Vanzarea unui apartament, cu achitarea partiala a pretului

Situatia prezentata de user

O persoana are un apartament de vanzare, insa persoana interesata sa cumpere nu are toti banii in momentul de fata si nu are nici posibilitatea de a lua un credit.

Intrebarile userului

Se poate face un contract de vanzare-cumparare in care sa se specifice faptul ca o parte din suma (70%) se achita pe loc, iar cealalta parte (30%) peste 3 luni?

Ce se intampla in cazul in care cumparatorul nu achita diferenta, peste 3 luni? Se anuleaza contractul?

Cum se protejeaza vanzatorul?


Raspunsurile si explicatiile userilor pe aceasta tema

Un user mentioneaza ca aceasta tranzactie este posibila, dar va trebui inscris in contractul de vanzare - cumparare un pact comisoriu de gradul IV, acesta avand rolul de a proteja vanzatorul in caz de neplata, partile fiind repuse in situatia anterioara incheierii contractului in caz de neplata. Avand aceasta clauza in contract imobilul va fi inscris in cartea funciara incarcat de sarcini, deci nu poate fi vandut.

O alta persoana adauga si faptul ca acest pact comisoriu nu constituie, in sine, o sarcina asupra imobilului. Ceea ce se va inscrie in CF va fi privilegiul vanzatorului pentru plata restului de pret.

De asemenea, acesta adauga ca pactul comisoriu nu instituie nici vreo interdictie de vanzare. Pentru a se inscrie o asemenea interdictie (precum si a unei interdictii de grevare) este nevoie de consimtamantul expres al partilor. Inscrierea in CF impiedica vanzarea apartamentului, respectiv instituirea unui drept de ipoteca.

In rest, pactul comisoriu expres de gradul IV confera certitudinea desfiintarii de plin drept a contractului pentru neplata restului de pret la termenul stabilit, efectul fiind acela al reintrarii apartamentului in proprietate.

Pentru aceasta eventualitate se poate prevedea si o suma cu titlu de clauza penala, suma care sa acopere pierderile cauzate.

Desfiintarea nu trebuie pronuntata de instanta, ci doar constatata.

Un alt user prezinta aspectele care ar trebui sa constituie clauza penala: obligatiile care au ca obiect o suma de bani se pot executa totdeauna in natura. Acesta considera ca debitorul unei sume nu poate fi obligat la plata de daune compensatorii, ci numai la daune moratorii, de intarziere.

Daca vanzatorul este persoana fizica acesta nu poate pretinde decat dobanda legala si numai de la data chemarii in judecata a debitorului.

Daca vanzatorul este persoana juridica (comerciant) se pot stipula in contract penalitatile de intarziere convenite care pot depasi totalul sumei datorate daca este stipulat expres in contract cf. art.4 alin.(3) din Legea nr.469/2002.

Acest user al forumului mentioneaza ca se refera la situatia neexecutarii obligatiei de a da o suma de bani (30% din pretul apartamentului), iar in cazul acestor obligatii se aplica art. 188 Cod Civil sau art. 43 Cod Comercial. El adauga ca vanzatorul ar putea sa ceara daune compensatorii pentru o obligatie care are ca obiect o suma de bani.

In acest caz nu este vorba despre obligatii de „a face”.


Asteptam si opinia ta pe Forumul Avocatnet.ro.