Recepția clădirilor noi trebuie facută în perioada de valabilitate a autorizației de construire

Pe 29 iulie a intrat în vigoare un nou set de prevederi pentru recepția construcțiilor - Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 343/2017. Noul regulament aduce mai multe schimbări, despre care vă spuneam și noi la momentul intrării sale în vigoare. Printre acestea găsim o prevedere nou introdusă, în legătură cu autorizația de construire.

Concret, regulamentul impune expres executantului să comunice și să-i ceară investitorului să facă recepția la terminarea lucrărilor în perioada de valabilitate a autorizației de construire.

"Executantul trebuie să comunice investitorului, în perioada de valabilitate a autorizației de construire/desființare, data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract, respectiv a lucrărilor aferente părților/obiectelor/sectoarelor din/de construcție (...) și solicită acestuia, prin document scris cu confirmare de primire, efectuarea recepției la terminarea lucrărilor, inclusiv stabilirea datei și locului de întrunire a comisiei de recepție la terminarea lucrărilor", este prevederea exactă din actuala formă a regulamentului.

Prevederea aceasta nu avea un corespondent în vechiul regulament, însă în ce măsură aduce ea o noutate absolută în materia recepțiilor la lucrările de construcții? Alexandra Drăgan, avocat asociat în cadrul ONV Law, ne explică:

"Deși sub imperiul vechii reglementări privind recepția construcțiilor, acest aspect nu rezulta în mod direct din dispozițiile HG nr. 273/1994 (vechiul regulament - n.red.), soluția putea fi dedusă din interpretarea prevederilor legale referitoare la autorizațiile de construire, în speță din dispozițiile Legii nr. 50/1991 (Legea construcțiilor - n.red.). Autorizația de construire trebuie să fie valabilă la momentul efectuării recepției la terminarea lucrărilor cu atât mai mult cu cât, sub imperiul ambelor reglementări în materia recepției construcțiilor (regulamentul și Legea nr. 50/1991 - n.red.), comisia de recepție la terminarea lucrărilor «examinează: a) respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, precum şi avizele/acordurile şi condiţiile de execuţie impuse de autorităţile competente»".

Practic, noul regulament nu face decât să prevadă în mod expres chestiunea valabilității autorizației la momentul recepției, dar asta nu înseamnă că această cerință nu era impusă și până la 29 iulie. Avocata subliniază faptul că expirarea valabilității autorizației produce efecte echivalente lipsei sale și că efectuarea recepției la terminarea lucrărilor în condițiile în care autorizația de construire nu ar mai fi valabilă constituie infracțiune sau contravenție, după caz. Aici, indiciile ne sunt oferite de Legea nr. 50/1991, unde scrie că:

• lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor;
• fapta de a executare a lucrărilor fără autorizație de construire constituie infracțiune, respectiv contravenție, după caz (legea prevede pedeapsa cu închisoarea de la trei luni la un an sau amenda de la 1.000 la 100.000 de lei).

"Față de această concluzie, rezultă că, dacă din orice motiv recepția nu a putut fi efectuată în interiorul perioadei de valabilitate a autorizației, investitorul se va afla în situația în care va trebui, după caz, fie să solicite o nouă autorizație de construire, fie să solicite prelungirea primei autorizații", punctează Alexandra Drăgan.

Probleme legate de perioada de valabilitate a autorizației

În ceea ce privește perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire, detalii găsim în normele metodologice ale Legii construcțiilor (Ordinul ministrului dezvoltării regionale şi locuinței nr. 839/2009). Astfel, perioada de valabilitate a autorizației "se constituie din: a) intervalul de timp, de cel mult 12 luni de la data emiterii, în interiorul căruia solicitantul este obligat să înceapă lucrările autorizate; b) în cazul îndeplinirii condiţiei specificate la lit. a), începând cu data anunţată a începerii lucrărilor, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin autorizaţie", potrivit normelor.

"În aceste condiții, valabilitatea autorizației de construire reprezintă o chestiune ce poate suscita o serie de probleme în practică având în vedere, în primul rând, că perioada maximă pentru care autorizația poate fi emisă este de 12 luni. În cazul în care investitorul începe lucrările în cele 12 luni de la data emiterii autorizației, după cum Legea nr. 50/1991 prevede în mod expres că trebuie să o facă, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie prevăzută prin autorizație în conformitate cu proiectul tehnic", spune avocata.

Ce prevăd normele referitor la durata de execuție?  În funcţie de interesul public şi de gradul de complexitate al lucrărilor, emitentul autorizaţiei "poate reduce durata executării lucrărilor faţă de cea solicitată prin documentaţie, cu consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului, sau consultantului, după caz", conform normelor.

"Dificultățile intervin în situația în care lucrările nu sunt începute în intervalul de 12 luni menționat ori nu sunt finalizate în termenele stabilite prin autorizație în conformitate cu proiectul tehnic. Ambele circumstanțe conduc la pierderea valabilităţii autorizaţiei, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire, respectiv parcurgerea tuturor pașilor necesari în vederea obținerii acestui act administrativ. Totuși, potrivit legii, în situația în care caracteristicile lucrării nu se schimbă, noua autorizație de construire va putea fi emisă fără a fi necesar și un nou certificat de urbanism, derogare care conduce la scurtarea duratei întregului proces cu cel puțin 30 de zile (intervalul de timp în care autoritățile au obligația emiterii certificatului de urbanism)", punctează Alexandra Drăgan.

Totuși, în mod excepțional, Legea nr. 50/1991 dispune că, în cazul justificat în care lucrările nu au putut fi începute în intervalul de 12 luni de la emiterea autorizației ori în cazul în care, deși începute, acestea nu au putut fi executate integral în perioada stabilită, investitorul poate solicita prelungirea valabilităţii autorizaţiei cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia.
Prelungirea valabilităţii autorizaţiei se poate acorda o singură dată şi pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.