avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 463 soluții astăzi

Conferință avocatnet.ro: Avalanșă de modificări în Codul muncii - analize și detalieri. Tot ce trebuie să știe angajatorii pentru conformare la noua legislație. Rezervă loc și participă → 

Forum Discuţii juridice Drept civil - moşteniri, drept de ... Care este modalitatea optimă prin care 50 de familii ...
Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Care este modalitatea optimă prin care 50 de familii pot construi împreună un imobil cu 50 de apartamente?

Având în vedere costurile mari, calitatea execrabilă a finisajelor, compartimentarea prost gândită, alegerea zonei cu terenul cel mai ieftin dar fără infrastructură adecvată și nerespectarea unor retrageri de bun simț de către majoritatea dezvoltatorilor imobiliari, 5 persoane fizice au decis să demareze un proiect rezidențial propriu, fără scop comercial, neurmărind obținerea de profit (ci doar o calitate foarte bună a locuirii, la un preț corect, neumflat), strict pentru uzul personal.

Proiectul se dorește a fi unul de calitate, situat într-o zonă relativ bună, cu acces facil la mijloacele de transport în comun și la infrastructura rutieră, cu suprafețe utile mari, etc.

Investiția într-o astfel de construcție este una foarte ridicată, ca atare fiind nevoie de cât mai mulți asociați pentru a împărți costul terenului în vederea reducerii la minim a impactului acestuia în prețul pe metrul pătrat construit.

Problema este că pentru demararea cu celeritate a proiectului nu se poate aștepta până se găsesc toate cele 50 de familii, ci s-ar dori să se înceapă mai repede, imediat ce suficiente familii depun banii necesari pentru a acoperi costul achiziționării terenului.

Întrebări:

1. După încheierea unui contract de asociere, să presupunem că primele 15 familii care contribuie acoperă costul achiziționării terenului și îl cumpără, evident, doar pe numele lor (pentru că restul familiilor nu sunt încă cunoscute). Cum vor transfera cota parte din dreptul de proprietate asupra terenului celorlalți proprietari, care se vor asocia în viitor? De preferat fără mare birocrație și multe costuri notariale...

Ar fi mai expeditiv ca unul dintre asociați, inițiatorul grupului de 5, să primească din start mai multe procente din teren, cu obligația fermă de a le transfera imediat noilor asociați cota parte din teren, pe măsură ce aceștia varsă contribuția în contul asociației, deschis pe numele asociatului inițiator?

Sau ar fi mai bine să nu efectueze transferul imediat al dreptului de proprietate de la proprietarul terenului, ci să i se remită toată suma, dar să se prevadă obligația transferului dreptului de proprietate la o dată ulterioară, când au fost încasate toate cele 50 de contribuții, până atunci dobândindu-se doar un drept de superficie?

2. Cum ar fi mai avantajos din punct de vedere al TVA-ului? Achiziționarea unui teren de la o persoană fizică sau de la una juridică și înființarea unui SRL propriu care să deruleze proiectul, eventual chiar dacă vânzătorul terenului este persoană fizică?

În cazul achiziționării terenului de la o persoană fizică s-ar evita plata de TVA pentru teren, care este o sumă considerabilă.

Dacă s-ar continua construirea pe persoană fizică, nu s-ar putea evita plata TVA pentru materiale și pentru realizarea structurii de rezistență (care va fi contractată unei firme specializate), dar s-ar putea evita pentru zidărie, finisaje și montaje, contractând în acest scop mici firme sau PFA-uri, neplătitoare de TVA...
Cel mai recent răspuns: Liliana Gradinaru , Avocat 10:29, 31 Decembrie 2018
Există oare și varianta semnării unui contract de asociere în participație sau conotațiile comerciale depășesc scopul propus, acela de a construi exclusiv în interes propriu, nu spre vânzare?
Buna seara. Parerea mea ar fi sa mergeti toti cei implicati la o consultare cu un avocat si sa stabiliti acolo care este cea mai buna varianta de a va asocia si a merge mai departe cu demersul dvs.... sunt multe aspecte de luat inseama...
Un sfat foarte bun, dar, între timp, strângem informații, ca să nu mergem nepregătiți...

