Vrei să cumperi bunuri executate silit? Care sunt riscurile și beneficiile unor asemenea achiziții

Când ne uităm pe site-urile cu executări silite, primul lucru care ne atrage atenția este, fără îndoială, prețul de pornire la care am putea cumpăra bunurile respective. Sunt scoase la licitație diverse lucruri, de la imobile, mașini, utilaje, ambarcațiuni ș.a.m.d. Bunurile sunt scoase la licitație pentru că proprietarii lor îndatorați nu mai au cum să le plătească creditorilor lor datoriile, iar aceștia cer executarea silită a bunurilor ce aparțin debitorilor.

Și Fiscul organizează, de altfel, licitații unde scoate la înaintare bunuri ce aparțin contribuabililor cu datorii la stat. Chiar săptămâna asta, organul fiscal central a anunțat că organizează licitații în mai multe orașe din țară și printre bunurile licitate se numără și mai multe case (detalii, aici). Pentru a participa la aceste licitații însă e necesară achitarea unei taxe de participare de 10% din preţul de pornire al imobilului licitat.

"Avantajul achiziționării unui bun executat silit este prețul, mult redus sub prețul pieței. Dacă un bun nu se vinde la prima licitație, la prețul evaluat, începând cu cea de-a doua licitație, prețul scade cu 25%, iar la a treia licitație, prețul poate scădea cu minim 50% din prețul evaluat, condiția fiind să se prezinte cel puțin doi licitatori", ne spune Iulia Blaja, avocat cu experiență în domeniul executărilor silite (foto dreapta).

Cam acesta ar fi avantajul principal - prețul. Poate părea incredibil să cumpărăm o vilă luxoasă cu 80.000 de euro. Prețurile de pornire la executările silite nu sunt stabilite aleatoriu, nici pe de parte, iar faptul că ele scad de la o licitație la alta se motivează astfel: creditorul vrea să-și acopere datoria cât mai repede. Deși încearcă să-și scoată cât mai mult din nivelul datoriei, de cele mai multe ori ajunge să obțină sume complet nesatisfăcătoare. Totuși, decât nimic...

Dezavantajele la cumpărarea de bunuri executate silit sunt însă numeroase, așa cum ni le punctează specialistul. Gândiți-vă că la capătul celălalt al firului problemei se află un proprietar (datornic) care e disperat să-și vadă bunul înapoi, iar de multe ori se poate întâmpla să fie chiar îndreptățit să-l primească. Datornicul executat, ajutat uneori de un avocat, nu va sta cu mâinile în sân și va căuta să desființeze acea executare silită. "De departe cel mai important risc este acela în care debitorul executat silit face contestație la executare, iar instanța o admite și pronunță anularea executării silite. Consecința este aceea că adjudecatarul (persoana de bună-credință care a cumpărat la licitație) trebuie să restituie imobilul", ne spune Iulia Blaja.

Contestația la executarea silită se poate face de către datornic pentru nenumărate motive. Orice abatere de la normele legale privind executarea silită îi dă datornicului dreptul să conteste executarea. De pildă, titlul executoriu nu e valabil, a intervenit prescripția unei creanțe, a fost desființată hotărârea în baza căreia se face executarea, a fost cerută de cine nu trebuie sau s-a desființat alt act ce stă la baza executării.

"Un alt dezavantaj este acela că imobilul vândut la licitație nu poate fi vizionat înainte de a fi cumpărat, astfel încât cel interesat să-l cumpere să cunoască starea în care se găsește bunul", ne mai spune avocata. De altfel, în Codul civil se precizează, la materia vânzării-cumpărării de bunuri de orice fel (nu doar imobile): "În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse". Altfel spus, dacă s-a fisurat o țeavă și s-a inundat parterul, cumpărătorul nu poate să se supere pe nimeni altcineva, decât pe soartă.

"De asemenea, un alt dezavantaj este acela că majoritatea imobilelor executare silit sunt locuite de debitori, iar aceștia trebuie evacuați pentru ca adjudecatarul să intre efectiv în posesia imobilului. În cazul în care aceștia nu eliberează casa de bunăvoie, trebuie făcută evacuarea forțată de către executorul judecătoresc, procedură care necesită timp și presupune adesea și apelarea la sprijinul forței publice - poliția", adaugă Iulia Blaja.

Și nu în ultimul rând, ne mai spune specialistul, "la licitaţie, potenţialul cumpărător trebuie să prezinte dovada că a achitat garanția de 10% din prețul de pornire. Dacă bunul este adjudecat, garanția plătită este luată în calcul la achitarea restului de preț. Diferența trebuie plătită în maximum 30 de zile de zile de la momentul câștigării licitației".