Cota parte indiviza la nivel de bloc

Cota parte indiviza se stabileste in temeiul disp L nr 230/2007

art.3 lit. e) este raportul dintre suprafata unui apartament si totalul suprafatelor apartamentelor din cladirea respectiva.

Aritmetic suma cotelor parti ar trebui sa faca 1 (intregul) sau 100%.
In pratica sunt multe blocuri unde nu este asa.
Diferentele se datoreaza masuratorilor la intocmirea actelor individuale de cadastru,
Exista de pilda, apartamente identice in acelasi bloc ale caror cote parti trecute in actul de proprietate sunt diferite.
Nu cu mult dar diferite. Ideea e ca la adunarea finala nu se mai ajunge la 1 sau 100%.
Legea asociatiilor de proprietari incearca sa rezolve aceasta situatie si prevede

”In cazul in care totalul cotelor-parti de proprietate, (…) nu se inchide cu 100%, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate hotari reconsiderarea lor.”

Sesizati oficial repreentantul legal al asociatiei dvs de proprietari daca suma cotelor parti e cea corecta.
Incercati sa propuneti discutarea si corectarea situatiei la cea mai apropiata adunare generala a proprietarilor.

@ynocentta,
Nu ati citit atent povestea, nu cunoasteti problema cotei indivize si nu ati inteles nimic.

@BogdanBarbulescu,
Administratorul dumneavoastra trebuie adus la realitate. Intrebati-l daca avea o scara cu 3 apartamente si una cu 50 de apartamente impartea cheltuielile de administrare in kod egal pe fiecare din cele doua scari? Daca factura de administrare este 1000 lei scara cu 3 apartamente va suporta 500 lei si scara cu 50 de apartamente tot 500 lei!?

Cota indiviza a fiecarui apartament este trecuta in actele de proprietate si reprezinta raportul dintre suprafata utila a apartamentului si suma suprafetelor utile a tuturor apartamentelor din acea scara. Dupa cum ati explicat este bine ca suma cotelor indivize la scara 1 este 100 si suma cotelor indivize la scara 2 este tot 100. Este corect si de aceea spuneam ce spuneam de @ynocentta.
Dar tot asa ar fi for 100% si daca o scara are 3 si alta 90 de apartamente.
Acesata cota indiviza se poate aplica la repartizarea cheltuielilor numai pentru cheltuielile facute separat pe fiecare scara si nu pentru repartizarea celor comune.
De exemplu costul zugravirii scarii 1 se repartizeaza numai pe sacra 1. Costul intretinerii liftului de pe scara 2 se repartizeaza numai pe scara 2.
Dar administrarea se face pe ambele scari ce compun asociatia si atunci aceasta factura se repartizeaza pe intreaga asociatie dar nu mai putem folosi acele cote indivize obtinute pe fiecare scara pentru ca ajungem lka anomalii asa cum ati aratat.

De aceea administratorul are doua posibiltati:
- prima mai complicata: sa repartizeze cheltuielile ce se fac doar pe o scara, numai acelei scari (ex. zugravirea unei scari) folosind cotele indivize ale scarii; pentru cheltuielile ce se fac pe intreaga asociatie sa calculeze alte cote indivize prin impartirea suprafetei utile a fiecarui apartament (din toata asociatia) la suma suprafetelor utile din toata asociatia. Asta e daca vrea sa se foloseasca de cotele indivize.
- a doua varianta si cea mai simpla: sa repartizeze cheltuielile la suprafat utila si nu la cota indiviza. Pe lista de plata apare suprafata utila a fiecarui apartament la scara 1, cu totalul suprafetelor utile pe acea scara iar la scara 2 la fel, fiecare apartament cu SU si totalul scarii 2. Orice cheltuiala facuta pe scara 1 se va imparti la SU a scarii 1 (de ex zugravirea 2000 lei : 1000 m.p = 2 lei/m.p.). Un aopartament ce are 40 m.p va avea de plata 40 x 2 = 80 lei. Orice cheltuiala ce se face pentru ambele scari (terasa conuma, subsol comun, salarii si indemnizatii...) se va repartiza pe suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentele (1000 m.p. la prima + 500 m.p. la a doua = 1500 m.p.). Daca factura de administrare este de ex. 750 lei se va imparti la 1500 m.p. rezultand 0,5 lei/m.p. Apartamentele de 40 m.p. indiferemt de la ce scara sunt vor avea de plata 40 x 0,5 = 20 lei. Apartamentele de 60 m.p vor avea 60 x 0,5 = 30 lei iar cele de 80 m.p. vor avea 80 x 0,5 = 40 lei... indiferent ca sunt in scara 1 sau scara 2.

