Guvernul României
Normã metodologicã
din 02/04/2003
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 311 din 08/05/2003
privind organizarea ºi funcþionarea asociaþiilor de proprietari
- H.G. nr. 1386/2003.
CAPITOLUL I
Dispoziþii generale
Art. 1. -
(1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziþie asociaþiilor de proprietari ºi autoritãþilor administraþiei publice centrale ºi locale a cadrului general pentru organizarea ºi funcþionarea asociaþiilor de proprietari, exploatarea ºi administrarea clãdirilor - blocuri de locuinþe - condominii, precum ºi exercitarea controlului financiar-contabil ºi gestionar asupra activitãþii asociaþiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinþei nr. 114/1996, republicatã, cu modificãrile ºi completãrile ulterioare, ºi ale Ordonanþei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea ºi funcþionarea asociaþiilor de proprietari, aprobatã cu modificãri prin Legea nr. 234/2002.
(2) În înþelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinþe - clãdire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înþelege o proprietate imobiliarã din care unele pãrþi sunt proprietãþi individuale, reprezentate din apartamente sau spaþii cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, iar restul, proprietate comunã indivizã. Prin asimilare, poate fi definit condominiu ºi un tronson, cu una sau mai multe scãri, din cadrul clãdirii de locuit, în condiþiile în care se poate delimita proprietatea comunã.
Art. 2. -
(1) În scopul reprezentãrii ºi susþinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comunã indivizã din clãdirea ce alcãtuieºte un condominiu, proprietarii locuinþelor ºi ai spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã se pot constitui în asociaþii de proprietari cu personalitate juridicã.
(2) Asociaþia de proprietari este forma juridicã de organizare ºi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridicã, nonprofit, înfiinþatã în condiþiile prevãzute de lege.
Art. 3. - Asociaþiile de locatari din clãdirile ale cãror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiþiile legii ºi care nu au fost reorganizate în asociaþii de proprietari au obligaþia sã se reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Art. 4. - Consiliile locale ale municipiilor, oraºelor, comunelor ºi ale sectoarelor municipiului Bucureºti vor organiza compartimente specializate pentru problemele locatarilor în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinþarea, organizarea ºi funcþionarea asociaþiilor de proprietari ºi pentru realizarea scopurilor ºi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Aceste compartimente vor fi compuse din specialiºti în domeniul financiar-contabil ºi al legislaþiei muncii, potrivit prevederilor art. 16 alin. (3) din Ordonanþa Guvernului nr. 85/2001, aprobatã cu modificãri prin Legea nr. 234/2002.@
__________
@Articolul a fost modificat prin art. unic pct. 1 din H.G. nr. 1386/2003.
CAPITOLUL II
Administrarea condominiilor
Art. 5. -
(1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate înfiinþate conform art. 4, angajate cu contract individual de muncã ori cu convenþie civilã de prestãri de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotãrârii adunãrii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie sã prezinte garanþii morale, materiale ºi profesionale acceptate de proprietarul clãdirii pe care urmeazã sã o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia.@
(2) Obligaþiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum ºi cele stabilite prin contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dupã caz, persoana fizicã gestionarã a bunurilor materiale, mijloacelor bãneºti sau a oricãror alte valori aflate în proprietatea, folosinþa sau deþinerea asociaþiei de proprietari, adunarea generalã a proprietarilor poate hotãrî constituirea unei garanþii suplimentare. Suma garanþiei în numerar, prevãzutã în Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanþii ºi rãspunderea în legãturã cu gestionarea bunurilor agenþilor economici, autoritãþilor sau instituþiilor publice, cu modificãrile ulterioare, ºi a garanþiei suplimentare nu poate depãºi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului.@
(4) Garanþia se depune în contul bancar al asociaþiei de proprietari respective ºi poate fi restituitã gestionarului, împreunã cu dobânda aferentã, la încetarea contractului/convenþiei civile de prestãri de servicii, în situaþia în care nu a cauzat o pagubã sau când paguba a fost acoperitã în întregime.@
(5) Garanþia va fi constituitã în maximum 6 rate lunare.@
__________
@Alineatele (1), (3) ºi (4) au fost modificate prin art. unic pct. 2 din H.G. nr. 1386/2003.
