Marile tranzactii imobiliare: Cumpararea de actiuni versus achizitionarea de bunuri

Articol scris de Madalina Neagu (foto 1, stanga), Partener la Schoenherr, si de Mihaela Popescu (foto 2, dreapta), Managing Director la Schoenherr

Care sunt avantajele achizitionarii de bunuri?

Traditional, preferinta cumparatorilor pentru achitionarea de bunuri (asset deal) este explicata de dorinta acestora de a-si selecta bunurile care vor face obiectul vanzarii. In principal in cazul tranzactiilor imobiliare, este posibil ca interesul cumparatorilor sa se rezume la activele imobiliare si alte active special selectate, si nu la tot fondul de comert pe care cumparatorul l-ar prelua, in mod inerent, prin achizitia participatiilor intr-o societate comerciala. 

De asemenea, structura de tip asset deal ii da cumparatorului posibilitatea de a controla in mai mare masura riscurile legate de obligatiile istorice ale afacerii care se transfera. Ca regula generala, vanzatorul pastreaza obligatiile aferente afacerii respective, iar intr-un mediu economic instabil, posibilitatea cumparatorilor de a se delimita de raspunderile istorice ale targetului cantareste greu in favoarea structurii de tip asset deal.

Din punct de vedere practic, structura de tip asset deal ar trebui sa eficientizeze timpul si costurile cumparatorului aferente unui due diligence (n.red. - verificari) extins asupra societatii target, care este intotdeauna recomandat in cazul unei tranzactii care vizeaza achizitia de participatii intr-o societate. Avand in vedere regula potrivit careia cumparatorul nu va prelua in mod automat obligatiile societatii target, costul si timpul alocat negocierii unei protectii adecvate a cumparatorului pentru raspunderile istorice ale targetului vor putea fi, de asemenea, reduse in mod semnificativ.

Date fiind restrictiile de tip financial assistance care nu permit constituirea de garantii asupra activelor pentru dobandirea de catre cumparator a actiunilor in societatea target (articolul 106 din Legea Societatilor Comerciale nr 31/1990), un asset deal poate constitui o modalitate de structurare mai adecvata din perspectiva unei finantari a pretului de achizitie, intrucat in aceasta situatie cumparatorul va putea garanta restituirea imprumutului prin ipoteca asupra activului achizitionat.  

Fiscal, share deal poate parea mai atractiv decat asset deal

Din punct de vedere fiscal, varianta unui achizitii de actiuni (share deal) poate parea mai atractiva decat un asset deal, atat din perspectiva impozitului pe profit, cat si a TVA.

Pe de o parte, un asset deal presupune ca vanzatorul va datora impozit pe profit aferent castigului de capital rezultat din instrainarea activului, ceea ce il va determina sa negocieze un pret mai mare pentru tranzactia respectiva. Daca tranzactia este structurata eficient din perspectiva vanzatorului, un astfel de cost fiscal poate fi eliminat in varianta share deal, ceea ce din perspectiva cumparatorului inseamna ca poate negocia un pret mai mic pentru actiunile/ partile sociale respective.

Daca se are in vedere achizitionarea unei proprietati imobiliare al carei pret a crescut semnificativ in raport cu costul de achizitie/ constructie suportat anterior de vanzator, un asset deal ofera avantajul ca permite cresterea valorii fiscale a activului si implicit a deducerilor de amortizare corespunzatoare.

Astfel, in cadrul unui asset deal, cumparatorul va putea deduce, prin intermediul amortizarii, tot pretul tranzactiei, in timp ce in cadrul unui share deal, cumparatorul va continua sa amortizeze acel activ, in limita costului de achizitie/ constructie inregistrat anterior la nivelul societatii target.

In egala masura, TVA se poate datora doar in cazul unui asset deal, nu si in cazul unui share deal. Daca se datoreaza TVA, viitorul cumparator va trebui sa suporte costuri de finantare suplimentare pentru 24% din pretul tranzactiei, in contextul in care procedura de rambursare a TVA este de durata, si poate dura luni sau chiar ani pana cand cumparatorul isi va putea recupera de la autoritatile fiscale TVA achitata vanzatorului.

