Nerespectare aut constructie

Buna ziua,
Doresc sa achizitionez o casa. Aceasta e la faza de rosu. Din pacate proprietarul nu a respectat proiectul si a facut anumite modificari, nu foarte mari (scari drepte in loc de rotunde, acoperis simetric in loc de asimetric). Acum arhitectul se ocupa de reautorizarea modificarilor din proiect.
Intrebarea este:
- exista vreo sansa cat de mica ca proiectul sa nu fie reautorizat de catre primarie???
Ma arde acest lucru pentru ca proprietarul doreste sa ii dau o suma consistenta ca si avans, si apoi a zis ca imi da cheile si pot sa ma apuc de lucru la casa si in momentul in care obtine reautorizarea mergem la notar si facem actele finale.
Exista ceva clauze care se pot pune in precontract in asa fel ca in cazul in care ii dau acest avans, eu investesc in casa si proiectul nu se reautorizeaza sa imi pot recupera toti banii??? Fara a mai trece prin tribunal!!!
Sau si mai simplu: merita sa ma leg la cap cu aceasta casa pana nu are toate actele in regula???
Inca o intrebare: certificatul de urbanism e expirat, mie mi-l cere banca cu data la zi, e obligatoriu legal sa fie actualizat??
Multumesc.