- Alineatul (5) a fost introdus prin art. unic pct. 3 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 6. -
(1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea clãdirilor în scopul pentru care au fost construite, în condiþiile menþinerii pe toatã perioada de existenþã a performanþelor funcþionale, tehnice ºi calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2) În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie sã asigure:
a) menþinerea în siguranþã a clãdirii potrivit prevederilor legale ºi aducerea la cunoºtinþã tuturor persoanelor care locuiesc în clãdire despre starea acesteia din punct de vedere al siguranþei;@
b) funcþionarea în bune condiþii a tuturor instalaþiilor, dotãrilor ºi echipamentelor funcþionale aferente imobilului;@
c) aducerea la cunoºtinþã tuturor persoanelor care locuiesc în clãdire despre condiþiile generale de funcþionare a instalaþiilor ºi dotãrilor clãdirii, precum ºi despre regulile de folosire a instalaþiilor ºi dotãrilor care se utilizeazã în comun;
d) stabilirea condiþiilor în care pot fi realizate serviciile de întreþinere ºi de reparaþii curente ale elementelor de construcþii ºi instalaþii ale clãdirii, atât la pãrþile comune, cât ºi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinþa normalã a pãrþilor comune;
e) aducerea la cunoºtinþã, prin afiºare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în clãdire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcþionarea ºi întreþinerea clãdirii, precum ºi a cheltuielilor ce decurg din alte plãþi efectuate, inclusiv cele pentru reparaþia capitalã a clãdirii - construcþii ºi instalaþii. Lista de platã a cotelor de contribuþie la cheltuielile asociaþiei de proprietari, care se afiºeazã, se întocmeºte conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea ºi conducerea contabilitãþii în partidã simplã de cãtre persoanele juridice fãrã scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanþelor publice nr. 2.329/2001, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002;
f) preluarea sau reconstituirea cãrþii construcþiei potrivit prevederilor legale ºi evidenþierea tuturor modificãrilor aduse, în condiþiile legii, la pãrþile comune ale clãdirii.
(3) Schimbarea destinaþiei locuinþelor ºi/sau a spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, situate în clãdiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clãdirii sau al asociaþiei de proprietari ºi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecineazã pe orizontalã ºi pe verticalã, indiferent dacã proprietarul care intenþioneazã sã facã aceastã schimbare este sau nu este membru al asociaþiei de proprietari.
__________
@Literele a) ºi b) de la alin. 2 au fost modificate prin art. unic pct. 4 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 7. - Asociaþiile de proprietari se constituie prin hotãrârea a cel puþin jumãtate plus unu din numãrul proprietarilor apartamentelor ºi spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã din cadrul unui condominiu.
Art. 8. -
(1) În clãdirile de locuit cu mai multe scãri se pot constitui asociaþii de proprietari pe una sau mai multe scãri, dacã proprietatea comunã aferentã poate fi delimitatã ºi dacã este posibilã repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scãri.@
(2) Asociaþiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotãrârea adunãrii generale ºi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivã a pãrþilor de proprietate comunã care se preiau în administrare de respectiva asociaþie de proprietari ºi cu privire la obligaþiile ºi drepturile legale care vor continua sã rãmânã în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili dacã este posibilã defalcarea tehnicã a consumurilor ºi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scãri, precum ºi modalitatea acestei defalcãri/repartizãri, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaþi - electricitate, gaze naturale, apã sau altele asemenea - cu privire la posibilitãþile tehnice de furnizare a utilitãþilor pe tronsoane sau pe scãri.
(4) Prin acordul de asociere pe scarã sau tronson se reglementeazã ºi raporturile cu celelalte asociaþii de proprietari constituite în clãdire.
__________
@Alineatul (1) a fost modificat prin art. unic pct. 5 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 9. -
(1) Anterior adunãrii de constituire, proprietarii din clãdirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotãrî cu privire la înfiinþarea asociaþiei de proprietari sau la transformarea asociaþiei de locatari în asociaþie de proprietari. Totodatã vor hotãrî ºi cu privire la persoana fizicã sau juridicã însãrcinatã cu întocmirea acordului de asociere ºi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora ºi la data de convocare a adunãrii de constituire. Hotãrârea proprietarilor se consemneazã într-un proces-verbal care se semneazã de toþi cei prezenþi.
