Cum ne asigurăm că nu pierdem avansul dat dezvoltatorului imobiliar

Tot mai mulți se îndreaptă zilele acestea către cumpărarea unor apartamente sau case nou construite și încheie tranzacțiile direct cu dezvoltatorii imobiliari. Construcțiile sunt uneori pe jumătate ridicate sau chiar deloc și doar în cel mai bun caz vorbim de imobile aproape finalizate.

Mai ales atunci când vorbim de construcții în curs de ridicare, se semnează precontracte și se dă un avans mai mare sau mai mic, de la caz la caz. Proprietarii s-ar putea muta peste câteva luni sau peste un an și mai bine. Multe lucruri se pot întâmpla însă în acest timp și siguranța avansului îi preocupă adesea pe cumpărători. Avocatul Florin Dumitrescu din cadrul societății de avocatură Dumitrescu&Asociații, specializată, printre altele, în domeniul imobiliar, le recomandă cumpărătorilor să semneze întotdeauna contractul în formă autentică.

"Cumpărătorul va beneficia în acest caz de expertiza unui profesionist, notarul, care va certifica în același timp identitatea părților și voința lor reală. De asemenea, toate soluțiile propuse presupun ca părțile să individualizeze pe cât se poate de detaliat caracteristicile imobilului tranzacționat, lucrul acesta fiind de natură a înlătura divergențe ulterioare", ne spune Florin Dumitrescu (foto dreapta).

Primul tip de situație este cel în care se încheie contractul cu dezvoltatorul la momentul când construcția nu este încă începută. "Într-o atare situație, sfatul meu este ca în antecontractul de vânzare-cumpărare să se consemneze clauza care permite notarea contractului în cartea funciară a terenului. De asemenea, se va dovedi utilă o clauză care să împiedice ipotecarea terenului în favoarea băncii care urmează să ofere credit dezvoltatorului", ne atrage atenția specialistul.

Apoi, a doua situație este cea în care construcția e în curs de ridicare. Aici, specialistul recomandă nu doar forma autentică pentru contractul cu dezvoltatorul și introducerea în contract a celor două clauze la care a făcut referire mai sus, ci și a unor clauze care să permită cumpărătorului să urmărească evoluția lucrărilor. "Această etapă este importantă pentru viitorul proprietar, care va putea să verifice «prin propriile simțuri» sau cu ajutorul unor experți calitatea materialelor ce urmează a fi utilizate, tipurile de finisaje sau racordurile, etc.", precizează avocatul.

"Cea de a treia situație este aceea în care imobilul există, lucrările fiind finalizate. Cumpărătorii aflați în această etapă a achiziției nu vor fi nevoiți să semneze antecontracte de vânzare-cumpărare sau să plătească o parte din preț cu titlul de avans, iar propunerea mea este să evite această etapă intermediară, orientându-se spre un contract clasic de vânzare-cumpărare cu efecte imediate și fără condiții ori sarcini. Dacă acest lucru nu este posibil din motive variate, ce țin de gestiunea unor autorizații sau racorduri ori de calendarul financiar al dezvoltatorului, îi sfătuiesc pe cumpărători să negocieze și să insereze în antecontract un calendar detaliat al finalizării lucrărilor și condiții clare pentru predarea imobilului", explică Florin Dumitrescu.

Ce trebuie evitat și cine poate ajuta cumpărătorul

Așa cum o subliniam și noi în acest material, cel mai indicat este să tratăm cu un specialist înainte să semnăm orice. Atunci când cumpărătorul nu e sigur de înțelesul termenilor din documentul pe care-l semnează, de efectele unor clauze sau are întrebări la care dezvoltatorul nu pare să-i răspundă, cel mai potrivit să-l lămurească ar fi un avocat sau un notar.

"Am observat o tendință a dezvoltatorilor imobiliari de a-și susține afacerea exclusiv pe banii altora și nu într-un mod eficient. Foarte mulți dintre aceștia lansează proiecte folosind credite bancare superficial negociate la care adăuga sume consistente, încasate cu titlul de avans de la cumpărători ce au negociat la fel de superficial plata acestora. Un management mediocru al acestor sume poate foarte repede să îndrepte spre faliment societatea dezvoltatoare. Cred că este important ca potențialul cumpărător să cunoască cât mai multe despre dezvoltatorul imobiliar cu care contractează, să își negocieze contractul cât mai bine, conform cu propunerile mele de mai sus și să urmărească cu stăruință evoluția lucrărilor și mesajele din piață", spune avocatul.

În final, Florin Dumitrescu atrage atenția și asupra clauzelor ce trebuie evitate cu orice preț în astfel de contracte. De pildă, cele care permit dezvoltatorului să deruleze lucrările în funcție de încasarea tranșelor de credit sau în funcție de condițiile meteo. În general, e vorba de chestiuni pe care cumpărătorul nu le poate influența deloc și asta nu e în avantajul său. "De asemenea, clauze care să extindă foarte mult înlăturarea răspunderii dezvoltatorului în situațiile de caz fortuit sunt de evitat. Uneori, dezvoltatorii asimilează în contractele lor cazul fortuit cu falimentul, insolvabilitatea de orice fel sau chiar întârzierile în livrarea materialelor de construcții - or, vânzătorul are un permanent control asupra acestor situații. Similar, cred că trebuie evitate clauzele care restrâng responsabilitatea dezvoltatorului pentru viciile ascunse", precizează specialistul.