Un aspect important de subliniat este ca, in cazul unei vanzari de bunuri imobile, in cadrul unui asset deal, se pot aplica anumite scutiri de TVA. Totusi, aceste scutiri pot genera costuri fiscale semnificative pentru vanzator, rezultate din mecanismele de ajustare a dreptului de deducere TVA aferente acestui tip de scutiri. Aceste costuri mai mult ca sigur se vor regasi in pretul de vanzare al respectivelor bunuri.

Exista insa si unele dezavantaje in a structura cumpararea unei afaceri sub forma unui asset deal, ceea ce presupune ca partile ar trebui sa fie informate de la inceput asupra eventualelor limitari legale si fiscale, pentru a implementa structuri contractuale adecvate si a asigura ca finalitatea contractului este atinsa.

Pentru valabilitatea unui share deal este suficient un inscris sub semnatura privata

Din punct de vedere logistic, avantajul initial al cumparatorului de a-si fi selectat activele achizitionate este compensat in faza de implementare a achizitiei de conditiile mai formaliste de transfer a proprietatii asupra activelor.

Daca pentru valabilitatea unui share deal este suficient un inscris sub semnatura privata, transferul proprietatii asupra imobilelor va presupune semnarea unor acte autentice, si implicit onorarii notariale (aproximativ 0,5%), taxe de publicitate imobiliara (0,15%-0,5%) si inregistrari in cartea funciara. Aceste taxe ar putea fi eliminate complet in cazul unei structuri de tip share deal.

Pentru vanzator, asset deal-ul va presupune plata impozitului pe tranzactii imobiliare, intre 1% si 3% din valoarea transferului, conform art 771 din Codul fiscal. Desi in cazul unui share deal impozitul ar fi de 16% pe castigul din capital, ar fi posibila eficientizarea acestuia ca efect al aplicarii conventiilor de dubla impunere.

Asset deal-ul impune o mai mare rigoare a partilor in definirea activelor

Structura de tip asset deal impune o mai mare rigoare a partilor in definirea activelor care se transfera, mai ales cand intentia partilor este aceea de a transfera o activitate continua (asa numitul going concern). Aceasta intrucat nu exista o definitie legala a elementelor care constituie activitatea continua, iar cumparatorul va fi in primul rand interesat sa se asigure ca toate activele (tangibile si intangibile) i se vor transfera ca efect al acestei structuri contractuale.

Si in aceasta situatie pot fi active pentru al caror transfer vor fi necesare formalitati suplimentare, de exemplu, cesiunea drepturilor de proprietate intelectuala.

De asemenea, va fi necesar ca partile sa stabileasca nu numai o valoare globala a pretului tranzactiei, dar si un mecanism de alocare a acestui pret pe fiecare element transferat in parte.

Un aspect foarte important este acela ca transferul contractual al unei activitati continue (afacere) nu se supune TVA. Aceasta facilitate este insa guvernata de o baza legala insuficient de clara completata doar de jurisprudenta Curtii de Justitie a Uniunii Europene (CJUE).

In general societatile aflate in ipostaza de vanzator sunt reticente in a aplica acest tratament fiscal favorabil de teama unei abordari agresive din partea autoritatilor fiscale. In pofida avantajului in materie de TVA, transferul unei activitati sub forma unui asset deal poate sa nu fie cea mai buna varianta din punct de vedere fiscal, avand in vedere ca, de cele mai multe ori, un astfel de transfer presupune si transferul fondului de comert (asa numitul goodwill), pentru care cumparatorul va trebui sa plateasca, dar pe care nu il va putea deduce din punct de vedere fiscal prin intermediul amortizarii.