Daca asociatia are doua scari trebuie recalculate cotele la nivel de bloc: blocul, in ansamblul sau are 100%.

Daca scarile ar fi agale ca suprafata, ar avea, fiecare, cate 50%.
Nefiind egale, una are, sa zicem 53% iar cealalta 47%.

Considerand, artificial, fiecare scara ca fiind o entitate distincta cu 100%, administratorul trebuie sa imparta factura totala la acest 53/47, din exemplul propus apoi fiecare suma rezultata la acel 100% pe fiecare scara.

In acest fel, un apartament de doua camere de la scara a doua va plati mai putin decat unul similar de la scara intai.

amvirdan a scris:

Daca asociatia are doua scari trebuie recalculate cotele la nivel de bloc: blocul, in ansamblul sau are 100%.

Sfaturi incorecte.
O asociatie este o forma de organizare pentru unul sau mai multe imobile.

Sunt asociatii care au 30 de blocuri in administrare. Nu inseamna ca trebuie recalculate la nivel de intreaga asociatie cotele indivize.

In cazul de fata avem o asociatie cu 2 imobile, proprietati independente, fiecare cu cotele indivize proprii. Si impartirea cheltuielilor intre cele 2 trebuie sa fie guvernate dupa 2 reguli simple.

1. Cheltuielile individuala ale unei scari trebuie repartizate doar acelei scari. Ex reparatia liftului, a acoperisului, etc.

2. Cheltuielile comune ambelor scari, cu ar fi salariile sau altele asemenea, trebuie sa se imparta conform regulilor stabilite la infiintarea asociatiei in statutul de functionare. In mod normal impartirea ar trebui sa se faca proportional cu suprafata utila totala a celor 2 imobile.
Insa nu este obligatoriu sa fie asa.

E posibil ca la infiintare sa se fi stabilit ca toate cheltuielile comune sa se imparta in mod egal fix la 2.

Intrebati presedintele si lamuriti-va care e situatia.

@BogdanBarbulescu

Problema este la administrator care trebuie sa priceapa el cum e legal de impartit aceste cheltuieli. Si ca sa nu mai existe confuzii legate de calculare si recalculare de cota-parte indiviza, trebuie folosita in calcule suprafata utila (fara balcoane si logii).

Asa cum au spus si cei care v-au raspuns:
- cheltuielile specifice unei scari, date de facturi specifice pentru scara respectiva se impart numai proprietarilor din acea scara: service si reparatii ascensor, monitorizare video si interfon - service si reparatii, lucrari de intretinere, reparatii si modernizari (zugravit, reparatii coloane de apa, reparatii instalatie electrica, reparatii coloane de gaze etc)

- cheltuieli de administrare intreaga asociatie - salarii, indemnizatii, contracte, materiale de curatenie, birotica si materiale de intretinere, reparatii ale coloanelor de apa din subsol, reparatii la terasa (daca se repara intreaga terasa) - se impart direct tuturor apartamentelor in functie de suprafata lor utila, fara a se face impartirea mai intai in mod egal intre scari, modalitate nelegala si neprevazuta in nicio norma de aplicare a legii.