Lege privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

Lege pentru modificarea ºi completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare
 
 Parlamentul României adoptã prezenta lege.
 
 Art.I.- Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.611 din 14 decembrie 1999, cu modificãrile ulterioare, se modificã ºi se completeazã dupã cum urmeazã:
 1. Capitolul I va avea urmãtorul cuprins:
 „Creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare. Definiþii
 Art.1.- (1) Prezenta lege reglementeazã regimul juridic al creditului ipotecar pentru investiþii imobiliare.
 (2) Creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare poate fi acordat exclusiv de cãtre instituþiile autorizate, cu respectarea condiþiilor prezentei legi ºi a legilor speciale de constituire ºi funcþionare a acestora.
 Art.2.- În înþelesul prezentei legi, termenii ºi expresiile de mai jos au urmãtoarele semnificaþii:
 a) cesiune de creanþe ipotecare - operaþiune de investiþii financiare care poate avea ca obiect transferul de creanþe ipotecare individuale sau de portofolii de creanþe ipotecare;
  b) creanþe ipotecare - drepturi de creanþã rezultând din contracte de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare;
 c) credit ipotecar pentru investiþii imobiliare - credit acordat cu îndeplinirea cumulativã a urmãtoarelor condiþii:
 1. este acordat în scopul efectuãrii de investiþii imobiliare cu destinaþie locativã sau cu altã destinaþie decât cea locativã sau în scopul rambursãrii unui credit ipotecar pentru investiþii imobiliare contractat anterior;
 2. acordarea creditului este garantatã cel puþin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiþiei imobiliare pentru finanþarea cãreia se acordã creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiþiei imobiliare pentru finanþarea cãreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiþii imobiliare, a cãrui rambursare urmeazã a fi astfel finanþatã;
 d) creditor ipotecar - titularul creanþelor ipotecare;
 e) imobil - construcþia ºi/sau terenul pe care se aflã sau urmeazã a se ridica o construcþie, care fac obiectul unei investiþii imobiliare;
 f) instituþii autorizate - bãncile universale ºi bãncile de credit ipotecar, Agenþia Naþionalã pentru Locuinþe, societãþile de credit ipotecar ºi orice alte entitãþi reglementate prin legi speciale sã acorde credite ipotecare pentru investiþii imobiliare;
 g) investiþii imobiliare - investiþii având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia dar fãrã a se limita la acestea."
 2. Dupã capitolul I se introduce capitolul I1 cu urmãtorul cuprins:
 „Garantarea creditului ipotecar pentru investiþii imobiliare
 Art.3.- (1) Ipoteca constituitã pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiþii imobiliare dureazã pânã la rambursarea integralã a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract, dispoziþiile art.1785 ºi 1786 din Codul civil nefiind aplicabile.
 (2) În cazul în care pãrþile convin astfel, prin act în formã autenticã, ipoteca va putea fi transferatã asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului iniþial înceteazã de drept la data înscrierii noii ipoteci.
 (3) În cazul prevãzut la alin. (2), rangul ipotecii transferate asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii ipoteci în cartea funciarã.
 (4) Dispoziþiile prezentei legi rãmân aplicabile ipotecii transferate în condiþiile alin.(2), precum ºi creditului garantat cu aceastã ipotecã.
 Art.31.- (1) Prevederile art.1775 din Codul civil nu se aplicã ipotecilor constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiþii imobiliare acordate în condiþiile prezentei legi.
 (2) Ipoteca constituitã în condiþiile prezentei legi asupra unui bun viitor se întabuleazã în cartea funciarã dacã în prealabil a fost notatã autorizaþia de construcþie.
 (3) Rangul unei ipoteci asupra unei construcþii viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciarã.
 (4) Dacã ipoteca se constituie doar asupra construcþiei, iar nu ºi asupra terenului aferent acesteia, în condiþiile existenþei unui drept de superficie legal constituit, obiectul ipotecii îl constituie respectivul drept de superficie, respectiv dreptul de proprietate asupra construcþiei, precum ºi dreptul de folosinþã asupra terenului pe care se aflã construcþia.
 (5) Obiectul ipotecii cuprinde ºi servituþile existente asupra imobilului ipotecat.
 Art.4.- Dispoziþiile art.1722 din Codul civil se aplicã numai în cazul în care formalitãþile de publicitate prevãzute de lege au fost îndeplinite înainte de înscrierea ipotecii constituite în condiþiile prezentei legi.
 Art.5.- (1) Pânã la rambursarea integralã a creditului ipotecar pentru investiþii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrãinat numai cu acordul prealabil scris al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar în legãturã cu fiecare înstrãinare determinatã.
 (2) Actele încheiate cu nerespectarea dispoziþiilor alin.(1) sunt lovite de nulitate absolutã.
 (3) La înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru investiþii imobiliare, biroul de carte funciarã are obligaþia de a nota din oficiu interdicþia de înstrãinare prevãzutã la alin.(1)."
 