Un asset deal poate presupune transferul automat al salariatilor

Un asset deal poate sa nu fie cea mai adecvata structura in cazul in care se intentioneaza achizitia unui going concern, pentru ca, de regula, permisele si autorizatiile existente nu vor fi transmise catre cumparator, iar acesta va trebui sa demareze formalitatile pentru re-emiterea lor.

Prin comparatie, un share deal nu ar conduce decat la schimbarea titularului societatii titulare de autorizatii, fara nici un impact asupra valabilitatii acestora.

Un alt neajuns al structurii de asset deal il poate constitui netransferabilitatea automata a contractelor care deservesc afacerea respectiva. Cesiunea contractelor va presupune acordul cocontractantului, regula generala fiind aceea ca nu se transfera contractele comerciale ca efect al unui asset deal, ceea ce poate avea un efect negativ asupra tratamentului fiscal, mai ales din pespectiva TVA, aplicabil acestui tip de tranzactie, recunoscut fiind faptul ca acest element este unul extrem de important in a asigura continuitatea afacerii la cumparator. 

Contrar regulii de mai sus, un asset deal poate prespune transferul automat al salariatilor care deservesc afacerea respectiva, in cazul in care componenta activelor care fac obiectul transferului fac incidenta Legii nr 67/2006 privind protectia salariatilor in cazul transferului intreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acestora.

Astfel, in cazul in care transferul are drept obiect continuarea activitatii care face obiectul transferului, cumparatorul va prelua in mod automat, de exemplu, prin efectul legii, fara posibilitate de refuz, toti salariatii aferenti activitatii respective, si va "mosteni" drepturile si beneficiile aferente contractelor individuale si colective aplicabile sau, dupa caz, va fi obligat sa recunoasca acestor salariati un regim de munca mai favorabil, in acord cu propriul contract de munca aplicabil la momentul respectiv.

Momentul incheierii tranzactiei este relevant pentru alegerea structurii contractuale

Mentionam mai sus ca exista unele exceptii de la posibilitatea cumparatorului de a se delimita de obligatiile istorice ale societatii target.

In categoria acestor exceptii se incadreaza obligatiile istorice fata de salariatii care fac obiectul transferului, intrucat, in spiritul protectiei salariatilor, acestia vor fi indreptatiti sa se adreseze cumparatorului pentru drepturile salariale neincasate pana la momentul transferului.

In anumite situatii particulare, este posibila angajarea unei raspunderi solidare a cumparatorului cu societatea target pentru obligatiile bugetare ale acesteia, scadente la momentul tranzactiei. Cunoasterea acestor riscuri este relevanta din perspectiva redactarii contractului, intrucat ele vor necesita prevederi speciale in documentele tranzactiei.

De asemenea, momentul incheierii tranzactiei este relevant din perspectiva alegerii structurii contractuale.

In cazul in care societatea target este in insolventa/ reorganizare/ faliment, este de asteptat ca preferinta cumparatorului sa fie in favoarea unui asset deal, ceea ce ii va asigura posibilitatea dobandirii unui activ liber de sarcini, spre deosebire de un share deal care va plasa cumparatorul in contextul procedurii insolventei si il va supune rigorii unui plan de reorganizare/ distributie de active dictat de creditorii societatii.

Cu toate acestea, trebuie avut in vedere ca in masura in care societatea aflata in insolventa are datorii fiscale, un asset deal poate atrage, in anumite conditii, raspunderea solidara a cumparatorului cu societatea target fata de autoritatile fiscale.

In concluzie, o tranzactie de tip asset deal structurata in mod corespunzator poate constitui o alternativa eficienta la achizitia de participatii intr-o societate comerciala, oferind cumparatorului mai multe mijloace contractuale de a controla si / sau elimina riscul mostenirii unor datorii istorice ale afacerii respective. Desi asemenea riscuri pot fi adresate contractual si in contextul unui share deal, prin garantii si raspunderi ale vanzatorului, exista unele avantaje oferite de asset deal care pun aceasta structura intr-o pozitie preferata de catre cumparatori.