Care este modalitatea optimă prin care 50 de familii pot construi împreună un imobil cu 50 de apartamente?

Având în vedere costurile mari, calitatea execrabilă a finisajelor, compartimentarea prost gândită, alegerea zonei cu terenul cel mai ieftin dar fără infrastructură adecvată și nerespectarea unor retrageri de bun simț de către majoritatea dezvoltatorilor imobiliari, 5 persoane fizice au decis să demareze un proiect rezidențial propriu, fără scop comercial, neurmărind obținerea de profit (ci doar o calitate foarte bună a locuirii, la un preț corect, neumflat), strict pentru uzul personal.

Proiectul se dorește a fi unul de calitate, situat într-o zonă relativ bună, cu acces facil la mijloacele de transport în comun și la infrastructura rutieră, cu suprafețe utile mari, etc.

Investiția într-o astfel de construcție este una foarte ridicată, ca atare fiind nevoie de cât mai mulți asociați pentru a împărți costul terenului în vederea reducerii la minim a impactului acestuia în prețul pe metrul pătrat construit.

Problema este că pentru demararea cu celeritate a proiectului nu se poate aștepta până se găsesc toate cele 50 de familii, ci s-ar dori să se înceapă mai repede, imediat ce suficiente familii depun banii necesari pentru a acoperi costul achiziționării terenului.

Întrebări:

1. După încheierea unui contract de asociere, să presupunem că primele 15 familii care contribuie acoperă costul achiziționării terenului și îl cumpără, evident, doar pe numele lor (pentru că restul familiilor nu sunt încă cunoscute). Cum vor transfera cota parte din dreptul de proprietate asupra terenului celorlalți proprietari, care se vor asocia în viitor? De preferat fără mare birocrație și multe costuri notariale...

Ar fi mai expeditiv ca unul dintre asociați, inițiatorul grupului de 5, să primească din start mai multe procente din teren, cu obligația fermă de a le transfera imediat noilor asociați cota parte din teren, pe măsură ce aceștia varsă contribuția în contul asociației, deschis pe numele asociatului inițiator?

Sau ar fi mai bine să nu efectueze transferul imediat al dreptului de proprietate de la proprietarul terenului, ci să i se remită toată suma, dar să se prevadă obligația transferului dreptului de proprietate la o dată ulterioară, când au fost încasate toate cele 50 de contribuții, până atunci dobândindu-se doar un drept de superficie?

2. Cum ar fi mai avantajos din punct de vedere al TVA-ului? Achiziționarea unui teren de la o persoană fizică sau de la una juridică și înființarea unui SRL propriu care să deruleze proiectul, eventual chiar dacă vânzătorul terenului este persoană fizică?

În cazul achiziționării terenului de la o persoană fizică s-ar evita plata de TVA pentru teren, care este o sumă considerabilă.

Dacă s-ar continua construirea pe persoană fizică, nu s-ar putea evita plata TVA pentru materiale și pentru realizarea structurii de rezistență (care va fi contractată unei firme specializate), dar s-ar putea evita pentru zidărie, finisaje și montaje, contractând în acest scop mici firme sau PFA-uri, neplătitoare de TVA...