Suma garantata prin ipoteca - trebuie sau nu precizata in contractul ipotecar?

Articol scris de Mihai Dudoiu, partener Tuca Zbarcea si Asociatii, si Olga Cobasneanu, avocat asociat

Una din dezbaterile actuale legate de prevederile introduse de Noul Cod Civil (NCC) se refera la valoarea obligatiei garantate printr-un contract de ipoteca. In speta, se pune problema interpretarii dispozitiilor Art. 2372 alin. (1) NCC, care prevad ca: “Ipoteca conventionala nu este valabila decat daca suma pentru care este constituita se poate determina in mod rezonabil in temeiul actului de ipoteca.[…]” ^[1]

Anumite institutii publice si asociatii profesionale au interpretat aceasta prevedere in sensul in care, desi nu este obligatorie inscrierea in contractul de ipoteca a unei sume determinate pentru a exprima suma garantata prin contractul de ipoteca, totusi, contractul de ipoteca trebuie sa contina in chiar cuprinsul sau toate elementele necesare pentru determinarea acesteia. In aplicarea acestei interpretari, s-a opinat ca trimiterea facuta in cuprinsul contractului de ipoteca la un alt inscris (cum ar fi, spre exemplu, contractul de credit al carui accesoriu este ipoteca) in vederea identificarii unor elemente necesare determinarii sumei ce se garanteaza, nu indeplineste conditiile prevazute de Art. 2372 alin. (1) NCC si ar putea atrage nulitatea partiala a contractului de ipoteca.

In acest sens, in cuprinsul unui indrumar notarial al Uniunii Nationale a Notarilor Publici se arata ca: “[…] este posibil sa nu fie inscrisa o suma nominala, dar in acest caz determinarea trebuie sa rezulte din contractul de ipoteca, si nu din alt inscris, ceea ce presupune ca toate elementele de determinare trebuie sa existe chiar in contractul de ipoteca […] daca din elementele mentionate in contract nu se va putea determina suma ce se garanteaza (determinarea se va realiza ulterior, de regula la momentul executarii ipotecii), contractul de ipoteca este nul absolut […]”. ^[2]

Pornind de la premisa ca legiuitorul a urmarit prin aceasta prevedere sa relaxeze cerinta existenta in Codul Civil 1864 cu privire la indicarea in actul de ipoteca a unei sume determinate si avand ca preocupare principala gasirea unui punct de echilibru in tranzactiile de finantare (care in majoritatea cazurilor presupun constituirea de ipoteci), credem ca interpretarea de mai sus poate fi pusa in discutie din mai multe puncte de vedere.

• Este aceasta interpretare compatibila cu alte prevederi din NCC (spre exemplu Art. 2.354 NCC)?
• Este aceasta interpretare acceptabila dintr-o perspectiva practica, avand in vedere complexitatea mecanismelor contractuale in tranzactiile de finantare, in special in ce priveste creditarea societatilor comerciale? (dat fiind ca NCC nu limiteaza sfera de aplicare a acestei prevederi la tranzactiile de finantare a persoanelor fizice, Art. 2372 NCC se aplica in egala masura si creditarii persoanelor juridice)
• Aduce aceasta interpretare un beneficiu real tertilor (precum ceilalti creditori ai constitutorului ipotecii) protejandu-le interesele?
• Poate aceasta interpretare sa influenteze costurile implicate de autentificarea si inscrierea ipotecilor imobiliare in cartile funciare?

Vom incerca sa prezentam in continuare punctul nostru de vedere cu privire la aceste aspecte si la consecintele pe care interpretarea propusa le poate avea in materia tranzactiilor de finantare.

In contextul analizei acestui subiect, este interesant sa amintim ce spun prevederile corespondente din Codul Civil din Quebec, care, asa cum se stie, a avut o influenta notabila in procesul de redactare a NCC. Astfel, Codul Civil din Quebec la Art. 2689 dispune ca: “Pentru a constitui in mod valabil o ipoteca, actul de ipoteca trebuie sa indice suma precisa pentru care aceasta este constituita.

