Am găsit pe Internet un articol extrem de explicit care arată obligațiile unui administrator de Condominiu, în care aproape la fiecare articol se arată că acesta GESTIONEAZĂ ȘI IA DECIZII DOAR DACĂ ARE LA BAZĂ HOTĂRÂRI ALE ADUNĂRILOR GENERALE ANUALE, în caz contrar și listele de plată lunare ale Asociației vor fi considerate ca ilegale, deoarece nu au avut consimțământul proprietarilor dat prin vot în Adunări Generale care să fi fost convocate an de an, respectând strict Legea nr. 196/2018, articolele 47, 48, 49 și mai ales articolul 53 !
Dacă nu există la bază hotărâri ale Adunărilor Generale legal convocate, NICI FONDUL DE SALARII NU ESTE LEGAL IMPUS PE LISTELE DE PLATĂ LUNARE, CONFORM ARTICOLULUI 53, LITERA G, ȘI INSTANȚELE VOR FI OBLIGATE SĂ LE RETURNEZE SUMELE PROPRIETARILOR PĂGUBIȚI.
În concluzie, nicio sumă, decizie sau hotărâre nu poate exista decât cu acordul proprietarilor din cadrul Asociației, dat în Adunările Generale anuale, în caz contrar Instanțele vor da sentințe de Nulitate Absolută a acestor sume impuse ilegal pe listele de plată, dar și sentințe de anulare hotărârilor Adunărilor Generale care nu s-au convocat conform Legii nr. 196/2018, articolele 47-49 și 53.
Obligatoriu trebuie convocați absolut TOȚI proprietarii din cadrul Asociației de Proprietari, pentru ca Adunarea Generală să fie considerată legală, conform art. 47 și 48.
CITEZ DIN ARTICOLUL 65: „Ca urmare a hotărârii Adunării Generale a Asociației de Proprietari, administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii acordate de Adunarea Generală a Asociației, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și Asociația de Proprietari.”
Acest articol 65 arată că administratorul are interdicție în a negocia contractele din cadrul Asociației de Proprietari, DACĂ NU ARE LA BAZĂ NICIO HOTĂRÂRE A ADUNĂRII GENERALE ÎN ACEST SCOP.
Astfel, conform acestui articol 65, Instanța de Judecată va anula retroactiv contractele încheiate în numele Asociației de Proprietari de către administrator, cu furnizorii sau cu prestatorii de servicii, fără a avea acordul proprietarilor din Asociație, votat în Adunări Generale anuale convocate legal conform art. 47 și 48 din Legea nr. 196/2018.
Instanțele civile sau penale vor judeca doar pe baza legislației din domeniu, adică strict conform Legii nr. 196/2018, art. 63-66 și art. 74, care arată că doar Adunările Generale anuale hotărăsc ce cheltuieli comune se impun, dar și cine are dreptul legal să conducă Asociația (dacă Adunările Generale nu au fost convocate pentru TOȚI PROPRIETARII, VOR FI DECLARATE NULE DE CĂTRE INSTANȚE și contractele șefilor șți administratorului Asociației):
Art. 63. - (3) Desemnarea administratorului și încheierea Contractului de Administrare se fac de către Comitetul Executiv reprezentat de președintele Asociației de Proprietari, în baza mandatului acordat de Adunarea Generală, și DECIZIA SE COMUNICĂ TUTUROR PROPRIETARILOR.
Art. 64. - (3) Orice alte activități de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin Statutul Asociației sunt condiționate de hotărârea Adunării Generale a Asociației de Proprietari.
(4) Administratorii sunt angajați pe bază de Contract Individual de Muncă sau Contract de Prestări Servicii, CU RESPECTAREA PREVEDERILOR LEGALE ÎN VIGOARE.
(8) Atestatul se afișează, prin grija administratorului, la Avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.
Art. 66. - (1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:
e) EXECUTĂ DISPOZIȚIILE PREVĂZUTE ÎN HOTĂRÂRILE ADUNĂRII GENERALE A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, ÎN CONFORMITATE CU PREZENTA LEGE, Regulamentul Condominiului și conform Contractului de Administrare;
f) ORGANIZEAZĂ ȘI CONDUCE CONTABILITATEA ÎN PARTIDĂ SIMPLĂ ȘI ACTIVITATEA DE CASIERIE;
g) gestionează bunurile materiale şi fondurile băneşti ale Asociaţiei, CONFORM HOTĂRÂRILOR ADUNĂRII GENERALE şi deciziilor Comitetului Executiv;
h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, Bugete Anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile Asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor Asociaţiei;
j) asigură gestionarea Condominiului CONFORM HOTĂRÂRILOR ADUNĂRII GENERALE şi deciziilor Comitetului Executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
k) are OBLIGAȚIA prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţiilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;
l) gestionează, CONFORM HOTĂRÂRILOR ADUNĂRII GENERALE sau Comitetului Executiv, Fondul de Rulment şi Fondul de Reparaţii constituite la dispoziţia Asociaţiei de Proprietari, precum şi alte Fonduri constituite de către aceasta;
m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor, supune aprobării Comitetului Executiv şi afişează la Avizier LISTA LUNARĂ a cheltuielilor de Întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea Asociaţiilor de Proprietari pe a cărei rază teritorială se află Condominiul, situaţia soldurilor elementelor de Activ şi Pasiv;
o) afişează lunar, la Avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale Asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;
q) îndeplineşte orice alte atribuţii STABILITE ÎN CADRUL ADUNĂRII GENERALE a Asociaţiei de Proprietari, în conformitate cu legea.
(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile Asociaţiei de Proprietari, FĂRĂ HOTĂRÂREA SCRISĂ A ADUNĂRII GENERALE sau a deciziei Comitetului Executiv.
(3) Administratorul are OBLIGAȚIA de a ţine evidenţe contabile SEPARATE pentru fiecare Condominiu în parte pe care îl are în administrare.
DETALII:
[ link extern ] 
avocatnet.ro explicăm legislația
flory_mr 
doris2001