Testament si vanzare-cumparare teren

Buna ziua,

va rog sa ma ajutati cu un raspuns pentru situatia descrisa mai jos:
doresc sa achizitionez un teren extravilan , proprietarul este o persoana de 90 care a fost casatorit iar in timpul casatoriei ambii soti si-au lasat prin testament unul catre altul bunurile mobile si immobile (au specificat ca nu au parinti in viata sau copii)
Sotia a decedat si sotul a facut acum un alt testament catre o alta persoana (ingrijitorul).
A specificat in testament "las lui X toate bunurile mele mobile si imobile ce se vor gasi la data decesului in patrimonial meu, instituind o legatara universala" (a specificat ca este vaduv si nu are copii)
Problema mea este si acel testament, mai este valabil testamentul dupa decesul proprietarului daca acesta a vandut terenul in timpul vietii, adica mostenitorul poate anula contractul de vânzare-cumparare?
Ma intereseaza care sunt etapele pentru cumpararea terenului, acesta nu are cadastru si intabulare urmeaza sa-l faca dupa ce eu ii dau o suma de bani ca avans.
Multumesc anticipat !