(2) Cu cel puþin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacã prin afiºare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaþiei de proprietari este legal întrunitã în cvorumul prevãzut la art. 7.
(4) Hotãrârea privind înfiinþarea asociaþiei de proprietari poate fi luatã cu votul a cel puþin douã treimi din numãrul proprietarilor prezenþi, dar nu mai puþin de jumãtate plus unu din numãrul proprietarilor locuinþelor ºi ai spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã din cadrul clãdirii, scãrii sau tronsonului respectiv, dupã caz.
(5) Dacã nu este întrunit cvorumul, o nouã convocare va avea loc dupã cel puþin 5 zile de la data primei întâlniri, în condiþiile prevãzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotãrârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupã cel puþin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotãrârea privind înfiinþarea asociaþiei de proprietari poate fi luatã cu votul a cel puþin jumãtate plus unu din numãrul proprietarilor prezenþi, dar nu mai puþin de o treime din numãrul proprietarilor.
(6) În adunarea de constituire se prezintã ºi se adoptã statutul asociaþiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizãri cu privire la:
a) denumirea, forma juridicã, sediul, durata de funcþionare ale asociaþiei de proprietari;
b) scopul ºi obiectul de activitate ale asociaþiei de proprietari;
c) mijloace materiale ºi bãneºti de care poate dispune asociaþia de proprietari; venituri ºi cheltuieli;
d) membrii asociaþiei de proprietari, drepturile ºi obligaþiile acestora;
e) structura organizatoricã, modul de funcþionare, managementul asociaþiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaþiei de proprietari;
g) condiþiile în care se dizolvã asociaþia de proprietari;
h) dispoziþii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaþii contractuale, penalizãri, dacã adunarea generalã a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizãri, în condiþiile legii.
Art. 10. -
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaþiei de proprietari se consemneazã într-un proces-verbal întocmit în douã exemplare originale, semnate de toþi proprietarii care ºi-au dat consimþãmântul. Procesul-verbal constituie anexã la acordul de asociere.
(2) Proprietarii îºi dau consimþãmântul, de regulã, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenþi consimþãmântul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevãzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), dupã caz.
(3) În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna cã acesta ºi-a dat consimþãmântul ºi se face menþiune despre cauza acestei imposibilitãþi.
Art. 11. - Acordul de asociere se redacteazã pe baza procesului-verbal al adunãrii de constituire ºi va cuprinde numele, prenumele ºi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietãþii potrivit actului de proprietate, dupã caz, respectiv contractului de vânzare-cumpãrare, contractului de construire ºi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaþie, enumerarea ºi descrierea pãrþilor aflate în proprietatea comunã ºi cota-parte din proprietatea comunã ce revine fiecãrui apartament sau spaþiu cu altã destinaþie decât cea de locuinþã.
Art. 12. - Înscrierea ulterioarã în asociaþia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenþi la adunarea de constituire ºi care nu ºi-au dat consimþãmântul în condiþiile prevãzute la art. 10 se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevãzute la art. 11 într-un act adiþional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fãrã alte formalitãþi.
Art. 13. - În cadrul adunãrii de constituire a asociaþiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv ºi o comisie de cenzori ºi vor hotãrî numãrul membrilor acestora, precum ºi durata mandatelor lor.
Art. 14. - Asociaþia de proprietari poate delega, prin contract, atribuþiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil ºi gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.
Art. 15. -
(1) Comitetul executiv va fi condus de un preºedinte, care va fi desemnat în persoana celui care întruneºte cel mai mare numãr de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezintã asociaþia de proprietari în raporturile cu autoritãþile ºi cu instituþiile publice, precum ºi cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaþia de proprietari are relaþii.
