Alternative la creditele bancare pentru cumpãrarea sau construcþia unei locuinþe

Aceste firme sunt firme private, care au activitate limitatã numai la piaþa creditului ipotecar conform legii 330/2003 ºi care funcþioneazã ca societãþi de investiþii în domeniul imobiliar.
O astfel de societate de credit ipotecar este o combinaþie între o bancã, care poate acorda numai credite ipotecare ºi o societate de investiþii, ale carei invetiþii însã sunt limitate doar la piaþa imobiliarã.

Aceste societãþi de credit ipotecar nu sunt sub autoritatea Bãncii Naþionale a Romaniei, ºi în consecinþã nu sunt limitate prin normele emise de cãtre aceasta, acesta libertate aducînd cu sine o serie de avantaje pentru clienti, cum ar fi:
1. Aceste societãþi de credit ipotecar au o mai mare flexibilitate în analiza cererilor. Datoritã acestei flexibilitãþi analiza dosarului dureazã mai putin, decît la o bancã, unde o astfel de analizã dureazã cîteva sãptãmîni, la o societate de credit ipotecar dureazã doar cîteva zile, iar analiza dosarului este gratuitã;
2. În aceelaºi timp existã o mai mare flexibilitate în calculul veniturilor eligibile (se iau în calcul toate veniturile constante ale familiei, nu numai ceea ce apare pe cartea de muncã ci ºi venituri din prime, comisioane, diurne, colaborãri, activitãþi independente, chirii, dividende etc.). Nu se condiþioneazã acordarea creditului de existenþa unei case ºi a unui precontract aºa cum se întîmplã în cazul creditului bancar ipotecar; analiza se face pe baza veniturilor familiei ºi se aprobã un credit maxim dupã care clientul are la dispoziþie 45 de zile pentru a-ºi gãsi o locuinþã;
3. În cazul creditelor pentru construirea de locuinþe, calificarea clientului ºi aprobarea creditului se face înainte de începerea lucrãrilor, eliminându-se astfel riscul de nefinalizare a construcþiei din lipsã de finanþare;
4. Se acceptã ºi lucrãrile executate în regie proprie în cazul creditelor pentru renovare ºi construire de locuinþã ºi astfel nu este impus un constructor/ antreprenor;
5. Contribuþia solicitantului nu trebuie blocatã într-un cont bancar; nici nu este obligatoriu sã existe numerar la momentul analizei, avansul putând fi constituit din vînzarea viitoare a unui bun mobil/imobil, avansul este de minimum 20-25%,
6. Nu se solicitã giranþi
7. Creditele se acordã pentru orice tip de achiziþii imobiliare, pentru cumpararea de apartamente noi sau vechi, case sau vile sau pentru construcþia acestora.

Dezavantajele creditelor de la o societate de credit ipotecar sunt:
1. Termen scurt de creditare care este între 5 ºi 15 ani, comparativ cu cel de la bancã, unde se poate ajunge pînã la 25 de ani. Acest termen scurt face ca rata sã fie mare.
2. În aceelaºi timp dobînda este mai mare decat dobînda la un credit bancar, aceasta fiind de la 9,87% pînã la 11,87%, în dolari, pe an
3. Existã în aceelaºi timp ºi un comision de 2,9% pentru credite mai mici de 10.000 de dolari, 1,9% pentru credite mai mari de 10.000 euro
4. Pentru plãþile în avans se percepe un comision de 1,9% din capitalul rambursat anticipat,
5. În caz de neplatã la termen exista o majorarea cu 2% a dobînzii contractuale, majorare considerabil mai mare decît în cazul unui credit bancar.

Pe piaþa romaneascã, în prezent, existã douã astfel de societãþi de credit ipotecar: Domenia Credit ºi Imofinance, care împreunã au un fond de peste 12 milioane de euro.

1. Domenia Credit SA a pornit cu un capital social de trei milioane de euro, fiind finanþatã de Fondul Romano-American pentru Investiþii, care este acþionar principal, asistenþa tehnicã fiind furnizatã de Agenþia SUA pentru Dezvoltare Internaþionalã, a atras un credit de sapte milioane dolari acordat de Raiffeisen Bank, garantat de Guvernul SUA ajungînd în prezent la un total de 10,5 milioane de dolari ºi ºi-a propus sã atragã din finanþãri externe ºi mai mulþi bani ºi sã ajungã la 30 milioane de dolari numai pentru credite ipotecare, inclusiv prin emiterea de obligaþiuni. În timp Domenia Credit va cumpara portofolii de credite ipotecare, pe care le va transforma în valori mobiliare tranzacþionate pe piaþã, încercînd sã dezvolte o piaþã secundarã a creditului ipotecar.
Domenia Credit este nãscutã dintr-un proiect pilot la Agentia Statelor Unite ale Americii pentru Dezvoltare Internaþionalã ºi este o sora mai mica a celebrei instituþii americane Fannie Mae, care, începînd din 1968, a ajutat peste 49 milioane de familii din Statele Unite sã-ºi cumpere o casa.
Fannie Mae este lider pe piaþa americanã privind acordarea de credite ipotecare.

