Antecontract vanzare cumparere teren ce nu este dezmembrat inca

Buna ziua,

Urmeaza sa fac un contract de vanzare cumparare asupra unei parcele de teren ce nu este dezmembrata inca si de aceea vom merge la notar sa facem o promisiune de vanzare conform unei schite ce a fost depus de topograf spre dezmembrare.

Vor fi niste clauze in contract, precum daca pana la data x nu se vor intocmi actele de dezmembrare si nu va fi incheiat contractul de vanzare cumparare, vanzatorul va inapoia banii primiti avans + eventuale daune, dar ce vreau eu sa stiu cat ar fi de sigura o asemenea clauza? recomandati sa mai specific si altceva pentru a fi sigur?

Nu as vrea sa ajung in situatia in care sa umblu pe la vanzator sa-mi recuperez banii sau in instanta.

Multumesc,
O zi buna