(2) În cazul imposibilitãþii de exercitare a atribuþiilor de cãtre preºedinte, acestea vor fi îndeplinite de cãtre un vicepreºedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
Art. 16. - Cererea de acordare a personalitãþii juridice, împreunã cu copiile de pe procesul-verbal al adunãrii de constituire, de pe acordul de asociere ºi de pe statutul asociaþiei de proprietari, precum ºi, dacã este cazul, cu avizele prevãzute la art. 8, se depun de persoana împuternicitã de proprietarii asociaþi la organul financiar local în a cãrui circumscripþie teritorialã se aflã clãdirea.
Art. 17. - Dupã înfiinþarea asociaþiei de proprietari aceasta se identificã prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecãtorului delegat ºi codul fiscal al asociaþiei. Actele care emanã de la asociaþiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 18. -
(1) Asociaþia de proprietari adoptã hotãrâri în adunarea generalã, care se þine obligatoriu cel puþin o datã pe an, de regulã, în primul trimestru, ºi la care au dreptul ºi obligaþia sã participe toþi membrii sãi. Adunarea generalã este alcãtuitã din toþi membrii asociaþiei de proprietari.
(2) Pentru situaþii speciale, adunarea generalã a asociaþiei de proprietari poate fi convocatã oricând de cãtre comitetul executiv sau de cãtre membri ai asociaþiei care deþin în total cel puþin 20% din cotele de proprietate.
(3) Toþi proprietarii trebuie anunþaþi despre convocarea oricãrei adunãri generale a asociaþiei de proprietari cu cel puþin 10 zile înainte ca aceasta sã aibã loc.
(4) Asociaþia de proprietari poate adopta hotãrâri, dacã majoritatea membrilor sunt prezenþi personal sau prin reprezentant. Dacã nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendatã ºi reconvocatã. La adunarea reconvocatã, dacã existã dovada cã toþi membrii asociaþiei de proprietari au fost convocaþi, hotãrârile pot fi adoptate prin votul majoritãþii membrilor prezenþi. Dovada convocãrii membrilor asociaþiei de proprietari se face cu afiºul de la avizierul asociaþiei ºi convocatorul semnat de aceºtia.
(5) Adunarea generalã a asociaþiei de proprietari analizeazã principalele aspecte ºi adoptã hotãrâri cu privire la:
a) activitatea de administrare ºi de întreþinere a condominiului, aprobarea lucrãrilor de reparaþii capitale ºi reparaþii curente ce urmeazã a se efectua în cursul anului, încheierea contractelor cu agenþii economici furnizori ai serviciilor ºi lucrãrilor de care beneficiazã asociaþia de proprietari, precum ºi modul de realizare a obligaþiilor pe care aceasta le are faþã de persoanele juridice sau fizice cu care are relaþii;@
b) expertizarea tehnicã a clãdirilor care prezintã niveluri insuficiente de protecþie la degradãri sau avarieri ºi a lucrãrilor de intervenþie/consolidare, potrivit legislaþiei în vigoare;@
c) bugetul de venituri ºi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoanã la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clãdire ºi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe lunã; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriaºii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoanã ºi care trebuie sã fie de cel puþin 15 zile pe lunã; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare ºi de întreþinere a clãdirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activitãþile pentru care se pot încheia contracte de prestare de servicii;@
d) modul de folosire a spaþiilor comune ºi, în unele cazuri, schimbarea destinaþiei unor asemenea spaþii. Schimbarea destinaþiei acestor spaþii nu se va putea face decât cu acordul majoritãþii membrilor asociaþiei de proprietari ºi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaþi din vecinãtate, atât pe orizontalã, cât ºi pe verticalã;
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoanã fizicã atestatã în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) ºi angajatã cu contract individual de muncã sau cu convenþie civilã de prestãri de servicii ori persoanã juridicã specializatã, cu care se încheie un contract de administrare;
f) condiþiile de angajare a administratorului prin prezentarea ºi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, dupã caz, a contractului de administrare ce urmeazã a fi încheiat cu o persoanã juridicã specializatã;
g) cuantumul garanþiei materiale care trebuie depusã de cãtre administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum ºi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;
i) numãrul ºi funcþiile persoanelor necesare pentru administrarea ºi gospodãrirea clãdirii, funcþiile care se remunereazã, cuantumul ºi modalitatea de actualizare a remuneraþiilor;
j) activitatea comitetului executiv ºi a preºedintelui;
k) rotunjirea la leu a contravalorii obligaþiilor de platã.
