Nu e obligatoriu să autentificăm precontractul pentru vânzarea caselor și terenurilor, dar e indicat să o facem

Nu, nu e obligatoriu să mergem la un notar cu precontractul de vânzare-cumpărare a unui apartament, a unei case sau unui teren, a stabilit recent ICCJ, ocazie cu care redacția noastră a prezentat problema mai pe îndelete aici. De altfel, precontractul însuși nu e o etapă obligatorie în vânzarea de imobile.

Dar este destul de des folosit atunci când cumpărătorul nu are toți banii deodată, așteaptă să i se aprobe o finanțare de la bancă, sau poate că vânzătorul nu este pregătit pentru vânzare (nu are toate actele în regulă, nu și-a găsit un alt loc unde să stea ș.a.m.d.). Despre avantajele încheierii unui precontract puteți citi mai multe aici.

Dacă ne hotărâm să facem un precontract sub forma unui înscris sub semnătură privată și să-l știm numai noi, respectiv numai vânzătorul și cumpărătorul, sunt numeroase șanse să nu obținem de pe urma lui tot ceea ce ne-a interesat să obținem (mai ales dacă avem de-a face cu o escrocherie, de exemplu). E posibil să nu ne mai putem recupera avansul, să nu avem cum să mai încheiem actul de vânzare, într-un final, să pierdem timpul, nervi și bani.

Notarul nu este doar un profesionist care pune ștampile și semnează, ci un jurist cu suficientă pregătire să ne explice ce presupune tranzacția pe care o facem, ce acte ne trebuie, ce efecte juridice are cutare sau cutare clauză, ce ar fi mai bine să facem sau să nu facem. Pe scurt, dacă facem un precontract de vânzare și dăm un avans din prețul de vânzare al imobilului, atunci măcar să facem lucrurile ca la carte.

Notarul poate să ne spună care e situația juridică a imobilului

Dacă dăm peste un vânzător de rea-credință, poate chiar un adevărat escroc, e puțin mai dificil să vedem care e situația juridică a imobilului pe care vrem să-l cumpărăm și să ne dăm seama dacă are rost să ne complicăm cu contractul. Notarul va vrea să vadă un extras de carte funciară al imobilului respectiv. Din informațiile oferite astfel de la cartea funciară, notarul ne va putea spune dacă imobilul respectiv e grevat de sarcini (ipoteci, spre exemplu, despre care vânzătorul nu ne-a spus), dacă mai sunt notate și alte precontracte la cartea funciară (escrocheria cu vânzarea aceluiași imobil mai multor persoane) etc.

De asemenea, el ne poate atrage atenția dacă nu cumva există probleme în directă legătură cu dreptul de proprietate. Spre exemplu, doar unul dintre coproprietari vrea să vândă tot, fără știința celorlalți, sau dreptul este afectat de anumite condiții, poate fi desființat în instanță ș.a.m.d. Notarul ne poate oferi informații care să ne convingă de faptul că vânzarea ori nu se poate face, ori e cu probleme. De multe ori, informațiile juridice oferite de acesta (și explicate pe înțelesul nostru, în mod ideal) pot să ne scutească de multe probleme ulterior.

Ar mai trebui adăugat însă și un alt lucru: precontractele făcute la agențiile imobiliare nu sunt acte autentice. Precontractul de la agenție este doar un înscris sub semnătură privată, iar cel care ne ajută la încheierea lui poate să nu aibă studii juridice. În plus, precontractul respectiv poate conține chiar clauze abuzive.

Or, în cazul notarului, nu s-ar pune problema de așa ceva, acesta nefiind un intermediar în problema vânzării, ci doar o persoană învestită cu o anumită autoritate de stat și la care oricum ne vom întoarce să facem actul definitiv de vânzare. Firește, ar mai fi și situația în care notarul este de rea-credință, dar noi vom prezuma că nu e (ideal ar fi să alegem notarul de comun acord cu cealaltă parte, nu să ni se impună unul anume).

Dacă dăm un avans, măcar să ne asigurăm că nu-l pierdem

Recuperarea avansului nu depinde, în mod cert, de autentificarea precontractului. Nu vom putea recupera avansul dacă nu mai vrem să încheiem contractul ulterior, spre exemplu. Pentru ca un cumpărător să-și recupereze banii sau să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, e necesar ca el să-și fi îndeplinit obligațiile și să fi fost de bună-credință în toată perioada de la încheierea precontractului. Dar în situația în care vânzătorul e cel care nu mai vrea să încheie contractul și nu vrem să apelăm la instanța de judecată, ne-am putea recupera avansul dacă am făcut un precontract “ca la carte”.

De acest lucru se poate asigura, într-o oarecare măsură, notarul. Dacă avem la mână doar o chitanță de mână pe post de precontract, șansele să ne recuperăm avansul sunt relativ mici. La momentul autentificării precontractului, notarul ne poate ajuta să introducem în act anumite clauze care să ne permită recuperarea avansului. De asemenea, ne va îndruma probabil spre notarea precontractului la cartea funciară (despre acest subiect vă povesteam, printre altele, aici).

Dacă avem un precontract care nu îndeplinește condițiile cerute pentru a fi notat la cartea funciară, respectiv dacă nu pomenește nimic de termenul în care trebuie încheiat sau are alte lipsuri de conținut, cei de la cartea funciară vor refuza notarea lui. Pentru cei care nu vor să se apuce de studiul dreptului special pentru a încheia o vânzare-cumpărare, atunci tot discuția cu notarul le poate oferi cele mai multe informații de acest gen.

Varianta cea mai bună pentru recuperarea avansului de către cel tras pe sfoară de cealaltă parte este să solicite la cartea funciară înscrierea ipotecii legale pentru recuperarea banilor dați, despre care vă vorbeam în acest material. Ideal este să mergem la cartea funciară cu un precontract autentificat pentru a face acest lucru, notarul fiind cel mai în măsură să ne explice ce înseamnă această ipotecă legală de fapt.

Iar nu în ultimul rând, Codul de procedură civilă prevede că înscrisurile autentificate pot fi folosite ca titluri executorii, dacă constată o creanță certă, lichidă și exigibilă. "Actul autentificat de notarul public care constată o creanţă certă, lichidă şi exigibilă constituie titlu executoriu. În lipsa originalului, titlul executoriu îl poate constitui duplicatul sau copia legalizată de pe exemplarul din arhiva notarului public".