Impozitul pe locuinţe pentru firmele de apartament: Cele mai importante prevederi pe care trebuie să le ştii

De la 1 ianuarie, atunci când prevederile noului sistem fiscal au început să îşi producă efectele, sistemul de impozitare a locuinţelor a fost modificat considerabil, astfel încât, anul acesta, impozitul pe clădiri nu se mai stabileşte în funcţie de calitatea persoanei care deţine imobilul, ci în funcţie de destinaţia clădirii, respectiv rezidenţială (scop de locuinţă), nerezidenţială (folosită în scop economic: sedii de firme sau persoane fizice autorizate, spaţii comerciale, cabinete etc) sau mixtă (locuinţă + sediu social).

De altfel, reglementările din Codul fiscal şi din normele sale de aplicare au cunoscut mai multe modificări în ultimele luni, dar noile prevederi nu au adus lămuririle scontate, ba din contră, au generat o stare de confuzie şi mai mare în rândul cetăţenilor, dar şi în rândul angajaţilor direcţiilor de taxe şi impozite locale.

Declaraţia de impunere pentru firmele de apartament trebuie depusă până la 31 mai

Impozitarea clădirilor cu destinaţie mixtă, adică acelea folosite cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social, au ridicat cele mai mari semne de întrebare, iar autorităţile au încercat să clarifice situaţia la finele lunii martie, prin intermediul Hotărârii Guvernului nr. 159/2016. Mai exact, potrivit documentului citat, s-a stabilit că proprietarii de clădiri mixte, acolo unde suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate, vor datora un impozit similar celui aplicat locuinţelor, cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile, adică acele cheltuieli comune aferente imobilului: energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare. 

Suplimentar, Guvernul a decis să decaleze cu două luni, de la 31 martie la 31 mai, termenul până la care persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă sau nerezidențială (folosite în scop economic) trebuie să depună declarațiile privind destinaţia clădirii la direcțiile de taxe locale - detalii sunt aici.

De altfel, modelul unui astfel de formular a fost aprobat la sfârşitul anului 2015, prin intermediul Ordinului MDRAP nr. 2069/2015. Totuşi, în condiţiile în care atât Codul fiscal, cât şi normele sale de aplicare, au fost modificate considerabil pe parcursul acestui an, contribuabilii au aşteptat modificarea declaraţiei de impunere, astfel încât documentul să includă şi situaţia contribuabililor care nu au delimitată suprafaţa economică şi care nu deduc cheltuielile cu utilităţile, aspect reglementat de HG nr. 159/2016.

Numai că modificarea formularului nu a fost făcută de autorităţi şi, se pare că acest lucru nici nu se va întâmpla, întrucât angajaţii direcţiilor de taxe şi impozite locale au o altă abordare a acestei speţe. Concret, aceştia consideră că nu există activitate economică ce nu poate fi delimitată, întrucât Registrul Comerţului solicită la înregistrarea unei companii/PFA documente precum schiţa imobilului unde se va afla sediul social, dar şi contractul de închiriere/comodat, aspect despre care AvocatNet.ro a scris, pe larg, aici. 

Clădiri cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice: Care sunt opţiunile? 

În aceste condiţii, să avem în vedere mai multe situaţii posibile, după cum urmează:

A. Suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial se pot identifica

Potrivit normelor în vigoare, în cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, atunci când suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală sau din contractul de închiriere/ comodat, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial (activităţi economice), calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

În această situaţie, pentru a se conforma, proprietarul persoană fizică trebuie să obţină un raport de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat, urmând ca impozitul să fie calculat prin însumarea impozitului pentru partea rezidenţială cu cel aferent părţii nerezidenţiale.

B. Suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu se pot identifica separat (nu sunt delimitate) - posibile ipoteze:

1. La adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică - în acest caz, impozitul se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop rezidenţial. Astfel, proprietarul persoană fizică poate declara, pe propria răspundere, că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”, urmând ca impozitul datorat să fie unul rezidenţial (aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile clădirii, în funcţie de decizia consiliului local).

2. La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfăşoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt în sarcina operatorului economic - în acest caz, impozitul se va calcula ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local). Cu alte cuvinte, dacă cheltuielile cu utilitățile nu sunt achitate de proprietarul persoană fizică, impozitul datorat va fi unul nerezidenţial.

3. Cea de-a treia şi ultima situaţie posibilă, în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică ridică cele mai mai semne de întrebare. În mod normal, într-un asemenea caz, legislaţia în vigoare stabileşte că impozitul pe clădiri se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop rezidenţial. Altfel spus, proprietarii persoane fizice care desfăşoară şi activitate economică la adresa la care locuiesc, fără a avea suprafețe delimitate pentru fiecare scop şi fără a înregistra cheltuielile cu utilităţile (energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare), plătesc un impozit similar celui aplicat locuințelor. 