Aceeasi regula se aplica chiar si in cazul in care ipoteca se constituie pentru garantarea indeplinirii unei obligatii a carei valoare nu poate fi determinata sau nu este certa.”, iar la Art. 2690 prevede ca: “Suma pentru care ipoteca este acordata nu este considerata a fi nedeterminata atunci cand actul, desi nu stipuleaza o rata fixa a dobanzii, contine particularitatile necesare pentru determinarea ratei efective a dobanzii cu privire la obligatie.” ^[3]

Se poate observa ca nici legiuitorul canadian nu a stipulat cerinta indicarii unei sumei garantate determinate, ci, cu privire la dobanda, a considerat suficient a se indica detaliile necesare determinarii ratei efective a dobanzii a carei plata se intentioneaza a fi garantata prin contractul de ipoteca. In acest sens, anumiti doctrinari ^[4] au aratat ca un contract de ipoteca trebuie sa precizeze faptul ca ipoteca garanteaza si dobanzile, precum si sa indice rata respectivelor dobanzi, omisiunea de a face acest lucru fiind sanctionata cu faptul ca ipoteca nu se va intinde asupra acestora. Acelasi autor opineaza ca referinta facuta in contractul de ipoteca la rata de baza a dobanzii percepute de o institutie financiara determinata indeplineste criteriul cerut de prevederea legala mentionata mai sus, argumentul fiind acela ca o astfel de referinta introdusa in contractul de ipoteca permite, intr-o maniera rezonabila, calcularea sumelor datorate cu titlu de dobanda si a caror plata este garantata prin ipoteca.

Credem ca o astfel de interpretare nu contrazice intentia legiuitorului (fie canadian, fie roman) de a formula dispozitii care sa protejeze deopotriva partile direct implicate in astfel de mecanisme de garantare, precum si tertii (inclusiv eventuali creditori avand interese legate de bunurile ipotecate) care trebuie sa beneficieze in orice moment de posibilitatea de determinare a sumelor care sunt garantate printr-o ipoteca.

Revenind la dispozitiile NCC, consideram ca analiza acestei probleme ar trebui sa aiba in vedere coroborarea dispozitiilor Art. 2372 NCC cu cele ale Art. 2354 NCC care dispune ca: “Ipoteca garanteaza cu acelasi rang capitalul, dobanzile, comisioanele, penalitatile si cheltuielile rezonabile facute cu recuperarea sau conservarea bunului.”, precum si cu prevederile Art. 2358 alineatul (1) NCC care prevede ca “Dreptul de ipoteca sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creanta pe care o garanteaza numai atunci cand suma pentru care este constituita ipoteca este determinata in actul constitutiv”.

Astfel, interpretarea coroborata a acestor prevederi ne duce la urmatoarele concluzii:
1. Nu este obligatoriu ca suma pentru care este constituita o ipoteca sa fie determinata prin contractul de ipoteca, fiind suficient ca aceasta suma sa fie determinabila.
2. Prin exceptie de la regula de mai sus, suma pentru care este constituita ipoteca trebuie sa fie determinata prin contractul de ipoteca pentru a permite creditorului ipotecar sa transmita unui tert dreptul sau de ipoteca sau rangul ipotecii sale, independent de cesiunea creantei garantate prin respectiva ipoteca (cesiunea ipotecii sau transmiterea rangului se vor face cu respectarea prevederilor Art. 2427 NCC).
3. Art. 2354 NCC stabileste regula in materia intinderii ipotecii asupra accesoriilor creantei principale: prin efectul legii, ipoteca garanteaza nu doar capitalul (respectiv creanta propriu-zisa), ci si accesoriile acestuia, precum dobanzile, comisioanele, penalitatile si cheltuielile facute cu recuperarea sau conservarea bunului ipotecat.

Pe de alta parte insa, in temeiul Art. 2372 NCC, ipoteca se va intinde pana la limita sumei pentru care ea este constituita (respectiv creditorul ipotecar nu va putea obtine prin executare silita o suma mai mare decat cea pentru care ipoteca a fost constituita).

Mai mult, asa cum am mentionat mai sus, suma pentru care ipoteca este constituita trebuie sa fie determinata sau determinabila in temeiul actului de ipoteca, ceea ce se traduce in materia accesoriilor prin faptul ca acestea vor fi acoperite de ipoteca in masura in care urmatoarele conditii cumulative sunt indeplinite: (i) valoarea capitalului si a accesoriilor scadente la momentul executarii ipotecii nu depaseste suma pentru care ipoteca a fost constituita; si (ii) actul de ipoteca permite determinarea sumei pentru care ipoteca a fost constituita, intr-o maniera acoperitoare din perspectiva accesoriilor creantei principale. Aceasta din urma conditie (mentionata in paragraful (ii) de mai sus) se poate traduce in cateva ipoteze de lucru, diferentiate in functie de modul in care actul de ipoteca se refera la suma pentru care ipoteca este constituita (si totodata la accesoriile care intra in calculul sumei pentru care este consituita ipoteca).