(6) Hotãrârile adunãrii generale a asociaþiei de proprietari privind buna întreþinere ºi exploatare a condominiului sunt obligatorii ºi pentru proprietarii din acelaºi condominiu care nu sunt membri ai asociaþiei.
(7) Pentru adoptarea hotãrârilor asociaþiei de proprietari se vor avea în vedere urmãtoarele:
a) votul fiecãrui proprietar are o pondere egalã cu cota-parte din proprietatea comunã;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnatã de proprietarul în numele cãruia voteazã;
c) un membru al asociaþiei de proprietari poate reprezenta cel mult încã un membru absent, prin împuternicire scrisã;
d) în cazul unui vot paritar, votul preºedintelui este decisiv.
__________
@Literele a)-c) de la alin. 5 au fost modificate prin art. unic pct. 6 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 19. -
(1) Comitetul executiv, format dintr-un numãr de 3-11 membri stabiliþi de adunarea generalã dintre membrii asociaþiei de proprietari, asigurã ducerea la îndeplinire a hotãrârilor adunãrii generale ºi acþioneazã operativ în legãturã cu:
a) activitatea curentã de administrare ºi de întreþinere a condominiului; derularea contractelor încheiate cu agenþii economici furnizori; repartizarea lunarã a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreþinere ºi curãþenie, potrivit legii, ºi aprobarea cheltuielilor curente;@
b) urmãrirea bunei funcþionãri a instalaþiilor din locuinþe sau din spaþiile cu altã destinaþie decât cea de locuinþã; stabilirea mãsurilor necesare funcþionãrii în bune condiþii a pãrþilor comune ale construcþiei ºi instalaþiilor condominiului;@
c) rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociaþiei de proprietari;@
d) organizarea adunãrilor generale, precum ºi a altor acþiuni stabilite de adunarea generalã.
(2) Comitetul executiv al asociaþiei de proprietari pregãteºte ºi supune spre aprobare adunãrii generale bugetul anual de venituri ºi cheltuieli.
(3) Dupã aprobarea bugetului de venituri ºi cheltuieli comitetul executiv va urmãri derularea acestuia în condiþiile legii.
__________
@Literele a)-c) de la alin. 1 au fost modificate prin art. unic pct. 7 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 20. -
(1) Preºedintele asociaþiei de proprietari este ales, prin votul adunãrii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
(2) Preºedintele asociaþiei de proprietari urmãreºte ºi asigurã respectarea statutului ºi a hotãrârilor asociaþiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, îndeplinirea în condiþiile legii a prevederilor bugetului de venituri ºi cheltuieli, respectarea de cãtre asociaþia de proprietari a ordinii publice ºi a reglementãrilor autoritãþilor publice centrale ºi locale.
(3) Preºedintele asociaþiei de proprietari convoacã ºi conduce ºedinþele de lucru ale comitetului executiv ºi ale adunãrii generale.
(4) Preºedintele asociaþiei de proprietari angajeazã prin semnãtura sa asociaþia de proprietari în relaþiile acesteia cu terþii.
(5) Preºedintele asociaþiei de proprietari pãstreazã ºi urmãreºte þinerea la zi a cãrþii tehnice a construcþiei, precum ºi celelalte documente privitoare la activitatea asociaþiei de proprietari.
Art. 21. -
(1) Comisia de cenzori urmãreºte ºi asigurã respectarea legalitãþii în administrarea bunurilor materiale ºi a fondurilor financiare ale asociaþiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formatã dintr-un numãr impar de membri, care au cunoºtinþe de specialitate ºi experienþã în domeniile financiar, economic ºi/sau juridic ºi care nu fac parte din comitetul executiv.
(3) Comisia de cenzori îºi alege la prima reuniune preºedintele din rândul membrilor ei.
(4) Atribuþiile comisiei de cenzori sunt urmãtoarele:
a) verificarea execuþiei bugetare;
b) verificarea ºi validarea documentelor ºi a angajamentelor de platã;
c) urmãrirea depunerii în contul curent al asociaþiei de proprietari a numerarului care depãºeºte plafonul de casã;
d) verificarea trimestrialã a gestiunii asociaþiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuþie la cheltuielile curente ºi constituirea fondurilor speciale ale asociaþiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f) verificarea lunarã a situaþiei de încasãri ºi plãþi;
g) controlul inopinat al încasãrilor ºi al plãþilor;
h) verificarea lunarã a situaþiei soldurilor elementelor de activ ºi de pasiv.
