Bulversari imobiliare la inceput de an

Autor Gabriel Biris, avocat

Spre sfarsitul anului care tocmai s-a incheiat am inceput sa primesc telefoane de la prieteni in legatura cu o schimbare a Codului Fiscal care ar fi avut ca efect aplicarea TVA la toate vanzarile de catre persoane fizice de apartamente noi si terenuri cu destinatie pentru constructii. Am ramas stupefiat, o astfel de masura neavand niciun sens pentru cei care inteleg cat de cat cum functioneaza TVA. Am dat, la randul meu, cateva telefoane pentru a incerca sa vad ce anume din modificarile Codului Fiscal introduse prin OUG 106/2007 putea sa genereze o astfel de interpretare. Sincer, nu am reusit, nimic nu parea a produce un astfel de efect… M-a luminat o cunostinta care mi-a zis ca tocmai primise o informare de la avocatii firmei - informare care spunea ca, datorita modificarilor art. 141(2) (f), de la 1 ianuarie 2008, toate persoanele trebuie sa plateasca TVA la vanzarea de astfel de imobile. 

Cu sau fara TVA?
 
Sa vedem insa despre ce este vorba. In 2007, acest articol prevedea ca era scutita de plata TVA „livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil, daca este efectuata de o persoana impozabila care si-a exercitat ori ar fi avut dreptul sa-si exercite dreptul de deducere total sau partial a taxei pentru achizitia, transformarea sau construirea unui astfel de imobil”. 

Incepand cu 2008, articolul a fost usor modificat, scutita era „livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil”. Observam ca partea finala a celei de-a doua propozitii a fost eliminata. Acest lucru il observasem si eu la o prima lectura a OUG 106/2007, dar nu mi-a trecut prin minte ca asta poate duce la interpretarea conform careia persoanele fizice vor trebui sa plateasca TVA. 

Ori noi ne referim la persoanele fizice care vånd ocazional un astfel de imobil si nu la cele care sunt investitori de meserie. De fapt, sintagma respectiva se aplica, si de altfel tot restul Titlului VI din Codul Fiscal, doar persoanelor care realizeaza activitati economice si care sunt inregistrate sau au obligatia sa se inregistreze ca platitori de TVA. 

De exemplu, daca o firma a dobandit un teren in 1991 si il vindea in 2007, vanzarea nu era supusa TVA pentru ca nu a dedus si nici nu ar fi avut dreptul sa deduca TVA (pentru ca TVA nu exista!). Daca insa vanzarea are loc in 2008, se va aplica TVA. Simplu ca „buna ziua”! Am multumit cunostintei care m-a sunat pentru ca m-a ajutat sa inteleg ca intr-adevar legea nu a luat-o razna…

Notarii cer lamuriri finantelor 
 
Inceputul de an insa mi-a dovedit cat de adevarat este proverbul cu nebunul care arunca piatra in lac si inteleptii care se chinuiesc sa o scoata! Majoritatea notarilor au refuzat (si cred ca inca mai refuza!) sa autentifice acte de vanzare de catre persoane fizice a unor astfel de imobile pentru simplul motiv ca nu stiu daca vanzarea este sau nu supusa TVA. Drept care Uniunea Notarilor Publici s-a adresat Ministerului Finantelor pentru clarificari. Raspunsul a venit rapid si scris impecabil din punct de vedere tehnic si confirma ca „scutirea de TVA prevazuta la articolul 141(2)(f) din Codul Fiscal este aplicata numai persoanelor impozabile care, actionand ca atare, realizeaza operatiuni impozabile de natura livrarilor de bunuri/prestarilor de servicii ca rezultat al unei acti-vitati economice desfasurate in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate”.

Titlul VI din Cod - dificil de interpretat 


Nu cred insa ca acest raspuns va clarifica problema, este prea tehnic. Sunt sigur ca vor aparea voci care vor sustine ca, daca scutirea se refera doar la persoanele impozabile care actioneaza ca atare in cadrul unei activitati impozabile, atunci persoanele neimpozabile vor trebui sa plateasca TVA. Cred ca cei care conduc Mi-nisterul Finantelor ar fi trebuit sa iasa public si sa clarifice problema intr-un limbaj simplu, pe intelesul tuturor. Pentru ca Titlul VI - TVA din Codul Fiscal este dificil de interpretat chiar si pentru cei cu pregatire juridica, dar care nu au experienta in legislatia fiscala. Este dificil chiar si pentru cei care au o astfel de experienta…

Ce treaba au notarii cu TVA?! 

 Eu, unul, nu pot sa nu ma intreb insa ce treaba au notarii cu aplicarea legislatiei privind TVA?! Din cate stiu eu, notarul are obligatii doar in ceea ce priveste retinerea impozitului pe venit si niciun fel de obligatii in ceea ce priveste TVA… Daca TVA ar trebui sa fie platit statului de catre vanzator, ceea ce este absurd, atunci inspectorul fiscal nu are decat sa emita o decizie fiscala vanzatorului prin care sa solicite plata respectivului impozit. Notarul nu are nicio obligatie in acest sens si risca sa fie dat in judecata de clienti pentru eventuale daune produse acestora prin refuzul de a autentifica vanzarea.


Ce spune legislatia pe tema scutirii de TVA la livrarea de constructii? 
 
De la 1 ianuarie 2008, art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal are un cuprins mai scurt, stabilind ca este scutita de taxa „livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil”.
Potrivit definitiilor din legislatia fiscala, terenul construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare. Constructia e definita ca orice structura fixata in sau pe pamant, iar livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

Prima ocupare si data primei utilizari 

Punctul 37 din normele metodologice, modificat si el, aduce lamuriri suplimentare. Astfel, in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal, terenul pe care este construit un bun imobil, inclusiv terenul aferent unui bun imobil, urmeaza regimul bunului imobil daca sunt proprietati indivizibile. De asemenea, se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii care nu a suferit transformari de natura celor mentionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a acesteia. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia bunul este inregistrat in evidentele contabile drept activ corporal fix. Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor mentionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal. 

Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea activului corporal fix cu valoarea transformarii respective.

O constructie e noua pana la data primei ocupari 
 
O constructie care nu a fost ocupata va fi considerata o constructie noua pana la data primei ocupari, chiar daca livrarea intervine inainte de aceasta data. Exceptia prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal se aplica numai in cazul persoanelor care devin impozabile in sensul art. 127 din Codul Fiscal pentru livrarea de constructii noi, de parti ale acestora sau de terenuri construibile.