o firma de specialitate. Mentionez ca fiecare propietar are apometre si contoare pt gaze si pt energia electrica proprii. Avem urmatoarele intrebari:
1. Cum se calculeaza fondul de rulment si fondul de reparatii defalcat pt propietarii de case si de ap? Cat reprezinta cheltuiala functie de nr de pers si cat functie de cota parte din suprafata comuna?
2. Cum se repartizeaza cheltuielile pt salariul femeii de serviciu care face curatenie pe casa scarilor si pe spatiile comune din Complex (aleile de acces)? Care este valoarea cei revine fiecarui propietar din Complex (de la case si de la ap)? Daca unele scari nu doresc sa li se faca curatenie de catre femeia de serviciu (isi fac singuri curatenie pe scara blocului) cum se vor repartiza cheltuielile pt acesti propietari? Daca aceasta pers locuieste in Complex cum se poate incheia un contract pt plata ei? Este mai indicat sa se angajeze o pers de la o firma specializata (pana acum se platea pers respectiva “la negru”, prin acord tacit intre propietarii scarilor dar plata nu era calculata corect la nr de pers)?
3. Pers care au domiciliul intr-un ap din Complex, dar nu locuiesc efectiv acolo (au doar mutatia la aceasta adresa dar stau cu chirie in alta parte) vor fi bagati la intretinere? Ce cheltuieli vor avea?
4. Daca unul din pers care are mutatie in ap dar nu locuieste efectiv acolo dar are un PFA a carui sediu este acel ap, va fi trecut la plata intretinerii si aceste cheltueli se calculeaza diferentiat pt suprafata adecvata sediului de firma (PFA)? Pt ce suprafata din ap trebuie sa plateasca diferentiat? Cum se calculeaza aceste cheltuieli (la nr de pers sau la cota parte din supt comuna)?
5. Daca intr-un ap propietarii locuiesc maxim 2 sapt la Pasti si 2 sapt la Craciun vor fi pusi la plata cheltuielilor de intretinere? Pt cat timp si pt cate pers vor fi aceste cheltuieli? Cum se calculeaza aceste cheltueli? Persoanele care vin in vizita dupa cat timp vor fi puse la plata intretinerii si care este cuantumul ce il vor plati in plus propietarii ap?
6. Propietarii care lipsesc mai mult de 15zile/luna vor fi scutiti in totalitate de plata partilor comune, pt luna respectiva sau functie de nr de zile in care lipsesc de acasa? Cum se calculeaza aceste cheltuieli (care sunt cheltuelile pe nr pers si care pe cota parte din spatiul comun)?
7. Incepand de la ce varsta vor fi trecuti la intretinere copiii?
8. Propietarii ap din Complexului rezidential de locuinte, care nu sunt membri ai Asociatiei de propietari ce obligatii de plata au si cum pot fi obligati sa-si asume aceste cheltuieli? Cum se calculeaza aceste cheltueli (care sunt la nr de pers si care la cota parte din spatiul comun)? Ei sunt obligati sa plateasca fondul de rulment si de reparatii (cum se calculeaza)? Dar salariul administratorului si al femeii de serviciu (cum se calculeaza)?
9. Pana acum toti propietarii platesc apa la Primarie (cu 2 lei/mc). E obligatoriu ca Asociatia de Propietari sa faca contract cu un furnizor autorizat de apa (apa se va plati cu 6 - 8 lei/mc)? Se pot face contracte individuale (cu apometrul racordat direct la bransament) cu Primaria pt plata apei (cum se procedeaza?) sau exista obligativitatea contractului dintre Asociatie si furnizor (care este temeiul legal)? Pana acum toti locatarii din comuna platesc apa la Primarie personal prin declaratia pe propia raspundere a consumului de apa.
10. Ce obligatii au propietarii care au animale de companie? Au cheltuieli suplimentare la intretinere? Cum se calculeaza ele?
Cel mai recent răspuns: ynocentta , utilizator 00:56, 19 Februarie 2015
Foarte multe intrebari: voi raspunde doar la una.

Intrebarea 7: un copil nou nascut intra la intretinere din prima luna de viata.
Cel mai bine va poate lamurii firma care se ocupa de administrarea Complexului Rezidential, sau puteti sa vedeti si dumneavoastra in Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si in HG 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.
1-Asociatia de proprietari ,prin dispozitia in vigoare,are scopul L nr 230/2007
Art. 4
(la data 21-Jan-2008 Art. 4 din capitolul II reglementat de Art. 2 din capitolul I din Norme Metodologice
din 2007 )
(1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietătii
comune
care, pe lângă drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.

