Adunările Generale anuale sunt ilegale dacă nu sunt convocați TOȚI PROPRIETARI, dar și TOȚI MEMBRII semnatari ai Acordului de Asociere !

Am găsit o speță juridică prin care se dovedește că sunt ilegale (nule absolut) mai toate Adunările Generale anuale convocate în orice Asociație de Proprietari din România, știind că „șefii” Asociațiilor nu știu exact câți membri proprietari alcătuiesc aceste entități juridice care-și defășoară activitatea ilegal (în Asociația noastră nu s-au mai actualizat actele constitutive de la Judecătorie încă din 1997, de la înființarea Asociației, și astfel, din cei 458 de proprietari existenți atunci, mulți au decedat ori și-au vândut proprietățile și astfel nu se mai știe care și câți sunt membrii asociați).
CITEZ DIN ACEASTĂ SENTINȚĂ SUGESTIVĂ, CARE POATE DUCE LA DIZOLVAREA ORICĂREI ASOCIAȚII DE PROPRIETARI DACĂ ȘEFII ACESTORA NU AU LEGALIZAT ACTELE JURIDICE LA JUDECĂTORIE, MAI ALES PENTRU A SE CLARIFICA NUMĂRUL TOTAL AL MEMBRILOR ASOCIAȚI:
<<< Sentința Civilă nr. xxxxx/24.09.2015 - Judecătoria Sector 1 București.
INSTANȚA, deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 sub nr. XXXXX09.10.2013, reclamantul S.G. a solicitat anularea Adunării Generale a Asociației de Proprietari din data de 30.09.2013 în baza prevederilor Legii 230/2007 și a Normelor Metodologice 1588/2007.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că în Adunarea Generală din data de 30.09.2013, ca urmare a faptului că a descoperit că administratora Asociației, numita I.A., a încălcat atribuțiile de serviciu, semnând din proprie inițiativă contracte de angajare de personal pentru Asociație și contracte cu diverși furnizori de servicii și ne-depunând în contul bancar al Asociației sumele colectate - în urma votării în unanimitate a aprobării unui audit financiar-contabil pe perioada 2010-2013, aflat pe ordinea de zi, administratoara, cu sprijinul unor persoane care nu făceau parte din Asociația de Proprietari, a provocat scandal, finalizat cu votarea unui nou președinte care. de fapt și de drept, numitul M.H. nu este membru al Asociației de Proprietari, încălcând condiția obligatorie de a avea dreptul să voteze și să candideze la vreo funcție în această Asociație de Proprietari.
La data de 22.11.2013 reclamantul a depus precizare a cererii formulate (fila 17), prin care a arătat că a formulat acțiunea în anulare în calitate de proprietar și nu de președinte reales; totodată, s-a menționat că înțelege să se judece în contradictoriu cu Asociația de Proprietari, reprezentată de noul președinte (ales nelegal).
A mai susținut că Adunarea Generală din 30.09.2013 a fost reconvocată, prima convocare fiind pe data de 28.09.2013, conform convocatorului afișat și procesului verbal al adunării inițiale din data de 28.09.2013; la această Adunare Reconvocată s-au prezentat 28 de persoane conform listei anexate la acțiune, din care 3 persoane nu sunt proprietari și nici MEMBRI ai Asociației și nici nu au prezentat Împuterniciri, iar următoarele 8 persoane sunt proprietari, dar NU SUNT MEMBRI ai Asociației, conform art. 25 lit. c din Legea 230/2007, următoarele 17 persoane fiind membri ai Asociației.
La solicitarea Instanței, formulată în cadrul procedurii de regularizare a cererii de chemare în judecată, în sensul de a preciza reclamantul obiectul cererii, respectiv dacă solicită anularea hotărârii Adunării Generale și suspendarea acesteia, reclamantul a depus cerere (la fila 43), prin care a arătat că solicită suspendarea hotărârilor Adunării Generale conform Legii 230/2007 și a H.G. nr. 1588/2007. S-a mai menționat că necesitatea suspendării hotărârilor Adunării Generale este imperios necesară deoarece la conducerea Asociației de Proprietari a fost aleasă ilegal o persoană (numitul M.H.) care nu era înscris ca MEMBRU semnatar în Acordul de Asociere al Asociației (a devenit proprietar de numai 3 ani, nesolicitând înscrierea PENTRU A DOVEDI CALITATEA DE MEMBRU ASOCIAT).
La data de 03.03.2013 reclamantul a depus cerere modificatoare (fila 145), prin care a arătat că solicită anularea și suspendarea hotărârii Adunării Generale deoarece conflictul cu administratorul imobilului din cauza incorectitudinii pe care a sesizat-o în gestiunea financiară a blocului urmează a fi rezovat în urma cercetării penale începute în baza plângerii penale.
Pârâta a formulat Întâmpinare la cererea modificatoare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, ca TARDIV formulată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a susținut că hotărârea Adunării Generale a cărei anulare o solicită reclamantul S. prin cererea modificatoare a fost adoptată la data de 30.09.2013, astfel încât termenul legal de 45 de zile expira în data de 14.11.2013, inclusiv.
