Cum recuperez arenda? Bună ziua! Stimați avocați, vă scriu ...

Cum recuperez arenda?

Bună ziua!

Stimați avocați, vă scriu referitor la situația unui teren agricol.

Pe această cale, în apărarea drepturilor proprietății private și găsirea unei soluții, am să vă prezint ca studiu de caz speța Ioanei.

Pentru a afla mai multe...vom face o călătorie în timp.

În vara anului 2004, Ion - tatăl Ioanei, Mioarei și Leta, divorțat de mama celor trei fete, a primit o mică moștenire. Însă nouă luni mai târziu...în martie 2005...Ion s-a stins. Prin urmare, cei trei copii aveau să moștenească ce a rămas (neatins). Cu toate acestea, succesiunea nu s-a produs imediat, ci abia după 17 ani, recte, în luna mai/2022. Surorile Mioara și Leta, fiind despăgubite de Ioana separat, au renunțat la moștenire în fața notarului. Așadar, Ioana, a rămas unica moștenitoare pe ceea ce s-a dezbătut prin masa succesorală. Printre bunuri fiind și un teren agricol în extravilan. (Mica moștenire care adună o suprafață de 10000 mp, 1 hectar.) Întâmplarea face că, din nefericire, fetele lui Ion - în acești 17 ani, chiar dacă puteau beneficia de roadele pământului - lucrând cumva suprafața sa (separat, în comun sau în asociație prin arendă), au avut alte priorități. Știu, sună aiurea, dar știm cu toții cum sunt fetele. Așa că, precum se întâmplă în România, alții au profitat de teren.
Deschizând masa sucesorală, iar la mijloc fiind vorba de un teren agricol, Ioana a fost nevoită să meargă la primărie pentru eliberarea unui certificat fiscal. Mișcarea asta a împins-o să facă două săpături. Ambele i-au dat de gândit. În primul rând, financiar, căci achitarea impozitului anual (istoric), o nimica toată - cum ar spune unii, și l-a asumat ea ca obligație și l-a plătit integral către primărie. În al doilea rând, tot financiar, deoarece a descoperit printr-un răspuns oficial al primăriei că pământul a fost lucrat în toți acești 17 ani de către două firme. Desigur, firmele ne având contract de arendare.
De aici răsare și speța ca studiu de caz din zilele noastre.
Pe scurt. Mergând în adâncul solului, pe firul roadelor, Ioana a aflat cine și-a rotunjit profitul. După cum spuneam, cei care sunt înscriși la primărie ca fiind cei ce au lucrat (de-a lungul timpului) acel teren sunt două firme. Însă aceste societăți, cărora Ioana le spune X SRL și Y SRL, deși puteau să caute proprietarul terenului în același mod cum i-a căutat și ea pe ei, au preferat să lucreze și să se bucure de suprafața respectivă în mod gratuit și ilegal. Adică...fără a avea un contract de arendare (sau o minimă convenție, înțelegere). Ioana s-a simțit jignită când unul dintre cei doi reprezentanți, Y, i-a dat peste nas că nu a trecut pe acolo aproape 20 de ani, dar îndrăznește să îi pună în vedere vreo răspundere. Poate că, îndrăznind să facă asta dupa ani, omul are dreptate, dar asta nu-i acordă niciun drept de folosință sub nicio formă, și-a zis Ioana.
Întrucât, între timp, Ioana a luat legătura cu reprezentanții celor două firme, a cules informații prețioase. Prima firmă, Y SRL, cum i-a spus aici, susține că: „printr-un schimb de terenuri”, adică, mijloace agreate (și știute doar) între societăți și primărie, apare că a lucrat terenul abia din 2010 încoace și, pentru că („fiind vorba de o suprafața atât de mică, societatea având în arendă undeva la 2000 de hectare”) s-a gândit și...fiindcă îi este milă de ea...e dispusă să-i ofere arenda pentru zece ani. Dar să mai aștepte să-și consulte arhiva, să facă socoteală, apoi să consulte: „avocatul, care să arate cum societatea Y SRL poate face plata dacă nu a avut un contract de arendare cu proprietarul/moștenitorul.(Atenție! Nu 17 ani...cum se pretinde în pretențiile formulate de Ioana. Pretenții formulate prin prisma faptului că, printr-o convorbire telefonică, reprezentantul societății X SRL i-a indicat că - din istoric - Y NU e răspunzător pentru suprafața respectivă. Asta deoarece el a făcut numai un schimb de teren. De aceea apare el în registrul agricol. Păi, e posibilă comasarea sau schimbul, o fi legal sau lipsit de răspundere în lipsa unui contract de arendare?)
A doua firmă, X SRL, susține că, deși lucrează pe tarlaua respectivă, niciodată nu a ajuns să pătrundă și să lucreze pe suprafața în cauză. Cu toate astea, este dispusă să-i achite o arendă pentru cinci ani. Respectiv: 2005-2010. Totul cu o condiție (De fapt, ambele firme i-au transmis aceeași condiție). Îi impune Ioanei să semneze contractul de arendă cu ei. În caz contrar, a fost informată că - firma X SRL - nu este dispusă să-i achite nicio despăgubire, invocând faptul că, prin nu știu ce lege a prescripției, arenda se achită (cel mult) pe ultimii trei ani, iar X SRL – chipurile - nu a lucrat terenul. Pe bune? Păi, e legal să apari în acte la primărie ca lucrând un teren, dar să te (pre)faci că - în ultimii 17 ani - nu l-ai lucrat niciodată?, „nu știu!” - și-a spus Ioana. De aceea, acestea fiind exprimate, întrucât situația prezintă fapte care pot fi aduse în fața justiției, ea s-a gândit să discute cu prietenii săi despre asta. Unul dintre prieteni s-a gândit să întrebe un avocat. Oare e legal și lipsit de răspundere civilă și penală să lucrezi un teren fără a avea un contract de arendă cu proprietarul, sau poate fi arătată săvârșirea unei infracțiuni în formă continuată?