HG nr 1588/2007 Art. 24.— (1) In scopul asiguranii fonduribor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor Ia constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului Ia nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, Ia nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata infIatiei, iar In cazurile asociatiilor de proprietari nou‐-infiintate, pnin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de nulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru incasarea fondului de rulment, casienul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.



2-Nu aveti administrator angajat ?
HG nr 1588/2007 Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate
Art. 43. — Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.
Art. 44. — (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire Ia proprietatea comuna, cu privire Ia: fondul sau fondunile pentru Iucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare Ia partile de constructii si instaIatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distnibutie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electnica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; intenfonul — partea de instaIatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisuI si altele asemenea, conform
prevedenilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari or persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; ccntracte sau poIite de asigurari;alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

3-
HG nr 1588/2007 Art. 32. — (1) Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de platä a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.

(3) Niciun propnietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de Ia obligatia de a contribui Ia plata cheltuielilor comune, ca urmare a renutanii Ia folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cualta destinatie decat aceea de locuinta or in alte situatii.

4-
Art. 34. — Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care Iocuiesc in condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care Iocuiesc sau desfasoara activitati In cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiiIor comune;colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
Art. 37. — (I) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc In condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere si a hranei; energia electrica utilizata pentru functionarea instaIatiiIor comune; colectarea deseuriIor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabiIeste printr-o
conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(2) Conventia prevazuta are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada activitatii desfasurate de detinatorii prevazuti Ia aIin. (1), si se actualizeazä periodic, In functie de elementele noi care intervin, in functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati in spatiul sau apartamentul respectiv, de numarul mediu zilnic de clienti si de obiectul de activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatoruI spatiului si se certlfica de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru calculul cheltuielilor pe persoana aferente spatiuIui respectiv.
(3) Conventia precizeaza contributia proprietarului Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, cu privire Ia consumurile care nu pot fi inregistrate distinct pe fiecare proprietate in cauza si care sunt determinate de activitatea desfasurata.
(4) Conventia completeaza obIigatiiIe proprietarului fata de cheltuielile din cadrul asociatiei de proprietari mentionate Ia art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)—f).
(5) In situatia in care, Ia notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta din condominiu refuza incheienea conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate In acest sens de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si in baza constatarilor vizuale cu privire Ia activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane angajate si al numarului de clienti.
(6) In situatia In care, Ia notificarea scnisa a proprietarului, conducerea asociatiei de proprietari refuza incheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut Ia art. 47 lit, a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dupa caz,cu obligatia propnietarului de a declara, in scris, numarul persoanelor angajate sau care desfasoana activitati in spatiuI sau

5-
Art 17- r) stabiIeste cotele de participare pe persoana Ia cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire si pentru persoanele care Iocuiesc temporar, minimum 15 zile pe Iuna; stabileste perioada pentru care proprietarii, nespectiv chiniasii, pot solicita in scris scutirea de Ia plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe Iuna, conform hotararii adunarii generale;

6-administartorul de imobil daca stapaneste dispozitiile in vigoare,daca primeste cerere din partea proprietarului/locatarului,urmeaza sa calculeze c/v intretinere aferent persoane inregistrate
7-Orice persoana indiferent de varsta se inregistreaza in cartea de imobil si in evidenta de calcul intretinere daca locuieste definitiv sau provizoriu minimum 15 zile/luna
8-Proprietarii care nu sunt membrii asociatiei de proprietari au aceleasi obligatii ca restul membrilor proprietari,dar au mai putine drepturi
9-Adunarea generala hotaraste prin votul proprietarilor varianta favorabila de contractare furnizare utilitati contract individual sau prin asociatia de proprietari
10-Dispozitiile in vigoare prevad obligativitatea inregistrarii persoanelor
Nu exista dispozitie in vigoare care sa constituie temei legal pentru impunere la intretinere de taxe pentru proprietarii detinatori de animale de companie

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Condomeniul, partile comune si cartea tehnica intr-un complex rezidential cu case si blocuri maria_carmen maria_carmen Suntem o Asociatie de propietari infiintata in febr 2013 pt gestionarea unui Complex Rezidential format din: 7 case (P+2E, ultimul et fiind mansarda); un bloc ... (vezi toată discuția)
In ce conditii se poate solicita oprirea modificarii puz-ului? maria_carmen maria_carmen In perioada 2008 – 2013 s-au construit, pe zona Complexului Rezidential unde locuiesc, 7 case si 4 blocuri. Autorizatiile de construie pt case sunt P + 2E ... (vezi toată discuția)
Administrare imobil- plati cota parte indiviza. BaBaNu BaBaNu Salut, As dori sa ma informati cu privire la urmatoarele..daca e normal sau merge rezolvat si altfel. Bloc cu 1 scara , s-a infiintat asociatia de ... (vezi toată discuția)