Pârâta a mai arătat că, în condițiile în care reclamantul a solicitat tardiv anularea Hotărârii Adunării Generale, cererea privind suspendarea este inadmisibilă în raport de dispozițiile art. 26 din Legea 230/2007.
Reclamantul a formulat răspuns la Întâmpinare (fila 238), arătând, în esență, că prevederile art. 26 din Legea 230/2007 au fost declarate neconstituționale, Curtea Constituțională constatând că sintagma „de la adoptarea acesteia” este neconstituțională. S-a mai precizat de către reclamant că persoanele care nu au fost prezente la așa-zisa Adunare Generală nu au fost încunoștiințate în scris asupra hotărârilor adoptate, conform prevederilor art. 25 alin. 4 din Legea 230/2007.
Prin sentința civilă nr. 8848/22.05.2014 a fost admisă excepția Tardivității cererii de anulare a hotărârii Adunării Generale din 30.09.2013 și s-a respins acest capăt de cerere, ca tardiv formulat; de asemenea, a fost respinsă cererea de suspendare a hotărârii Adunării Generale, ca rămasă fără obiect.
Împotriva acestei sentințe a formulat Apel reclamantul, iar prin Decizia Civilă nr. 1922 A/02.12.2014 a Tribunalului București-Secția a IV-a Civilă a fost admis acest Apel, desființându-se sentința apelată și fiind trimisă cauza spre rejudecare aceleiași Instanțe, reținându-se că nu este depășit termenul de Nulitate Absolută a hotărârilor Adunării Generale, cauza fiind înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 sub nr. XXXXXXXXXXX.
La data de 06.07.2015 reclamantul a depus la dosar Note Scrise, prin care a arătat că hotărârea Adunării Generale din data de 30.09.2013 a fost adoptată cu încălcarea art. 25 alin. 2 din Legea 230/2007 și nu reprezintă voința unor membri ai Asociației exprimată la data de 07.10.2013, deoarece se află în afara cadrului legal reglementat de Legea 230/2007 (Adunarea Generală a fost ilegal convocată). S-a mai susținut că hotărârea nu este rezultatul votului exprimat de MEMBRII Asociației de Proprietari în Adunarea Generală din data de 30.09.2013, ci este rezultatul votului unor persoane, exprimat la data de 07.10.2013.
Reclamantul a subliniat că hotărârea Adunării Generale din 30.09.2013 este rezultatul încălcării legii cu privire la persoanele care aveau dreptul să voteze și să fie alese.
Analizând actele și lucrările dosarului, Instanța reține următoarele:
La data de 30.09.2013 a avut loc Adunarea Generală a Asociatiei de Proprietari a Blocului C1 din București, Sector 1, hotărându-se, potrivit procesului verbal (filele 113-119), alegerea noului Comitet Executiv și a președintelui Asociației.
În cuprinsul procesului verbal întocmit se reține că „la ședință participă un număr de 25 de membri ai Asociației, doi proprietari a două apartamente și 3 reprezentați prin Împuternicire scrisă”.
Sub un prim motiv de nulitate, se invocă faptul că nu au fost respectate dispozițiile referitoare la convocarea Adunării Generale a Asociației de Proprietari.
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de Nulitate Absolută, referitor la adoptarea Hotărârii Adunării Generale din 30.09.2013 de către persoane care nu aveau dreptul de a vota și de a fi alese, se constată că, potrivit art. 24 alin. 1 din Legea 230/2007, Adunarea Generală (indiferent dacă este ordinară sau extraordinară, întrucât dispoziția legală nu distinge) poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor MEMBRI ai Asociației de Proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal.
De asemenea, conform art 24 alin.(1) din Legea 230/2007, Adunarea Generală poate adopta hotărâri doar dacă majoritatea proprietarilor MEMBRI ai Asociatiei de Proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal. (2) Dacă la prima convocare nu este întrunit Cvorumul necesar de jumătate plus unu, Adunarea Generală va fi suspendată și reconvocată în termen de maxim 10 zile de la data primei convocări. (3) La Adunarea Generala Reconvocată, dacă există dovada că toț membrii Asociației de Proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora.
Totoodată, conform art. 7 din Legea 230/2007, înscrierea ulterioară în Asociația de Proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenți la Adunarea Generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora.
Potrivit art. 18 din Statutul Asociației de Proprietari pârâte, sunt membri de drept ai Asociației de Proprietari persoanele care pot dovedi că dețin un imobil în proprietate deplină, cu contracte de vânzare-cumpărare, contracte de construire și/sau alte acte de proprietate; de asemenea, conform art. 19 din același Statut, calitatea de membru al Asociației de Proprietari se dovedește printr-un act de proprietate deplină asupra imobilului respectiv. În cazul pierderii sau vânzării proprietății respective, odată cu aceasta se modifică și titularul contractului de vânzare-cumpărare sau a titlului de proprietate.
