Modificarea unui PUZ pentru reincadrarea unui teren si eliminara unei servituti

Am o problema legata de un teren intravilan pe care doresc sa-l cumpar si pentru care am semnat deja cu proprietarul un antecontract la notar. Pe terenul respectiv intentionez sa-mi construiesc o casa, locuinta individuala.

Cand am vorbit initial cu proprietarul si am studiat certificatul de urbanism (CU) pe care il avea scos de la primarie, precum si PUG-ul si PUZ-ul valabil in zona respectiva, am observat doua probleme cu terenul:

- terenul este incadrat in PUZ la o alta destinatie fata de cea care apare in CU (in PUZ apare ca "Zona de dotari cartier - ZDc", in CU apare ca "Zona de locuinte individuale - ZLi")

- in PUZ este proiectat un drum secundar peste teren, lucru care apare si in CU ca servitute (La "Servituti existente pe imobil" apare trecut "PUZ, strada proiectata, limita intravilan aprobat cu HCL MM/AAAA")

In legatura cu probleme respective, am vorbit si eu si vanzatorul cu diversi reprezentanti ai primariei, inclusiv cu cei care a emis certificatul de urbanism si cu cei din comisia de circulatie si sumarul discutiilor au fost urmatoarele:

- Din discutiile mele cu persoana care a emis certificatul de urbanism mi s-a spus ca incadrarea diferita intre PUZ si CU a fost "o greseala" si ca terenul e intr-adevar incadrat la ZDc (Zona de dotari de cartier) in PUZ, iar drumul care apare ca servitute exista si el in PUZ. Practic, ca PUZ-ul pe care l-am consultat eu la primarie si dupa care am obtinut o copie este cel mai recent, iar ambele probleme, conform celui cu care am vorbit eu, pot fi rezolvate numai cu intocmirea unui PUZ modificator (pe toata zona, nu numai pe parcela), PUZ ce trebuie aprobat de consiliul local printr-o hotarare.

- Din discutiile proprietarului cu cei de la comisia de circulatie si cei de la comisia de urbanism, i s-a spus ca de drumul respectiv nu au oricum nevoie si a fost indrumat catre arhitectul care a intocmit PUZ-ul initial urmand sa stabileasca cu arhitectul respectiv si cu ei modul in care se vor putea rezolva problemele cu incadrarea si cu drumul planificat peste parcela.

Dupa discutiile acestea, am stabilit cu proprietarul sa semnam un antecontract de vanzare-cumparare pentru teren, urmand ca el sa faca demersurile necesare pentru a rezolva problemele pana la finalizarea tranzactiei. In antecontractul respectiv am speficicat clar ca demersurile necesare sunt reprezentate de obtinerea unei hotarari a consiliului local de modificare a PUZ-ului actual astfel incat terenul sa fie reincadrat la "Zona pentru locuinte individuale - ZLi" si drumul sa fie scos. De asemenea, in antecontract este prevazut ca vanzatorul va prezenta un certificat de urbanism "curat", la data semnarii contractului de vanzare-cumparare si a platii diferentei de bani, in care sa nu mai apara problemele respective.

Vanzatorul intre timp a contactat arhitectul care a dezvoltat PUZ-ul original si la sugestia celor din comisia de circulatie a primariei si a arhitectului, a intocmit prin ahitect o noua plansa denumita "Detaliu Organizare Circulatii - Actualizare Circulatie Secundara" in care drumul planificat dispare de pe teren (drumul s-a transformat in acces pietonal si s-a mutat pe terenul vecinului conform plansei respective), plansa pe care a depus-o la primarie si pentru care primaria a emis un aviz favorabil in care este specificat:

"Referitor la solicitarea inregistrata ... se avizeaza solutia privind <actualizare circulatie secundara Strada X>. Se vor urma procedurile prevazute prin Ordinul MPLAT nr. 176/2000 si se vor respecta prevederile legale in vigoare".

Problemele cu care ma confrunt acum sunt urmatoarele:

- Vanzatorul si ahitectul sustin ca pentru rezolvarea problemei cu drumul nu mai sunt necesari alti pasi pentru ca ei, prin depunerea si avizarea plansei descrise mai sus, au adaugat practic o plansa la PUZ-ul initial in care se detaliaza nodul de circulatie si din care rezulta ca drumul planificat nu mai exista. Practic, conform acestora, nu mai este necesara obtinerea unei hotarari de consiliu local de modificare a PUZ-ului sau de aprobare a acestei planse de detaliu (printr-un PUD sau alta forma), pentru ca avizul pe care l-au obtinut ar fi suficient.

- Vanzatorul sustine ca pentru problema cu incadrarea terenului nu mai sunt necesare alte demersuri deoarece cei de la primarie ii vor emite un nou certificat de urbanism, in care sa nu mai apara servitutea legata de drum, si in care terenul va fi incadrat la "Zona de locuinte individuale - ZLi", ca in certificatul anterior, in ciuda faptului ca in PUZ-ul in vigoare el inca apare ca "Zona de dotari cartier - ZDc".

Ma puteti ajuta va rog cu ceva sfaturi pentru urmatoarele intrebari:

- Credeti ca demersurile pe care le-a facut vanzatorul pentru scoaterea drumului sunt intr-adevar cele corecte si nu mai este nevoie de obtinerea unei hotarari a consiliului local pentru aprobarea acelor modificari intr-o oarecare forma (PUZ modificator, PUD, etc.). In cazul in care considerati ca nu sunt suficiente aceste demersuri, care credeti ca ar fi o solutie posibila?

- Credeti ca este posibil ca, in conditiile in care incadrarea terenului in PUZ nu s-a modificat, sa am probleme cu aceasta incadrare in momentul in care voi solicita si eu un certificat de urbanism pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Daca primaria a emis anterior doua certificate de urbanism diferite, in care au trecut o alta incadrare, este posibil sa modifice aceasta incadrare cand voi solicita si eu certificatul de urbanism si sa dea vina pe "o greseala" in certificatele anteriore?

Mentionez ca vanzatorul pare sa fie de buna credinta insa pare si el pur si simplu pierdut in incurcatura creata de PUZ-ul initial si de primarie si pentru nici unul din noi nu este clar care ar fi pasii urmatori corecti pentru a incheia tranzactia astfel incat sa ne asiguram ca nu voi avea probleme la solicitarea autorizarii constructiei.

Va multumesc anticipat pentru orice ajutor in aceasta problema.