Cum se impoziteaza veniturile din arenda

Articol scris de Mitel Spataru, Tax Manager

Astfel, potivit legii venitul brut din arenda se stabileste pe baza raportului juridic/contractului incheiat intre parti si reprezinta totalitatea sumelor in bani incasate si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura primite. In cazul in care arenda se exprima in natura, evaluarea in lei se va face pe baza preturilor medii ale produselor agricole, stabilite prin Hotarari ale Consiliilor Judetene, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti.

Din punct de vedere procedural contractul trebuie inregistrat atat la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate cat si la Administratia financiara, in termen de 15 zile de la data incheierii.

In ceea ce priveste modalitatea de impozitare, persoana fizica are urmatoarele optiuni :

• in sistem real (contabilitate in partida simpla);
• prin retinere la sursa de catre platitorii de venit (companie);

In cazul impozitarii in sistem real, persoana fizica:

• este obligata sa precizeze in scris modalitatea de impozitare, la momentul incheierii contractului.Modalitatea de impozitare este aplicabila pentru toate veniturile realizate in baza contractului respectiv;
• daca optat pentru determinarea venitului net in sistem real nu datoreaza plati anticipate;
• plata impozitului se va face de catre persoana fizica potrivit deciziei de impunere (cod.250) emise pe baza declaratiei privind venitul realizat (cod.200) care se depune pana pe data de 25 mai a anului urmator.Termen de plata 60 de zile de la confimarea primirii deciziei de impunere (cod 250);
• nu beneficiaza de cota forfetara de 25%.

In cazul impozitarii prin retinere la sursa:

• venitul net din arenda se stabileste la fiecare plata prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut;
• impozitul pe veniturile din arenda se calculeaza prin retinere la sursa de catre platitorii de venit (arendasii) la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final;
• impozitul calculat si retinut se declara in formularul 100 „Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat” la randul 11 „Impozit pe venituri din arenda” si  se vireaza la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut;
• persoanele fizice/arendatorii nu au obligatia depunerii formularului 200 „Declaratie privind venitul realizat“.
• In cazul in care plata arendei se realizeaza in natura, tranzactia va avea implicatii si din perspectiva taxei pe valoarea adaugata. In acest sens se aplica prevederile privind schimbul de bunuri si servicii, unde fiecare operatiune din cadrul schimbului este tratata separat in functie de calitatea persoanei care realizeaza operatiunea, cotele si regulile aplicabile fiecarei operatiuni in parte. Astfel, plata arendei prin produse agricole, este asimilata unei livrari de bunuri (livrare de produse agricole), iar arenda este considerata o prestare de servicii.

Intrebarea care apare in acest context se refera la stabilirea bazei de impozitare privind taxa pe valoarea adaugata utilizata in situatia schimbului de bunuri si servicii, daca in contractul incheiat intre parti nu se stabileste o valoarea sau aceasta nu poate fi usor stabilita?

Mentionam faptul ca potrivit reglementarilor recente referirea la „pret de piata“ se face doar in cazul tranzactiilor intre parti afiliate si numai atunci cand se efectueaza tranzactii in regim de scutire TVA fara drept de deducere sau supuse unor regimuri diferite de TVA. Prin urmare, intelegem astfel ca in cazul schimbului de bunuri si servicii aplicam regula generala care presupune faptul ca baza de impozitare este formata din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor/prestator din partea cumparatorului/beneficiarului sau a unui tert.

Or, ca urmare a platii in natura a arendei, arendatorul obtine in fapt  o cantitate de produse, iar preturile medii ale produselor agricole la care se face referire in legislatie, se utilizeaza pentru stabilirea bazei de impozitare privind impozitul pe venit. Astfel, pana la obtinerea unor clarificari din partea autoritatilor fiscale si pentru a nu intampina dificultati, recomandam ca, la incheierea contractului, partile sa mentioneze pe langa modalitatea de impozitare si faptul ca se utilizeaza ca referential preturile medii ale produselor agricole pe baza carora se calculeaza impozitul la veniturile din arenda, exprimate in natura.

Plecand de la aceasta premisa, prezentam in continuare  un exemplu concret privind evidenta contabila si impozitarea la sursa a veniturilor din arenda, in cazul in care plata arendei se realizeaza in natura. In acest sens, presupunem faptul ca o societate cu profil agricol (arendas) are incheiate contracte de arenda la care face retinere la sursa a impozitului datorat de persoanele fizice (arendatori) cu care au semnat contracte. Plata arendei se efectueaza in cereale, respectiv grau. Presupunem in continuare ca pentru un contract societatea plateste 300 kg grau si terenurile agricole sunt situate in  zona Ilfov. Pret mediu valabil pentru anul 2013, conform datelor afisate pe site-ul ANAF,  pentru grau:  1,00 lei/kg.

a) Plata arendei in natura, respectiv livrarea produselor : 300 kg grau. Retinerea impozitului: 300 kg *25% *16% = 36 kg. Plata neta catre arendator: 264 kg.

411        = %      327,36 lei
                701      264,00 lei
                4427      63,36 lei

b) Inregistrarea cheltuileilor cu arenda:  612 = 462   300;

c) Inregistrarea impozitului retinut la sursa : 462 = 446     36 (36 kg * 1.00 lei/kg);

d) Compensarea :  462 = 411 327,36 lei .