Noul titular va semna Acordul de Asociere la data respectivă. Calitatea de membru al Asociației de Proprietari poate fi legală prin luarea în posesie a unei unități de proprietate din cadrul Asociației, prin act de vânzare-cumpărare sau ca urmare a unui act juridic legal valabil (succesiune, partaj). Orice modificare de această natură se consemnează în Acordul de Asociere și la instituția unde s-a făcut înregistrarea Asociației.
În speță, la momentul constituirii, Asociația de Proprietari Bloc C1 din ...) era alcătuită din 80 de membri (a se vedea la filele 26-27 din dosarul cauzei, procesul verbal cu semnăturile aferente).
Totodată, se reține că la Adunarea Generală din data de 30.09.2013 au participat și numiții S.R., T.I., P.A., D.J., S.S., Colțeanu A., D.V., I.S., I.A., care nu figurează legal în Acordul de Asociere înscris la Judecătorie, nefiind făcută dovada înscrierii ulterioare în Asociația de Proprietari a acestora, prin semnarea unei adeziuni (a unui act adițional) pentru a dovedi faptul că a devenit membru asociat cu drepturi depline, pentru a avea dreptul de a vota, de a candida sau de a fi ales.
În ceea ce îl privește pe numitul  I.S., împuternicirea de a vota în cadrul Adunării Generale a Asociației de Proprietari din 30.09.2013 în numele membrului J.C. a fost confirmată de acesta din urmă prin declarația notarială autentificată sub nr. 34/04.02.2014 la B.N.P. A D.M. D. și M.A.M.
Cât privește votul exprimat de P.A., Instanța observă că împuternicirea dată de E.R. nu a conferit celei dintâi dreptul de a vota câtă vreme aceasta din urmă nu este menționată și nu a semnat în Acordul de Asociere (neavând astfel calitatea de membru al Asociației).
Instanța va înlătura susținerile pârâtei în sensul că, potrivit dispozițiilor statutare, calitatea de membru ai Asociației de Proprietari se dobândește de drept, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentelor din  blocul C1, reținându-se că se aplică în această speță prevederile art. 18 și art. 19 alin. 2 ale Statutului Asociației de Proprietari, potrivit cărora calitatea de membru al Asociației de Proprietari se dovedește printr-un act de proprietate deplină asupra imobilului respectiv. Aceste articole din lege și din Statut trebuie coroborate cu art. 19 alin. 1 și 3, conform cărora noul titular va semna Acordul de Asociere la data respectivă, iar orice modificare de această natură se consemnează în Acordul de Asociere și se legalizează la instituția unde s-a făcut înregistrarea in inițială a Asociației (LA JUDECĂTORIE).
Dar, în condițiile în care nu s-au operat modificările cu privire la numărul membrilor Asociației de Proprietari, Instanța nu poate lua în considerare decât procesul verbal, anexă la Acordul de Asociere pentru stabilirea membrilor proprietari ai Asociației, întrucât NUMAI ACESTA REPREZINTĂ UN ACT JURIDIC GENERATOR DE EFECTE JURIDICE PENTRU ORICE PERSOANĂ SAU INSTITUȚIE PUBLICĂ OR PRIVATĂ.
Pentru aceleași considerente, Instanța apreciază că domnul M.I.H. (care a fost ales președinte al Asociației de Proprietari la Adunarea Generală din 30.09.2015) NU AVEA CALITATEA DE MEMBRU AL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, la data adoptării hotărârii, și astfel, acesta a fost ales ILEGAL, deoarece nu avea dreptul de a vota, de a candida sau de a fi ales în vreo funcție din cadrul Asociației de Proprietari, acesta încălcând Legea nr. 230/2007, art. 7 și art. 9.
Conform art. 23 alin. 2 din Legea 230/2007, Adunarea Generală este alcătuită din toți proprietarii MEMBRI ai Asociatiei de Proprietari.
Potrivit art. 9 din același act normativ, proprietarii MEMBRI ai Asociației de Proprietari au dreptul să participe cu drept de vot la Adunarea Generală a proprietarilor, să își înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și să fie aleși în structura organizatorică a Asociației de Proprietari.
În aceste condiții, știind că la Adunarea Generală Reconvocată din data de 30.09.2013 au participat și votat și persoane care NU AVEAU CALITATEA DE MEMBRI PROPRIETARI AI ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, în această situație neputându-se verifica dacă hotărârea a fost adoptată cu majoritatea voturilor MEMBRILOR Asociației prezenți la acea Adunare Generală, Instanța va admite acțiunea și va dispune NULITATEA ABSOLUTĂ a hotărârilor luate ilegal pe 30.09.2013 în cadrul Adunării Generale (ILEGAL CONVOCATĂ) a Asociației de Proprietari Bloc C1, cu sediul în București ..., Sector 1.
În temeiul art 451 și 453 NCPC va obliga pârâta la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată, în cuantum de 750 lei. >>>
DETALII: [ link extern ]