avocatnet.ro 
Inainte de orice, persoanele care vor sa construiasca o casa trebuie sa depuna la primarie o cerere pentru emiterea certificatului de urbanism.
Certificatul de urbanism este, potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, un act de informare prin care autoritatile aduc la cunostinta solicitantului informatiile referitoare la regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii.
In acest document se mai stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului si lista cu avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii. Totodata, prin certificatul de urbanism se aduce la cunostinta obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului pentru obtinerea unui punct de vedere si, dupa caz, a unui act administrativ (acordul de mediu sau avizul "Natura 2000"), acestea fiind necesare pentru autorizare.
"In vederea eliberarii certificatului de urbanism, solicitantul -- orice persoana fizica sau juridica interesata -- se va adresa autoritatilor (...) cu o cerere care va cuprinde atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism, respectiv localitate, numar cadastral si numar de carte funciara, unde este cazul, daca legea nu dispune altfel, cat si elementele care definesc scopul solicitarii", scrie in Legea autorizarii lucrarilor de constructii.
In afara de cerere, solicitantul mai are nevoie, conform normelor pentru aplicarea legii amintite, de planurile cadastrale/topografice in care sa fie evidentiate imobilele in cauza si de dovada platii taxei de eliberare a certificatului de urbanism.
Certificatul este emis de presedintele consiliului judetean sau de primar, dupa caz, si este eliberat solicitantului in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, fiind valabil timp de 6-24 de luni. Acesta nu tine locul autorizatiei de construire si nici nu confera dreptul de a demara constructia.
Nota: Mai multe informatii despre certificatul de urbanism gasiti in acest articol.
Avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism se obtin de la autoritatile competente in domeniu pentru:
- asigurarea si racordarea/bransarea la infrastructura edilitara;
- racordarea la reteaua cailor de comunicatii;
- securitatea la incendiu, protectia civila si protectia sanatatii populatiei;
- cerintele specifice unor zone cu restrictii.
Conform normelor pentru aplicarea Legii nr. 50/1991, procedura de autorizare implica, mai exact, obtinerea avizului primarului si a avizului structurii de specialitate din cadrul consiliului judetean.
De asemenea, sunt necesare avizele si acordurile furnizorilor/administratorilor de utilitati urbane (apa, canalizare, electricitate, gaze, termoficare, telecomunicatii, salubritate, transport urban), avizele si acordurile autoritatilor centrale/serviciilor deconcentrate si actele autoritatii competente pentru protectia mediului (actul administrativ sau punctul de vedere, daca este sau nu necesara evaluarea impactului asupra mediului).
In fine, pentru obtinerea autorizatiei de construire mai este necesar si acordul vecinilor, in urmatoarele situatii:
- pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate (daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea constructiilor existente);
- pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente;
- in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate.
Atat documentatiile si proiectele tehnice, cat si documentatiile de executie trebuie sa fie facute de colective tehnice de specialitate, prevede Legea autorizarii lucrarilor de constructii.
Acestea trebuie insusite si semnate de catre cadrele tehnice care au o pregatire superioara in arhitectura, urbanism, constructii si instalatii pentru constructii, dupa cum urmeaza:
- de catre arhitecti cu diploma recunoscuta (pentru proiectarea partii de arhitectura);
- de catre ingineri constructori si de instalatii cu diploma recunoscuta (pentru partile de inginerie in domeniile specifice, pentru constructii si instalatiile aferente acestora);
- de catre conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii cu diploma recunoscuta (pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate).
Documentatiile tehnice si proiectele tehnice trebuie sa fie verificate de catre specialisti verificatori de proiecte atestati, conform normelor Legii nr. 50/1991, pentru respectarea cerintelor de calitate in constructii.
In cazul documentatiei tehnice, verificarea trebuie facuta inainte de obtinerea autorizatiei de construire.
Potrivit Legii calitatii in constructii, construirea de locuinte fara proiecte sau pe baza unor proiecte neverificate de specialisti atestati este sanctionata cu amenda de la 10.000 la 20.000 de lei.
Nota: O lista cu arhitectii membri ai Ordinului Arhitectilor din Romania poate fi gasita aici, pe site-ul OAR. Iar lista verificatorilor de proiecte atestati poate fi gasita aici, pe site-ul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice.
Autorizatia de construire este, practic, actul final prin intermediul caruia autoritatile locale permit executarea lucrarilor de constructii, potrivit legii.
Aceasta este emisa in baza documentatiei pentru autorizarea lucrarilor, care include:
- certificatul de urbanism (copie);
- dovada titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii (copie legalizata) sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
- documentatia tehnica (in doua exemplare);
- avizele, acordurile si punctul de vedere/actul administrativ al autoritatii pentru protectia mediului competente, solicitate prin certificatul de urbanism (copie);
- dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism si autorizatiei de construire.
"Autorizatia de construire se emite pentru executarea lucrarilor de baza si a celor aferente organizarii executarii lucrarilor, in cel mult 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (...)", scrie in Legea nr. 50/1991, unde este subliniat ca documentatia se depune la primarie, aceasta fiind inregistrata doar daca solicitantul prezinta toate actele necesare.
