Cum se obține scutirea de impozit la darea în plată judecătorească. ANAF a aprobat procedura

Mecanismul prin care cei cu credite imobiliare pot să scape de datorii dându-și în plată casele și apartamentele se aplică de mai bine de un an deja. Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite se adresează celor împrumutați la instituțiile de credit, dar nu prin programul "Prima casă", care și-au garantat împrumuturile de maximum 250.000 de euro cu un imobil și care îndeplinesc și alte câteva condiții secundare, așa cum vi le prezentam anul trecut aici.

Pe scurt, datornicul face o notificare de dare în plată creditorului său și-l anunță despre intenția sa de a scăpa de datorie dându-i imobilul la schimb. Totuşi, în situaţia în care creditorul nu vrea să se conformeze prevederilor Legii nr. 77/2016, datornicul se poate adresa unei instanţe (judecătoria în circumscripţia căreia îşi are domiciliul). Astfel, judecătorul va constata ştergerea datoriilor contractuale şi va transmite dreptul de proprietate de la datornic la bancă (sau altă instituție de credit, de la caz la caz).

În luna iunie a anului trecut, a intrat în vigoare o prevedere care stabilește că prima dare în plată e scutită de impozitul pentru transferul dreptului de proprietate (chiar dacă se face la notar darea în plată sau prin hotărâre judecătorească). Scutirea e valabilă, conform Codului fiscal, indiferent dacă darea în plată este făcută în calitate de debitor, codebitor, coplătitor sau garant personal ori ipotecar al debitorului.

Marți a fost publicat și actul ce aprobă procedura prin care se depun și se soluționează cererile de scutire de impozit la prima dare în plată efectuată în instanță. E important să subliniem că procedura și modelul de cerere sunt aprobate după un an de zile de când scutirea a intrat în vigoare. Actul la care ne referim este Ordinul Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) nr. 2399/2017, în vigoare de la data publicării sale în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 681 din 22 august 2017.

Condiții de obținere a scutirii, acte necesare și termene

Ordinul ANAF publicat ieri aprobă modelul de cerere pe care beneficiarii dării în plată trebuie să o depună la organul fiscal central competent. "Cererea se depune de persoana fizică în termen de 90 de zile de la data comunicării hotărârii judecătorești, sub sancțiunea decăderii", scrie în ordin.

Notă: Potrivit actului, organul competent este: fie organul fiscal central pe raza teritorială a căruia contribuabilul își are domiciliul/adresa unde locuiește efectiv, fie organul fiscal central competent pentru administrarea contribuabililor fără domiciliu fiscal în România.

Totuși, cererea în sine nu e suficientă, pentru că ea trebuie însoțită și de un alt document. Solicitanții trebuie să mai aducă și un certificat eliberat de Centrul Național de Administrare a Registrelor Naționale Notariale (CNARNN - Infonot), din care să rezulte că hotărârea judecătorească definitivă prin care s-a realizat darea în plată s-a înregistrat în Registrul național notarial de evidență a actelor de dare în plată și că nu au mai fost înregistrare și alte acte de dare în plată (reamintim, doar pentru prima dare în plată se beneficiază de scutire).

Ca să se poată obține scutirea trebuie îndeplinite următoarele condiții:

• hotărârea judecătorească prin care s-a încuviințat darea în plată trebuie să fie definitivă;
• ea trebuie înregistrată cât mai repede la Registrul național notarial de evidență a actelor de dare în plată (în cel mult 30 de zile);
• să nu fi trecut mai mult de 90 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești.

Odată depuse cererea și certificatul de către beneficiarul dării în plată, organul fiscal are la dispoziție 45 de zile de la înregistrarea acestor acte pentru a rezolva cererea. "În situația în care persoana fizică nu îndeplinește condițiile prevăzute de lege pentru a beneficia de tratamentul fiscal prevăzut la pct. 1 din prezenta procedură (scutirea de impozit - n.red.), organul fiscal stabilește impozitul pe veniturile din transferul dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal și emite Decizia de impunere privind venitul din transferul proprietăților imobiliare", stabilește ordinul intrat ieri în vigoare.

Elementele procedurii le cunoșteam însă deja, pentru că fuseseră adăugate în Codul fiscal acum un an, când s-a aprobat chestiunea scutirii de impozit. Ceea ce lipsea era modelul de cerere pentru obținerea scutirii.

Reducere la autentificarea notarială a actelor de dare în plată

Onorariile notarilor publici pentru autentificarea actelor de dare în plată au fost reduse cu 50% anul trecut, prin Ordinul ministrului justiției nr. 3540/2016, iar subiectul nu a mai cunoscut alte modificări între timp.

Desigur, chestiunea e valabilă dacă lucrurile s-au rezolvat la notar, însemnând că creditorul a fost de acord cu darea în plată și lucrurile s-au terminat înainte să se ajungă în instanță. Ca să beneficieze de scutirea de impozit, datornicii care au dat în plată trebuie să ceară de la notarul însuși certificatul din care să reiasă că nu au mai beneficiat de o altă dare în plată.

Practic, aici, actul cu care se merge la Fisc nu e o hotărâre judecătorească, ci chiar actul de dare în plată autentificat de notar.

"La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabilește prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei", s-a stabilit în prima parte a acestui an. Asta înseamnă că tranzacțiile imobiliare sunt scutite de impozit dacă se încadrează într-un plafon fixat la 450.000 de lei, peste această sumă aplicându-se o cotă unică de impozitare de 3%.

Important! Dacă unitatea Fiscului a emis decizia de impunere pentru plata impozitului la darea în plată și acesta a fost chiar plătit, autoritățile anulează impozitul plătit în baza cererii făcute așa cum am explicat în acest material.