Proprietatea periodica, o realitate atragatoare plina de necunoscute

Desi folosita in trecut sub diverse denumiri (time-sharing, coproprietate spatio-temporala, multiproprietate, proprietate pe timp partajat), notiunea de proprietate periodica a fost introdusa in legislatia din Romania prin Codul Civil din 2011. In prezent, acest sistem este utilizat fie de persoane fizice care au dezvoltat, in perioada de boom imobiliar, vile pe care nu le mai pot plati sau intretine, fie de societati comerciale, dezvoltatori imobiliari care nu reusesc sa vanda imobilele deja construite sau care dezvolta ansambluri rezidentiale exclusiv pentru vinzarea in regim de proprietate periodica.Pentru cei interesati de proprietatea periodica, analiza Casei de Avocatura Ionescu si Sava subliniaza urmatoarele aspecte intampinate in practica:

• care sunt si cum se vor aloca pe termen lung costurile asociate proprietatii – costuri de renovarimajore, remobilarea periodica a apartamentelor (vor fi necesare de-a lungul timpului lucrari de intretinere si modernizare, remobilare sau reutilare) – aceste costuri si mecanismul de percepere, alocare si justificare contabila a acestora trebuie clar stabilite inainte de incheierea contractului de vanzare;
• care este si cum va evolua repartizarea impozitelor si taxelor locale – in acest moment, nu exista prevederi fiscale speciale aplicabile acestui tip de proprietate, motiv pentru care cel mai probabil se vor aplica regulile clasice ale coproprietatii; majorarea impozitului datorat de persoanele fizice ce detin mai multe cladiri ridica o problema suplimentara (legislatia fiscala actuala nu distinge cu privire la regimul de proprietate periodica, motiv pentru care majorarea va fi aplicabila chiar daca pachetul de vacanta este limitat la o saptamana), iar pentru societatile comerciale, impozitele locale aferente acestor proprietati sunt chiar mai impovaratoare;
• care sunt costurile initiale reale - pe langa pretul pachetului, se vor adauga: cheltuielile notariale asociate vanzarii, garantia de buna utilizare (cuantumul acesteia variaza, ca si perioada pentru care este solicitata), asigurarea imobilului, taxa de administrare, taxa de utilizare (cuantumul acestora variaza si pot fi solicitate pentru o perioada initiala de 1-3 ani de exemplu).

Situatiile practice de folosire a proprietatii periodice precum situatia in care proprietarul din perioada anterioara refuza sa elibereze imobilul la momentul incetarii perioadei cuvenite; deteriorarea imobilului de proprietarul anterior (cum vor fi suportate cheltuielile de reparatii si renovare, cum va fi afectata intrarea in spatiu, ce se intampla daca nu sunt alte spatii disponibile pentru situatia in care spatiul detinut in proprietate periodica este inutilizabil); deteriorarea unui element esential pentru proprietar (ca de exemplu aparatul de aer conditionat pe perioada verii); debarasarea gunoiului sau aprovizionarea cu produse consumabile; contorizarea utilitatilor si plata aferenta, intrarea in spatiu in caz de pericol sau pentru efectuarea de reparatii – implicit, asigurarea securitati bunurilor personale – toate acesteatrebuie prevazute si solutionate prin contractul de vanzare.In plus, procedura de numire a unui nou administrator implica consimtamantul si, mai important, consensul proprietarilor. In mod similar detinerii unui apartament de bloc, in cazul proprietatii periodice vor fi necesare intalniri ale asociatiei de proprietari, decizii cu privire la situatia datornicilor la intretinere sau la situatia intreruperii furnizarii utilitatilor in caz de neplata etc.

De asemenea, analiza Casei de Avocatura Ionescu si Sava atrage atentia asupra unor caracteristici juridice specifice acestui tip de proprietate, ce nu se regasesc in cazul altor institutii juridice: poate avea locexcluderea oricaruiproprietar, insa aceasta se face in mod restrictiv, numai de catre instanta de judecata, cu despagubirea acestuia (si numai daca unul dintre ceilalti coproprietari sau un tert cumpara cota-parte a celui exclus) si aplicarea legislatiei din domeniul protectiei consumatorului cu privire la incheierea si executarea contractelor privind dobandirea dreptului de folosinta pe o perioada determinata sau a mai multor spatii de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobandirea unor beneficii pentru produsele de vacanta, a contractelor de revanzare, precum si a contractelor de schimb.

„Desi acest instrument este utilizat cu succes in alte tari europene, atat in sistemul public cat si in cel privat, chiar in cazul in care relatiile dintre parti sunt guvernate de o serie de prevederi contractuale si legale care sa asigure protectia proprietarilor in sistem de proprietate periodica, dificultatile si neplacerile generate de implementarea acestora masuri, precum si costurile asociate proprietatii pe termen lung trebuie avute in vedere la evaluarea posibilitatii de cumparare. Inchirierea clasica sau in regim hotelier par in continuare a fi solutiile cel mai putin impovaratoare.” a declarat Diana Turturica, avocat asociat, Casa de Avocatura Ionescu si Sava.