 3. Capitolul II, cuprinzând articolele 6 ºi 7, se abrogã.
 4. Capitolul III va avea urmãtorul cuprins:
 „Contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare ºi contractul de asigurare
 Secþiunea 1
 Contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare - clauze obligatorii pentru protecþia împrumutaþilor
 Art.8.- Înainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare, instituþia autorizatã va pune la dispoziþia împrumutatului o ofertã scrisã care va cuprinde toate condiþiile contractului ºi termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de cãtre potenþialul debitor.
 Art.9.- Contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare nu va putea fi modificat decât în scris de cãtre pãrþi, cu respectarea prevederilor prezentei legi.
 Art. 10.- (1) Suma creditului acordat poate fi exprimatã în contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare în lei sau în valutã convertibilã ºi va fi pusã la dispoziþia împrumutatului eºalonat sau integral.
 (2) În cazul în care lucrãrile pentru care s-a acordat creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare vor fi efectuate în regie proprie de cãtre împrumutaþi, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform unui plan de finanþare stabilit prin contract.
 Art. 11.- Este interzisã acordarea de credite ipotecare pentru investiþii imobiliare condiþionatã de acceptarea de cãtre client a altor servicii care nu au legãturã cu operaþiunea de creditare respectivã sau de vânzarea sau cumpãrarea de valori mobiliare emise de instituþia autorizatã care acordã creditul.
 Art. 12.- Clauzele de exigibilitate înainte de termen, precum ºi cazurile în care urmeazã a fi aplicabile aceste clauze, trebuie prevãzute în contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare într-un articol distinct.
 Art.13.- (1)Împrumutaþii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiþiile stabilite de pãrþi prin contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare.
 (2) În caz de faliment, lichidare voluntarã a creditorului ipotecar sau în alte cazuri de lichidare prevãzute de lege, împrumutaþii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru investiþii imobiliare.
 Art.14.-În cazul în care prin contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare s-a stabilit ca rata dobânzii sã fie variabilã se vor aplica urmãtoarele reguli:
 a) variaþia ratei dobânzii trebuie sã fie legatã de fluctuaþiile unui indice de referinþã menþionat în contract;
 b) contractul poate sã prevadã cã rata dobânzii nu variazã decât atunci când modificarea în sens crescãtor sau descrescãtor înregistreazã, faþã de rata iniþialã a dobânzii, o diferenþã minimalã determinatã;
 c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicatã împrumutatului cel mai târziu la data aplicãrii noii rate, cu excepþia situaþiei reglementate la lit.a).
 Art. 15.- În sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii documentaþiei de credit ºi constituirii ipotecii ºi altor garanþii, dupã caz.
 