Doream cât mai multe ipoteze posibile de discuție.
Posibilitatile de discutie sunt multe...
In primul rand incepand cu achizitia terenului...cei care sunteti acum puteti achizitiona un teren, fiecare avand cota egala.
Dupa aceea luati legatura cu un arhitect bun si faceti un plan de constructie in baza caruia obtineti autorizatia de constructie...
Apoi, ca proprietari persoane fizice, puteti angaja diverse persoane, ca PFA sau angajati cu CIM, care sa execute lucrarea in baza proiectului intocmit de arhitect... Tot atunci, la inceputul constructiei, trebuie angajat si un diriginte de santier....
In baza autorizatiei construiti un bloc, sa spun asa, cu N apartamente...
Fiecare din cei ce au contribuit la ridicarea acestui bloc are o cota parte in proprietete ( aceasta co o stabiliti dvs.in functie de sportul financiar adus).
Dupa ce fiecare primeste apartamentul ce l doreste, restul se pot vinde si fiecare v.a primi cota ce.i revine...
In timpul vanzsri apartamentului se poate vinde si o cota parte din terenul pe care blocul este construit sau se ofera un drept de folosinte...
Cam asa vad eu situatia, cu mai multe detalii legale ( cum se stabileste cota ce revine fiecaruia, ce tip de contract este mai bine sa semnati pentru ca fiecare sa fie protejat in caz ca cineva renunta sau doreste mai mult decat i.se cuvine, etc.) cred ca va poate ajuta avocatul...
Mulțumesc pentru răspunsul detaliat!

Cei 5 asociați inițiali nu pot susține singuri nici achiziția terenului și nici construcția blocului în totalitate, fiecare având fonduri doar pentru cota parte proprie din teren (/50) și pentru construcția unui singur apartament.

Nu este vorba despre investitori imobiliari, ci despre simpli viitori locatari ai noii clădiri.

Din acest motiv căutăm orice metodă de a minimiza costurile.

Probabil că 15 asociați ar putea cumpăra împreună terenul, dar fără a mai avea bani de construcție.

Finanțarea construcției va fi asigurată prin contribuțiile noilor asociați care, atunci când va fi cumpărat terenul și există un proiect concret, vor avea mult mai multă încredere să ni se alăture.

Trebuie, deci, construit un mecanism optim prin care noii asociați să-și primească cota parte din teren (altfel primii asociați rămân doar ei să achite impozitul, de exemplu), fără a trece prin mai multe vânzări succesive (cea inițială, de achiziționare a terenului și încă una la final), care presupun costuri suplimentare. Așa m-am gândit la varianta în care proprietarul terenului transferă doar la final dreptul de proprietate, când se strâng toți asociații, între timp constituind doar un drept de superficie...
Ultima modificare: Marți, 18 Decembrie 2018
Andr@, utilizator

Alte discuții în legătură

Teren pe firma casa casa buna seara! Am achizitionat un teren prin credit ipotecar pe firma, unde eu si sotul meu suntem unici asociati si administratori. Vrem sa costruim o casa ... (vezi toată discuția)
Dezvoltator imobiliar olteanu.adriana olteanu.adriana Buna ziua, Am un teren pe care suntem 3 proprietari si dezvoltam un proiect imobiliar cu 9 apartamente; cum pot vinde acele apartamente? Tb sa devin persoana ... (vezi toată discuția)
Balcon la parter ionel12 ionel12 Buna ziua, doresc sa realizez un balcon la un apartament la parter . As dori daca puteti sa ma indrumati cu pasii care trebuie urmati. (primarie,arhitect s.a ... (vezi toată discuția)