În acest caz, având în vedere și faptul că actele Ioanei sunt în regulă, aceasta s-a gândit că, anticipând lipsa înțelegerii amiabile, vor fi necesare probe. Așa se face că, fiind conștientă de situație și de modul necurat în care acționează unii, a înregistrat fiecare discuție telefonică avută cu administratorii celor două firme.

Referitor la probe, căci fără ele nimic nu poate fi dovedit, reiterez, la solicitarea Ioanei, primăria i-a transmis în scris acesteia un răspuns, iar în el sunt indicate cele două firme care desfășoară activități pe tarlaua unde ea are terenul. Deci, iată, se cunosc cei care au înfăptuit lucrări fără a avea un contract de arendare.

După cum v-am spus, fiecare dintre cele două firme este dispusă să plătească o sumă pentru anii respectivi, însă pun o condiție. Să semneze înainte de orice plată un contract de arendare. E un soi de șantaj, nu-i așa?

Asta nu ar fi o problemă. Doar că, din păcate, Ioanei i s-a transmis un draft de către firma Y SRL, iar în el este strecurat un punct interesant. Recte: "Prezentul contract, împreună cu anexele sale care fac parte integranta din cuprinsul sau, reprezinta voia partilor si INLATURA orice alta intelegere verbala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui."

Cu alte cuvinte, firma Y SRL a luat în calcul să aibă un contract de arendare, însă, după cum se observă, vrea să scape de orice altă înțelegere anterioară încheierii lui.

Așadar, cunoscând faptele, reținând că -administratorii/reprezentanții celor două firme- recunosc desfășurarea activității agricole, însă - susțin ei- sunt încărcați în acte doar printr-un schimb de terenuri, căci firmele comasează terenuri pentru a face economie, și există niște probe elocvente, dacă aceștia nu vor să plătească și nu înțeleg calea amiabilă, ar putea fi trași la răspundere pentru arenda din urmă?

Vedeți dumneavoastră... Când Ioana a deschis succesiunea și a mers la primărie pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală, primăria nu a scutit-o pe aceasta de la impozit pentru cei 17 ani de neplată, asta deși ea a a invocat prescripția. Păi, prescripția funcționează doar într-un sens, sau numai unde convine celui care emite un act?


Ca atare, fiindcă acel teren s-a lucrat fără un acord contractual, iar X SRL susține că nu poate fi tras la răspundere pentru ce a lucrat un pretins Z SRL, o firmă preluată în anul 2010 de Y SRL, Ioana a propus firmei din urma, lui Y SRL, o înțelegere amiabilă. În propunerea sa îi solicită să-i achite arenda față de 10000 mp x 17 ani.

În concluzie, deoarece Y SRL suține că, deși nici ea (precum X SRL) nu a lucrat terenul (și gura nu-i miroase a grâu, orz sau alte culturi), chiar dacă a preluat terenul din 2010, afirmând: „printr-un schimb” cu cel care apare ca având terenul între 2005-2010, cineva se cuvine să răspundă, căci există registre agricole la primărie, iar oarba judecată nu doarme în păpușoi. Sau doarme, ori se prescrie?!
Așadar, fiindcă Ioana NU s-a grăbit să-i scutească de răspundere, ținând cont de faptul că -firmele- sunt în culpă și nu au înțeles amabilitatea ei, ce soluții credeți că există și ce referiri îi puteți da, vă rog? Cu alte cuvinte, cum și ce ar putea Ioana să repupereze de la acele firme care au lucrat terenul fără voia persoanei care deține dreptul de proprietate? Primăria are vreo vină în acest caz?

Mulțumesc în avans pentru orice răspuns!
p.s. Ioana este conștientă și convinsă că cea mai bună cale e soluția amiabilă, dar unii au darul de a fi de altă parte.