 Secþiunea a 2-a Contractele de asigurare obligatorii
 Art. 16.- (1) În cazul ipotecãrii unei construcþii, împrumutatul va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat ºi reînnoit astfel încât sã acopere întreaga duratã de valabilitate a creditului.
 (2) Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare prevãzut la alin.(1) vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar pe toatã perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare.
 (3) Opozabilitatea cesiunii faþã de terþi, cu excepþia asigurãtorului, se face prin înscrierea acesteia la Arhiva Electronicã de Garanþii Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului.
 (4) Opozabilitatea cesiunii faþã de asigurãtor se realizeazã prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin intermediul executorilor bancari sau judecãtoreºti.
 (5) Despãgubirile încasate de cãtre creditorul ipotecar vor duce la singerea creanþei în urmãtoarea ordine: dobânzile scadente ºi neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rãmase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despãgubirii, în baza contractului de credit.
 (6) Primele de asigurare vor fi achitate de cãtre împrumutat, urmând ca acesta sã prezinte creditorului ipotecar dovada plãþii acestora, la datele convenite în contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare.
 Art.17.- În cazul în care prin creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare se finanþeazã construcþia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului sã încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizãrii investiþiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare prevãzut mai sus vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar.
 Art. 18.- Contractele de asigurare prevãzute la art.16 ºi 17 se vor încheia cu o societate de asigurãri, iar împrumutãtorul nu va avea dreptul sã impunã împrumutatului un anumit asigurãtor."
 5. Capitolul IV va avea urmãtorul cuprins:
 „Executarea creanþelor instituþiilor care acordã credite ipotecare pentru investiþii imobiliare
 Art. 19.- (1) În cazul întârzierii la platã, creditorul ipotecar va trimite împrumutatului, la ultima adresã comunicatã de acesta, o notificare prin scrisoare recomandatã cu confirmare de primire sau prin executor judecãtoresc sau bancar, prevenindu-l asupra consecinþelor încãlcãrii contractului de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare.
 (2) În cazul notificãrii prin scrisoare recomandatã, aceasta se considerã primitã la data poºtei, menþionatã pe confirmarea de primire.
 Art.20.- În cazul în care, în termen de 30 de zile de la primirea notificãrii prevãzute la art.19, împrumutatul nu executã obligaþiile asupra cãrora a fost notificat, contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare se considerã reziliat de plin drept ºi întreaga sumã a creditului, cu dobânzile aferente la data operãrii rezilierii, devine exigibilã.
 Art.21.- Contractul de credit ipotecar pentru investiþii imobiliare, precum ºi garanþiile reale ºi personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând sã fie învestite cu formula executorie de cãtre instanþa locului unde este situat imobilul.
 Art.22.- (1) Executarea silitã a obligaþiilor de platã ale împrumutaþilor se va face fãrã condiþionarea de atribuire a unui alt spaþiu de locuit.
 (2) În situaþii excepþionale motivate ca atare, instanþa de la locul executãrii va putea acorda un termen de maximum 90 de zile, în care debitorul îºi va putea cãuta o altã locuinþã. Aceastã prevedere se aplicã numai împrumutaþilor persoane fizice.
 Art.23.- Executarea creanþelor ipotecare se va face de cãtre executorii proprii ai instituþiilor autorizate sau de cãtre executorii judecãtoreºti, dupã caz, în condiþiile legii.
 Art.231.- Art.19 ºi 20 din prezenta lege nu se aplicã în cazul în care creanþa ipotecarã devine exigibilã potrivit art.12 în cazuri de exigibilitate înainte de termen provocate de alte cauze decât întârzierea la platã."
 6. Capitolul V va avea urmãtorul cuprins:
 „Cesiunea creanþelor ipotecare
 Art.24.- (1) Creanþele ipotecare, care fac parte din portofoliul unei instituþii autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte instituþii de acelaºi tip ori altor entitãþi autorizate ºi reglementate în acest sens prin legi speciale.
 (2) Cesionarul dobândeºte, pe lângã dreptul de ipotecã aferent creditului ipotecar pentru investiþii imobiliare, drepturile decurgând din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul acestei ipoteci, precum ºi celelalte garanþii care însoþesc creanþa ipotecarã transmisã.
 Art.25.- (1) Cesiunea unei creanþe ipotecare, precum ºi a unui portofoliu de creanþe ipotecare devine opozabilã faþã de terþii care nu au cunoscut-o pe altã cale, cu excepþia debitorului cedat, prin înscrierea cesiunii la Arhiva Electronicã de Garanþii Reale Mobiliare.
 (2) În cazul cesiunii unui portofoliu de creanþe ipotecare, opozabilitatea se poate realiza ºi prin înscrierea la Arhiva Electronicã de Garanþii Reale Mobiliare a unui aviz global de cesiune, prin care sã se descrie creanþele care intrã în componenþa portofoliului cedat. Descrierea creanþelor poate fi realizatã, dupã caz, prin utilizarea unei formule generice pentru întregul portofoliu sau pentru o parte a acestuia, respectiv prin descrierea fiecãrei creanþe în parte.
 (3) În cazul cesiunii unei creanþe ipotecare sau a unui portofoliu de creanþe ipotecare, opozabilitatea faþã de terþi a fiecãrei transmiteri a dreptului de ipotecã aferent unei creanþe cesionate se realizeazã prin înscrierea acestei transmiteri la Arhiva Electronicã de Garanþii Reale Mobiliare, precum ºi prin notarea ei în cartea funciarã a imobilului respectiv.
 Art.26.- (1) Cesiunea unei creanþe ipotecare, individualã sau în cadrul unui portofoliu de creanþe ipotecare, devine opozabilã debitorului cedat prin notificarea adresatã acestuia de cãtre una din pãrþile contractului de cesiune.
 (2) Dacã cedentul ºi cesionarul nu au convenit altfel, cesiunea se notificã de cãtre cedent debitorului cedat, în termen de 10 zile de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandatã.
 (3) Notificarea va menþiona instituþia financiarã care va încasa de la debitor sumele pentru rambursarea creditului dupã cesiune.
 Art.27.- În cazul în care cedentul ºi cesionarul nu convin altfel, rambursarea creditelor ipotecare pentru investiþii imobiliare va fi efectuatã cãtre cedent, care acþioneazã ca mandatar al cesionarului. Cedentul va transmite cesionarului sumele astfel obþinute, iar cheltuielile generate de încasarea ºi transmiterea sumelor vor fi suportate de cesionar în limita sumelor stabilite prin contractul de cesiune a creanþelor ipotecare.
 
