Cum putem să vindem imobilele "Prima Casă" în primii cinci ani de la cumpărare

"Prima Casă" este un program care le permite românilor să-și cumpere locuințe sau să și le construiască de la zero în baza unor credite ce sunt garantate în proporție de 40 sau 50% de către stat, după caz, unde avansul cerut este mai mic decât la un credit ipotecar clasic. Reglementarea acestui program se regăsește în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului Prima casă.

Condițiile în care poate fi accesată o astfel de finanțare sunt multiple (despre acestea puteți afla mai multe aici). Unul din aspectele importante ale programului este că imobilul cumpărat e ipotecat în favoarea statului, precum și în favoarea finanțatorului (proporțional cu procentul de garantare de care vorbeam mai sus).

În plus, OUG nr. 60/2009 prevede o interdicție de înstrăinare pentru cumpărător pentru o perioadă de cinci ani. De altfel, recent, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că această interdicție include și faptul că imobilele respective nu pot fi executate silit de alți creditori ai proprietarului în acei cinci ani de la achiziție. De ce? Pentru că s-ar trece peste interesul statului, în primul rând, care nu mai are cum să-și valorifice creanța bugetară, dar s-ar nesocoti și interesul finanțatorului (banca).

"În baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziționate în cadrul Programului se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, precum și în favoarea finanțatorilor, proporțional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanției, potrivit legii, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanției", scrie în ordonanță.

Ce înseamnă această interdicție? Că proprietarul-cumpărător nu poate să vândă, să doneze sau să facă orice alt act care ar duce la schimbarea de proprietar a locuinței cumpărate prin "Prima Casă". Totuși, lucrurile nu trebuie interpretate cum că un proprietar e legat de locuința respectivă preț de cinci ani, fără posibilitatea "să scape" de ea.

Teoretic, există căi prin care un proprietar "Prima Casă" poate vinde imobilul în primii cinci ani:

• locuința e preluată, prin novație, de altcineva care îndeplinește criteriile de eligibilitate din program;
• prin cumpărarea sau construirea unei noi locuințe prin acest program;
• rambursare anticipată, fără să se facă un nou contract (adică se achită creditul, iar interdicția respectivă dispare de la Cartea funciară și imobilul poate fi vândut fără probleme).

Cum poate altcineva să preia locuința?

În ordonanță scrie că "finanțatorul este abilitat să își exprime acordul pentru preluarea finanțării garantate și a locuinței/locuinței viitoare de către o persoană fizică ce îndeplinește criteriile de eligibilitate în cadrul Programului și/sau alte persoane stabilite în normele de implementare aprobate prin hotărâre a Guvernului".

Așadar, cineva poate să preia locuința prin novație și să devină proprietarul ei, însă e necesar acordul băncii. Numai că cel care preia trebuie să se încadreze în tiparul cumpărătorului "Prima Casă" prevăzut în OUG nr. 60/2009, adică nu e proprietar exclusiv sau în cuplu pe o locuință, cu excepția uneia care are o suprafață utilă sub 50 m². Principala idee e că cel care novează, noul proprietar, devine un cumpărător "Prima Casă", iar asta înseamnă că îndeplinește toate condițiile de eligibilitate din program.

Dacă, între timp, au intrat în vigoare alte modificări legale și s-au mai schimbat din condiții, atunci noul proprietar va trebui să le îndeplinească pe acestea din urmă, iar nu pe cele valabile la momentul când imobilul a fost cumpărat de primul proprietar.

Important! Solicitarea pe care o trimite cel care vrea să vândă pentru a obține acordul de înstrăinare nu se va adresa Fondului de Garantare, ci finanțatorului, adică băncii. Solicitarea trimisă băncii trebuie să fie transmisă și Ministerului Finanțelor Publice, la adresa Direcției Generale de Trezorerie și Datorie Publică, str. Apolodor, nr. 17, sector 5, București (acest aspect a fost subliniat de cei de la Fondul de Garantare într-un răspuns oferit unuia dintre cititorii noștri, în calitate de client "Prima Casă").

Cumpărarea unei a doua locuințe prin program

OUG nr. 60/2009 prevede că beneficiarul care deține deja o locuință cumpărată/ construită prin program poate să cumpere/ să construiască și o a doua prin același program, dacă îndeplinește, pe scurt, aceste condiții:

• a doua este mai mare ca suprafață utilă sau e mai scumpă;
• prima locuință se vinde cel târziu la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau a celui de construire;
• creditul acordat inițial în cadrul programului e lichidat până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau a celui de construire;
• nu mai deține alte locuințe.

Practic, primul imobil se poate vinde altcuiva, care nu va deveni client "Prima Casă", pentru că acesta va cumpăra un imobil "curat" de orice ipotecă. Prețul pe care proprietarul îl primește de la cumpărător îi servește acestuia să achite creditul respectiv.

"În baza contractului de garantare aferent celui de al doilea credit (...), asupra noii locuințe se instituie în favoarea statului român (...), precum și în favoarea finanțatorilor, proporțional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanției, potrivit legii, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanției", scrie în ordonanță. Așadar, aceeași poveste începe din nou, cu un alt contract și o altă interdicție pe cinci ani.

Notă: Merită menționat că inclusiv locuința poate să fie schimbată, dacă ea a devenit improprie cerințelor de locuit ale unei persoane/familii din cauza unor vicii ascunse ori provocării unor daune asupra ei (ca urmare a producerii unui risc asigurat).