Astfel:
• Actul de ipoteca indica o suma determinata (ca suma pentru care este constituita ipoteca). In acest caz credem ca devine nerelevanta distinctia dintre capital si accesorii, creditorul ipotecar putand recupera prin executare sume pana concurenta sumei pentru care este constituita ipoteca, indiferent daca e vorba de capital sau de accesorii precum dobanzi sau comisioane; sau
• Actul de ipoteca nu indica o suma determinata ci un mecanism de calcul al sumei pentru care este constituita ipoteca (suma determinabila). In acest caz exista mai multe variante de a exprima modul de calcul al dobanzilor (ca o categorie de accesorii ale capitalului): (i) rata a dobanzii fixa, indicata in contractul de ipoteca (e.g. 7%); (ii) rata a dobanzii variabila, cu un mecanism de calcul indicat (si) in contractul de ipoteca (e.g. EURIBOR + 5%) [5]; (iii) rata a dobanzii variabila cu un mecanism de calcul indicat in contractul de credit, contractul de ipoteca facand doar trimitere la contractul de credit; (iv) rata a dobanzii fixa sau variabila, cu trimitere la rata dobanzii afisata de o institutie de credit nominalizata prin contractul de ipoteca.

Inainte de a exprima un punct de vedere pentru una sau alta dintre alternativele mentionate, consideram ca trebuie puse in vedere o serie de aspecte de natura practica.

In primul rand, un aspect important il reprezinta confidentialitatea tranzactiilor incheiate de catre institutiile de credit si clientii acestora. Indicarea in contractul de ipoteca a mecanismului de calcul al dobanzii, a cuantumului dobanzii sau al marjei percepute de finantatori, urmata eventual de publicarea acestora in Cartea Funciara si la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare, ar permite accesul tertilor la informatii cu caracter comercial, care, de regula, au natura confidentiala. Din acest punct de vedere, credem ca este preferabila o solutie care nu presupune dezvaluirea catre public a datelor cu caracter confidential (cu atat mai putin a celor care pot fi considerate secret bancar), o astfel de protectie fiind nu doar legitima din perspectiva comerciala, ci si specifica tranzactiilor financiare.

In al doilea rand, in cazul in care s-ar preciza in contractul de ipoteca nivelul ratei dobanzii, modului de calcul al acesteia, valoarea comisioanelor, a taxelor si a oricaror alte costuri aferente raportului de creditare etc., orice modificari ale respectivelor date, pe parcursul perioadei de creditare, ar atrage automat necesitatea modificarii contractului de ipoteca. In cazul contractelor de ipoteca autentificate, orice modificari se vor face prin acte autentice, care presupun taxe notariale suplimentare. Intrucat in raporturile de creditare actuale asemenea modificari se pot realiza destul de frecvent, s-ar ajunge la eforturi administrative considerabile si la costuri ridicate asociate respectivelor tranzactii, prin plata in mod repetat a onorariilor si taxelor notariale.

In al treilea rand, in cazul contractelor de ipoteca autentificate care ar contine o suma garantata determinata in asa fel incat sa fie acoperitoare in orice ipoteza (care astfel ar include nu doar capitalul, ci si toate dobanzile, taxele, comisioanele, precum si orice alte costuri care ar putea fi eventual datorate de catre debitor sau constitutor creditorului ipotecar), s-ar pune problema suprataxarii constitutorului prin calcularea onorariilor notariale si a taxelor pentru registrele de publicitate la o suma care nu este (si probabil nu va fi niciodata) datorata in integralitatea ei.

In al patrulea rand, mergand pe ideea asigurarii publicitatii fata de terti a modului de determinare a sumei garantate, se naste intrebarea daca includerea in contractul de ipoteca a mecanismului de calcul al dobanzii este suficienta sau va fi necesar a inscrie acest mecanism si la Cartea Funciara sau Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare. Dat fiind ca adesea se foloseste un mecanism complex de calcul al dobanzilor (de multe ori detaliat in cuprinsul catorva pagini contractuale), o asemenea cerinta ar aparea ca fiind complet nepractica.

In al cincilea rand, este de necontestat faptul ca scopul publicitatii mobiliare sau imobiliare trebuie respectat in sensul acordarii unei protectii adecvate intereselor tuturor participantilor la raporturile de creditare (si circuitul civil in general), insa indicarea in contractul de ipoteca a mecanismului de calcul al dobanzii nu asigura faptul ca tertii vor cunoaste cu exactitate sumele ce sunt garantate prin ipoteca (acestea putand varia semnificativ in functie de, spre exemplu, momentul la care se face executarea, variatia unor indici de referinta, etc.).