(5) Comisia de cenzori prezintã în faþa adunãrii generale a proprietarilor, o datã pe an, raportul asupra activitãþii sale.
(6) Asociaþiile de proprietari au obligaþia sã organizeze ºi sã conducã contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitãþii nr. 82/1991, republicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partidã dublã sau în partidã simplã, prin opþiune, potrivit hotãrârii adunãrii generale a asociaþiei de proprietari.
(7) Asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã dublã aplicã Planul de conturi pentru persoanele juridice fãrã scop lucrativ ºi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanþelor nr. 1.591/1998, cu modificãrile ulterioare.
(8) Asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã simplã aplicã prevederile Normelor metodologice privind organizarea ºi conducerea contabilitãþii în partidã simplã de cãtre persoanele juridice fãrã scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanþelor publice nr. 2.329/2001.
(9) Asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã simplã vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea ºi îndrumarea asociaþiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaþia soldurilor elementelor de activ ºi pasiv, întocmitã potrivit prevederilor Ordinului ministrului finanþelor publice nr. 2.329/2001, pânã la data de 1 martie pentru situaþia la 31 decembrie ºi pânã la data de 1 septembrie pentru situaþia la 30 iunie. Asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã dublã vor depune situaþia financiarã anualã pânã la data de 1 martie a anului urmãtor.@
__________
@Alineatul (9) a fost introdus prin art. unic pct. 8 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 22. -
(1) Activitatea de management al proprietãþii se asigurã de persoane fizice angajate fie prin contracte individuale de muncã, fie prin convenþie civilã de prestãri de servicii, sau de persoane juridice, prin contracte de administrare, în funcþie de hotãrârea adunãrii generale a proprietarilor.@
(2) Administratorul, persoanã fizicã, poate fi angajat dintre membrii asociaþiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoºtinþe profesionale ºi trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.@
(3) Administratorul asigurã managementul de proprietate al condominiului prin:
a) efectuarea formalitãþilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea ºi întreþinerea condominiului (inclusiv instalaþiile ºi echipamentele aflate în proprietate comunã), derularea ºi urmãrirea realizãrii acestor contracte;
b) urmãrirea comportãrii în timp a construcþiei, pe toatã durata contractului; întocmirea fiºelor tehnice periodice cu privire la starea clãdirii ºi a instalaþiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranþã a clãdirii potrivit prevederilor legale, evidenþierea în cartea tehnicã a clãdirii a tuturor modificãrilor aduse, în condiþiile stabilite de statut ºi de legile în vigoare, la pãrþile comune ale condominiului;
c) rãspunderea faþã de funcþionalitatea ºi integritatea elementelor proprietãþii comune;@
d) procurarea materialelor necesare întreþinerii ºi reparaþiilor curente ale elementelor proprietãþii comune, rãspunderea asupra integritãþii acestora;@
e) înºtiinþarea comitetului executiv al asociaþiei de proprietari ºi luarea mãsurilor necesare pentru efectuarea la timp ºi eficient a lucrãrilor de întreþinere ºi reparaþii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrãrilor de întreþinere ºi reparaþii aprobate de adunarea generalã a asociaþiei de proprietari;
f) angajarea ºi urmãrirea realizãrii contractelor aprobate de adunarea generalã, încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaþii, închirierea unor spaþii sau elemente din proprietatea comunã, activitãþi sociale ºi alte tipuri de activitãþi. În contractele privind reparaþiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanþie a lucrãrilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;@
g) verificarea contractelor de închiriere între asociaþia de proprietari ºi persoane fizice sau juridice care folosesc spaþii ori elemente din proprietatea comunã. Dacã aceste contracte nu existã administratorul îi înºtiinþeazã pe cei în cauzã, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrãtoare sã încheie contracte cu asociaþia de proprietari;