Perioada de valabilitate a autorizatiei poate fi de cel mult 12 luni de la data emiterii. Aceasta poate fi prelungita o singura data, pentru maximum 12 luni, iar taxa aferenta este de 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
Atentie! Executarea lucrarilor fara autorizatie poate fi sanctionata cu amenzi de la 1.000 la 100.000 de lei.
Nota: Mai multe informatii despre autorizatia de construire -- precum si despre lucrarile pentru care nu este necesara aceasta -- gasiti aici.
Lucrarile de constructii pot fi executate doar in baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie, conform legii. Din moment ce autorizatia de construire are o valabilitate limitata, solicitantul trebuie sa inceapa lucrarile in intervalul de 12 luni de la emitere.
"Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism", dispune Legea nr. 50/1991.
Daca din motive justificate lucrarile nu pot fi incepute sau terminate integral inainte de incheierea celor 12 luni, se poate cere prelungirea valabilitatii autorizatiei. Solicitarea se face la primarie cu cel putin 15 zile inainte de expirarea valabilitatii, prelungirea fiind acordata o singura data pentru cel mult 12 luni.
De retinut este ca, in cazul in care pe parcursul executiei intervin modificari ale lucrarilor autorizate, trebuie ceruta o noua autorizatie de construire.
Atentie! Atat primaria, cat si inspectoratul teritorial in constructii trebuie sa fie instiintate cu privire la data de incepere a lucrarilor.
In alta ordine de idei, incepand din data de 31 august, toate persoanele care isi construiesc case -- indiferent ca sunt sau nu la tara -- trebuie sa angajeze un diriginte de santier, asa cum prevede in momentul de fata Legea calitatii in constructii. Inainte de aceasta data, obligatia nu se aplica in cazul locuintelor din mediul rural cu cel mult un etaj.
Responsabilitatile dirigintilor de santier nu vizeaza doar executarea efectiva a lucrarilor de constructii. Acestia mai trebuie sa se ocupe de anumite aspecte inainte de inceperea lucrarilor sau dupa terminarea acestora. Printre altele, acesti specialisti se ocupa de verificarea existentei autorizatiei de construire, verificarea lucrarilor ajunse in faze determinante, sa asigure secretariatul comisiei de receptie si sa intocmeasca actele de receptie. Mai multe informatii in acest sens gasiti aici.
Tot de la 31 august, la construirea caselor din mediul rural mai este nevoie de:
- verificarea proiectelor privind respectarea reglementarilor tehnice referitoare la cerintele fundamentale aplicabile de catre specialisti verificatori de proiecte atestati (exceptand locuintele unifamiliale care au doar parter din mediul rural si satele ce apartin de municipii si orase);
- expertizarea tehnica a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor de catre experti tehnici atestati.
Important! Cei care nu angajeaza un diriginte de santier risca sa primeasca o amenda cuprinsa intre 5.000 si 10.000 de lei. Totodata, construirea locuintelor fara proiecte sau pe baza unor proiecte neverificate de specialisti atestati este sanctionata cu amenda de la 10.000 la 20.000 de lei.
Nota: Registrul dirigintilor de santier autorizati poate fi accesat online aici, pe site-ul Inspectoratului de Stat in Constructii. Iar cei care vor sa gaseasca verificatori de proiecte, experti tehnici, responsabili tehnici cu executia si auditori energetici pot accesa site-ul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice.
Pentru ca lucrarile de constructii sa fie considerate terminate, trebuie sa fie realizate toate elementele prevazute in autorizatie si sa se efectueze receptia.
"Efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor este obligatorie pentru toate tipurile de constructii autorizate, inclusiv in situatia realizarii acestor lucrari in regie proprie. Receptia la terminarea lucrarilor se face cu participarea reprezentantului administratiei publice, desemnat de emitentul autorizatiei de construire", este subliniat in Legea nr. 50/1991.
In acelasi timp, atunci cand sunt terminate lucrarile, beneficiarul autorizatiei de construire trebuie sa regularizeze taxa pentru acest document si celelalte cote stabilite de lege. Dupa efectuarea receptiei finale, dirigintele de santier trebuie sa predea proprietarului actele de receptie si cartea tehnica a constructiei, dupa cum dispune Legea calitatii in constructii.
Potrivit legii, locuintele pentru care nu se face receptia nu sunt considerate finalizate. Prin urmare, acestea nu pot fi intabulate in cartea funciara.
De retinut este ca locuintele particulare trebuie declarate, pentru impunere, la organele financiare teritoriale sau la unitatile care se afla in subordonarea lor. Acest lucru se face dupa terminarea lor completa, insa nu mai tarziu de 15 zile de la expirarea termenului trecut in autorizatia de construire.
Important! Potrivit Legii cadastrului si publicitatii imobiliare, intabularea locuintelor -- adica inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor in cartea funciara -- se face "in baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locala emitenta a autorizatiei de construire, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, precum si a celorlalte dispozitii legale in materie si a unei documentatii cadastrale".
marbostgms 
MdenisaL
Comentarii articol (9)