Avand in vedere cele de mai sus, consideram ca se contureaza cateva posibilitati de indicare a sumei garantate in cuprinsul contractului de ipoteca:

1. Precizarea unei sume determinate, stabilite de parti de comun acord, reprezentand valoarea capitalului imprumutat plus o valoare estimata a tuturor accesoriilor (inclusiv dobanzi, dobanzi penalizatoare, comisioane, costuri de executare, etc.) care ar putea fi datorate de debitor si/sau constitutor. Aceasta varianta asigura atat conformitatea cu cerintele Art. 2372 alin. (1) NCC, cat si cu cele din Art. 2358 alin. (1) NCC, avand avantajul simplitatii si al claritatii dar, in cazul actelor de ipoteca incheiate in forma autentica, ridicand problema supra-taxarii; sau
2. Indicarea unei sume determinabile, rezultata din insumarea capitalului imprumutat (suma determinata), a tuturor dobanzilor (inclusiv a dobanzilor penalizatoare), precum si a altor costuri accesorii creditului (cu atasarea unui extras din contractul de credit, sub forma unei anexe la contractul de ipoteca, care sa precizeze modul de calcul al dobanzilor si ale altor costuri). Aceasta optiune asigura conformitatea cu cerintele Art. 2372 alin. (1) NCC (intr-o interpretare ad literam), data fiind includerea in contractul de ipoteca (printr-o anexa) a mecanismului de calcul al dobanzilor si al celorlalte costuri aferente creditului. Totusi, in aceasta abordare nu este indeplinita cerinta din Art. 2358 alin. (1) NCC, prin urmare, nu s-ar putea face cesiunea dreptului de ipoteca sau a rangului acesteia separat de creanta pe care aceasta o garanteaza. In plus, se ridica problemele semnalate in paragrafele de mai sus (confidentialitate, complicarea formalitatilor de modificare a respectivelor prevederi, etc); sau
3. Indicarea unei sume determinabile, rezultata din insumarea capitalului imprumutat si a accesoriilor calculate pe baza informatiilor publicate zilnic/periodic (si disponibile public) de catre una sau mai multe institutii financiare. Credem ca si aceasta optiune asigura conformitatea cu cerintele Art. 2372 alin. (1) NCC dat fiind ca permite oricarei persoane interesate determinarea (in temeiul contractului de ipoteca) a valorii accesoriilor ce sunt garantate prin ipoteca; sau
4. Indicarea faptului ca ipoteca garanteaza cu acelasi rang atat capitalul cat si dobanzile, comisioanele, penalitatile si cheltuielile rezonabile facute cu recuperarea sau conservarea bunului, asa cum este reglementat si de Art. 2354 NCC mai sus citat. Aceasta varianta nu permite cesiunea dreptului de ipoteca sau rangului acesteia separat de creanta pe care aceasta o garanteaza (nefiind respectate prevederile Art. 2358 alin. (1) NCC) si lasa loc discutiei daca este sau nu conforma cerintelor Art. 2372 alin. (1) NCC dat fiind ca determinarea sumei garantate se face nu direct prin actului de ipoteca ci prin trimitere la contractul de credit (spre exemplu, pentru a stabili mecanismul de calcul al dobanzii).

Desi credem ca fiecare dintre variantele de mai sus este conforma cu cerintele Art. 2372 NCC, o abordare prudenta recomanda (cel putin pana la consacrarea unui punct de vedere validat de instante) folosirea uneia dintre primele trei optiuni, clasate in ordinea de mai sus pe baza gradului de certitudine pe care il confera.

Note de subsol:
[1] Mentionam ca pana la intrarea in vigoare a NCC, dispozitii referitoare la valoarea obligatiei garantate se regaseau pe de o parte in Codul Civil 1864 – pentru contractul de ipoteca si, pe de alta parte in Titlul VI din Legea nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice – pentru contractul de garantie reala mobiliara. Astfel, in Codul Civil 1864 dispozitiile referitoare la suma garantata prin contractul de ipoteca erau cuprinse in Art. 1776 si aveau urmatorul continut:”Ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma, pentru care ipoteca este constituita, va fi determinata prin act.” In ceea ce priveste garantiile reale mobiliare, Art. 15 din Titlul VI din Legea nr. 99/1999 dispunea ca:”Contractul de garantie reala va indica valoarea maxima a obligatiei garantate”
[2] “Codul Civil al Romaniei. Indrumar notarial”, vol. II, Monitorul Oficial, Bucuresti, 2011, pg. 214-215
[3] Traducere din engleza. A se vedea: “Civil Code of Québec”, Éditeur officiel du Québec, http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/CCQ/CCQ_A.html
[4] A se vedea Louis Payette, “Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec”, 4e edition, Éditions Yvon Blais, pg. 314 si urmatoarele.
[5] Pentru a fi acoperitoare, prevederile ar trebui sa se refere nu doar la nivelul dobanzii curente ci si la nivelul dobanzii penalizatoare sau, preferabil din perspectiva simplificarii prevederilor, la un nivel al dobanzii egal cu dobanda penalizatoare (mai acoperitoare din perspectiva creditorului).

Tuca Zbarcea & Asociatii a lansat site-ul www.noulcodcivil.ro.