2. Imofinance are fond de trei milioane de euro ºi va acorda credite ipotecare numai pentru locuintele construite de propriul grup.
În acest moment reprezentanþii companiei au inceput demararea primelor trei proiecte imobiliare proprii, care vor avea în total 300 de apartamente, cu preþuri de 40.000-60.000 euro ºi funcþioneazã doar în judeþele Cluj, Arad, Sibiu ºi Baia Mare.
În afarã de construcþia de locuinþe ºi creditele ipotecare, compania a lansat pe piaþã ºi un pachet de leasing imobiliar pentru firmele care vor sã-ºi cumpere sau sã-ºi construiascã noi sedii ºi hale.
Prin înfiinþarea acestor noi companii, romanii pot alege un alt mijloc de finantare în afarã de cel oferit de cãtre bãncile comerciale destul de restrictive, dupã intrarea în vigoare a noilor norme B.N.R. de creditare.
De asemenea, pe piaþa romaneascã a aparut si alt sistem de finanþare pentru achiziþia ºi modernizarea locuinþei, sistem în care se combina atît economisirea cît ºi creditarea.
Acest sistem a avut un mare success în þãrile europene ºi este reprezentat de sistemul colectiv de economisire pentru domeniul locativ.
Acesta introduce un principiu nou, combinînd economisirea pe o anumitã periodã de timp, perioadã în care pentru bani depusi se primeste o dobîndã, cu creditarea care se poate obþine dupã un anumit numãr de ani, creditare cu dobîndã preferenþialã.
Sistemul funcþioneazã în felul urmãtor se economiseste pe perioade cuprinse între 18 luni ºi 5 ani ºi dupã care se obþine de la bancã un credit egal cu valoarea economiilor atrase. Practic clientul încheie un contract de economisire-creditare cu banca în baza cãruia are dreptul la un credit cu dobîndã redusã.
Acest tip de credit nu poate fi accesat decît în lei ºi beneficiazã de dobînzi fixe stabilite dinainte pentru toatã durata procesului de economisire ºi creditare.
Astfel, pentru perioada în care se economiseste, deponentul primeste o dobîndã anualã de 3% care este fixã, dobîndã care este mica în comparaþie cu dobînzile existente pe piaþã însã în schimb se obþine o dobîndã pentru creditul ulterior de numai 6% faþã de dobînzile existente pe piaþã de aproximativ 22% - 26%, þinînd cont cã atît economisirea cît ºi creditul se fac în lei.
În afarã de avantajul dobînzii de creditare mica mai existã ºi un altul: o primã anualã de pînã la 30% din valoarea sumei economisite în anul anterior (conf. Legii 541/2002 - cap.8, art. 27).
Acestã primã este platitã de cãtre stat, pentru cresterea numãrului de locuinte. Însã aceastã primã, care este plãtitã de cãtre stat, este limitatã la nivelul unui salariu mediu brut pe economie, care reprezinta 8.2 milioane anul acesta.
Acest sistem are trei variante de economisire în funcþie de durata perioadei de rambursare: varianta rapid, standard si moderat.

La toate cele trei variante se poate solicita creditul dupa o perioadã de economisire de minim 18 luni, obþinîndu-se aceeaºi dobîndã de 6%.

Un alt avantaj al acestui sistem este ca mai multe persoane pot economisi pentru aceeaºi locuinþã, iar suma platitã de stat este mai mare pentru ca acesta se dã fiecãrei persoane în parte.
Astfel un cuplu în care ambii soþi economisesc separat pentru o casa primesc dublu faþã de un cuplu în care doar un singur soþ economiseste o sumã mai mare.
Dezavantajul acestui sistem apare în situaþia în care se economisesc sume mari de bani, unde randamentul este scãzut pentru ca prima anualã de la stat este redusã la valoarea unui salariu mediu pe economie.
Un alt dezavantaj este cã prima de la stat se acordã numai pentru suma economisitã în anul precedent, iar pentru suma din anii anteriori nu se primeste decît dobînda de 3%.
Partea bunã este însã cã dupã 18 luni de economisire se poate cere creditul deci în acest fel profitul este în continuare ridicat.

Comisioanele percepute de bancã sunt achitate de client o singurã datã, în momentul semnãrii contractului de economisire/creditare:
- 1% din totalul sumei contractate
- 3% din valoarea creditului acordat de bancã
- 108.000 lei- taxa de management.