Cumparare apartament in constructie pe teren ipotecat de constructor

1. Da, in mod normal ar trebui detaliata situatia imobilului, in stadiul in care acesta se afla acum. De asemenea, vanzatorul trebuie sa se oblige ca pana la data stabilita pentru perfectarea vanzarii, fie sa radieze sarcinile, fie sa obtina acordul creditorului ipotecar pentru incheierea vanzarii (urmand ca parte din pret sa fie achitata direct catre banca, care apoi emite acordul de radiere a sarcinii). Nu e neaparat un red flag.
2. In cazul in care vanzatorul nu apuca sa radieze sarcina, vanzarea se poate face si cu sarcina existenta, pe baza acordului prealabil exprimat de creditor, dupa cum am scris mai sus.
3. O clauza penala clara, cu termen fix si penalitati explicite. Teoretic, aveti dreptul ca la data stabilita pentru perfectarea vanzarii, in caz de culpa a vanzatorului, sa solicitati inscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului pentru garantarea restituirii avansului achitat. Bineinteles, se pune problema demonstrarii faptului ca perfectarea vanzarii nu s-a realizat din vina vanzatorului. Daca la termenul stabilit pentru incheierea contractului blocul nu este macar apartamentat, ori daca exista in continuare sarcini cu interdictii de vanzare si nu a fost obtinut acordul creditorului ipotecar pentru vanzare, atunci este destul de clar. Daca, in schimb, actele "par in ordine" dar vanzatorul nu se prezinta pentru a incheia contractul, situatia este alta. (aveti posibiitatea ca anterior datei stabilite pentru perfectare sa il somati pe vanzator prin intermediul unui executor judecatorest sa se prezinte la o anumita data si la o anumita ora la biroul notarial pentru perfectarea vanzarii. In ziua si la ora respectiva, daca nu se prezinta, pe baza somatiei trimise prin executor solicitati biroului notarial sa emita o incheiere de certificare care sa ateste aceste circumstante, respectiv ca vanzatorul nu s-a prezentat, astfel incat sa fie limpede ca vanzarea nu s-a incheiat din vina sa iar dvs sa va puteti folosit efectiv de clauza penala - cumva asta este exces de zel, dar e o posibilitate care merita mentionata).
4. Cel mai probabil, daca sarcina a fost institutia asupra terenului anterior obtinerii autorizatiei de construire, creditorul si-a exprimat acordul cu privire la eliberarea autorizatiei si cu privire la edificarea constructiei. Daca sarcina a fost institutia dupa inceperea lucrarilor de construire, atunci aceasta se refera la interdictia de construire a altor constructii.

Trebuie sa stiti ca oricat v-ati proteja, exista riscul ca daca vanzatorul intra in insolventa sa nu va recuperati avansul sau sa recuperati doar o parte din el, in ipoteza in care creditorii privilegiati (cei ipotecari, de rang preferential) nu isi recupereaza integral datoriile din sumele obtinute din lichidarea imobilelor societatii.

Buna ziua,

Va multumesc frumos pentru raspunsurile prompte si la obiect.

Revin cu o ultima informatie, sau adaugire, legata de punctul 4.
Data notarii in CF a acestor interdictii ipotecare este dupa data Autorizatiei de construire, nu anterior. Iinteleg deci ca ar fi vorba de alte constructii fata de cele deja in picioare. Intr-adevar in poze si plan de marketing apar noua blocuri, dar in picioare si in lucru sunt doar doua.

--> 1. Asadar, inteleg ca nu ar fi o problema aceea interdictie de construire.

In plus, aseara abia ce am aflat, citind un articol online (link si citat exact la final) ca Autorizatia de construire ar trebui trecuta/notata in CF. In cazul meu, nu este.

--> 2. Negasing aceasta informatie si in alte surse, as dori sa va intreb asadar daca este o problema reala/cu implicatii faptul ca Autorizatia nu este notata in CF in cazul acesta?

Multumesc inca o data.

Sursa:
[ link extern ] .
Citat exact:
"Cel mai important document pe care va trebui să vă asigurați că îl posedă dezvoltatorul proiectului rezidențial din care face parte apartamentul dorit, este autorizația de construire emisă de primăria competentă, precum și dovada înscrierii acesteia în cartea funciară a terenului pe care se dezvoltă proiectul rezidențial."

Nu este esentiala notarea autorizatiei in cartea funciara. Oricum ar fi, in conformitate cu art 2382 Cod Civil, ipoteca instituita asupra terenului se extinde in mod automat si asupra constructiilor "fara nicio alta formalitate."
Pentru claritate, totusi, in antecontract se va mentiona aceasta autorizatie.
Daca dezvoltatorul nu este de acord sa va notati antecontractul in cartea funciara a imobilului (pentru ca in urma apartamentarii este posibil ca aceasta sa fie notata in mod automat in toate cartile funciare rezultate) ar fi util de prevazut in antecontract ca ulterior apartamentarii constructiei aveti dreptul de a nota promisiunea in cartea funciara a apartamentului rezultat.

In regula privind notarea autorizatiei - nu este deci esentiala.

Intr-adevar si chestiunea notarii antecontractului in Cartea Funciara a imobilului, odata dezmembrat/apartamentat, este o masura de luat. Multumesc ca mi-ai readus-o in atentie.

Multumesc inca o data pentru raspunsurile oferite.

O zi buna.