Totuşi, aşa cum deja am menţionat, o astfel de ipoteză nu se regăseşte la secţiunea a VII-a a formularului care trebuie completat şi depus până la finele lunii în curs. Altfel spus, chiar dacă normele de aplicare la Codul fiscal au fost modificate în acest sens, prevederea care vizează contribuabilii care nu au delimitată suprafaţa economică şi nu deduc cheltuielile cu utilităţile nu apare în declaraţia de impunere.

Asta pentru că angajaţii Direcţiilor de taxe locale consideră că nu există activitate economică ce nu poate fi delimitată. Astfel, în condiţiile în care autorităţile consideră că toate activităţile sunt delimitate, regula privind calculul impozitului în funcţie de înregistrarea utilităţilor nu mai are niciun rol. 

Atenţie! Dacă suprafaţa aferentă activităţii economice nu este delimitată în contractul de comodat/ închiriere, se va considera că întreaga suprafaţă a imobilului este destinată activităţii economice. În plus, într-o asemenea situaţie, regula deducerii utilităţilor nu poate fi folosită, contrar declaraţiilor reprezentanţilor Ministerului Finanţelor Publice. 

Ce opţiuni au proprietarii clădirilor mixte, din moment ce declaraţia nu va fi modificată?

Modalitatea prin care proprietarii de imobile folosite cu dublu scop pot evita creşterea impozitului constă în declararea activităţilor la terţi, la Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC). Astfel, contribuabilul nu trebuie să desfăşoare activitate la sediul social, iar pentru ca acest lucru să fie posibil, reprezentantul legal al societăţii (administrator, împuternicit etc.) trebuie să urmeze o anumită procedură, în conformitate cu regulile stabilite de ONRC.

Mai precis, potrivit informaţiilor disponibile pe site-ul instituţiei, pentru înregistrarea în registrul comerţului a modificărilor privind declaraţiile tip pe propria răspundere, antreprenorii trebuie să depună la Oficiul registrului comerţului de pe lângă tribunalul în raza căruia figurează înregistrată firma sau PFA o serie de documente, pe care AvocatNet.ro le-a detaliat în acest articol. 

Atenţie! Potrivit lui Radu Georgescu, Managing Partner la CFOnetwork, direcţiile de impozite şi taxe locale solicită certificatul constatator de la Registrul Comerţului, aşa încât simpla declaraţie a proprietarului nu va fi luată în calcul. 

Completarea declaraţiei de impunere pentru firmele de apartament

După cum am explicat anterior, autorităţile nu s-au sesizat în legătură cu faptul că declaraţia de impunere nu este completă, astfel încât proprietarii de imobile cu destinaţie mixtă trebuie să completeze formularul aprobat cu aproape cinci luni în urmă, document ce nu a mai fost actualizat între timp. 

În prima parte a documentului, proprietarii trebuie să furnizeze datele lor de identificare, pentru ca ulterior, începând cu secţiunea a patra, aceştia să ofere informaţii despre imobilul pe care îl deţin, date necesare stabilirii impozitului pe clădiri în 2016. 

De altfel, declaraţia cuprinde şapte rubrici pe care contribuabilii trebuie să le completeze, iar la ultima secţiune nu apare şi situaţia contribuabililor care nu au delimitată suprafaţa economică şi care nu deduc cheltuielile cu utilităţile.

Notă: Informaţii suplimentare despre cum trebuie declaraţia de impunere pentru firmele de apartament găsiţi aici.

În ceea ce priveşte documentele ce pot fi anexate formularului amintit, HG nr. 159/2016 le menţionează pe următoarele:

• raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015. Raportul de evaluare se depune în copie, la organul fiscal local, şi reflectă practic valoarea clădirii ulterioară datei de 1 ianuarie 2011;
• procesul-verbal de recepţie finală, din care reiese valoarea clădirii noi, finalizate în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă (2016), adică perioada 2011-2015;
• actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii cinci ani, din care reiese valoarea clădirii. În cazul în care valoarea clădirii nu se evidenţiază distinct, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv.

Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale.  

Important! Dacă aveţi PFA sau SRL într-un imobil cumpărat de mai mult de cinci ani, sunteţi obligat să faceţi reevaluarea imobilului. Dacă acest lucru nu se întâmplă, iar suprafaţa în contractul de comodat/ închiriere nu este delimitată, veţi plăti un impozit mărit de 20 de ori. Concret, acesta va creşte de la 0,1% la 2%, atrage atenţia Radu Georgescu, Managing Partner la CFOnetwork.