 Art.28.- În cazul în care cedentul va continua sã primeascã sumele rambursate ºi dacã pãrþile nu au convenit altfel, executarea ipotecilor ºi a celorlalte garanþii va fi fãcutã de cãtre acesta în numele ºi pe seama cesionarului, pe cheltuiala acestuia din urmã.
 Art.281.- În cazurile prevãzute la art.27 ºi 28, cedentul nu poate renunþa la mandat."
 7. Capitolul VI, cuprinzând articolele 29-32, se abrogã.
 8. Capitolul VII va avea urmãtorul cuprins:
 „Dispoziþii finale
 Art.33.- Instituþiile autorizate sunt supuse supravegherii prudenþiale ºi controlului instituþiilor abilitate prin lege.
 Art.34.- Prevederile prezentei legi se completeazã cu prevederile Legii nr.58/1998 privind activitatea bancarã, republicatã."
 
 Art.II.- Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiþii imobiliare, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.611 din 14 decembrie 1999, cu modificãrile ulterioare, precum ºi cu modificãrile ºi completãrile aduse prin prezenta lege, se va republica în Monitorul Oficial al României, Partea I, dându-se textelor o nouã numerotare.
 
 Aceastã lege a fost adoptatã de Parlamentul României, cu respectarea prevederilor articolului 75 ºi ale articolului 76 alineatul (2) din Constituþia României, republicatã.