h) supravegherea execuþiei lucrãrilor de reparaþii ºi întreþinere ºi participarea la recepþia lor, consemnând finalizarea acestora; asigurã efectuarea de plãþi corespunzãtoare stadiului lucrãrii;
i) controlul personalului angajat de asociaþia de proprietari pentru curãþenie, încãrcarea ºi evacuarea gunoiului menajer ºi alte activitãþi, cu privire la îndeplinirea obligaþiilor contractuale ºi, în caz de încãlcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j) vizitarea dupã o înºtiinþare prealabilã de minimum 15 zile, în conformitate cu prevederile din Statutul asociaþiei de proprietari, referitoare la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietãþii individuale în vederea înlãturãrii defecþiunilor apãrute la instalaþiile de folosinþã comunã ºi a eliminãrii pierderilor care determinã creºterea nejustificatã a cheltuielilor asociaþiei de proprietari. Dacã se constatã defecþiuni la instalaþiile aparþinând proprietãþii individuale - apartament sau spaþii cu altã destinaþie decât cea de locuinþã -, se înºtiinþeazã proprietarul asupra obligaþiei acestuia de a remedia defecþiunile;@
k) citirea, lunar sau periodic, în funcþie de hotãrârea adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparþinând proprietarilor ºi înscrierea sau verificarea înscrierii acestuia în fiºa de apartament, cu condiþia ca acestea sã fie montate cu acordul adunãrii generale a asociaþiei de proprietari ºi al furnizorului de utilitãþi;
l) asigurarea cunoaºterii ºi respectãrii regulilor de locuit în condominiu;
m) aducerea la cunoºtinþã tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condiþiile generale de funcþionare a instalaþiilor ºi dotãrilor clãdirii, precum ºi despre regulile de folosire a instalaþiilor ºi dotãrilor care se utilizeazã în comun;
n) stabilirea condiþiilor în care pot fi realizate serviciile de întreþinere ºi de reparaþii curente ale elementelor de construcþii ºi instalaþii ale condominiului, atât la pãrþile comune, cât ºi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinþa normalã a pãrþilor comune;
o) întocmirea listelor lunare de plãþi;
p) aducerea la cunoºtinþa tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcþionarea ºi întreþinerea condominiului, precum ºi a cheltuielilor care decurg din alte plãþi efectuate, inclusiv cele pentru reparaþia capitalã a condominiului; introducerea la plata consumurilor ºi a persoanelor care locuiesc temporar sau presteazã activitãþi gospodãreºti, care depãºesc limita minimã de ºedere în condominiu prevãzutã de hotãrârea adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociaþiei de proprietari.
Constituie obligaþie din partea proprietarilor sã anunþe în scris numãrul persoanelor care locuiesc temporar în condominiu, în condiþiile prezentelor norme metodologice.@
r) propune preºedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constatã cã solicitantul nu a anunþat în timp util modificarea datelor înscrise în respectiva cerere;
s) sesizarea comitetului executiv în vederea somãrii restanþierilor la plata cheltuielilor comune ºi aplicarea procedurii de recuperare a restanþelor cu penalizãrile aferente;
t) calcularea ºi încasarea penalizãrilor conform sistemului aprobat de adunarea generalã a asociaþiei de proprietari.
(4) Contabilul rãspunde de organizarea ºi conducerea contabilitãþii, în condiþiile legii. La asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã simplã, administratorii de imobile pot cumula ºi funcþia de contabil.
(5) Casierul rãspunde de efectuarea de încasãri ºi plãþi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaþiunilor de casã. La asociaþiile de proprietari care opteazã pentru conducerea contabilitãþii în partidã simplã, administratorii de imobile pot cumula ºi funcþia de casier.
__________
@Alineatul (1) a fost modificat prin art. unic pct. 9 din H.G. nr. 1386/2003.
- Alineatul (2) a fost modificat prin art. unic pct. 10 din H.G. nr. 1386/2003.
- Literele c), d), f) ºi j) de la alin. 3 au fost modificate prin art. unic pct. 11 din H.G. nr. 1386/2003.
- Paragraful 2 al literei p) de la alin. 3 a fost modificatã prin art. unic pct. 12 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 23. - Proprietarii, pe lângã drepturile ºi îndatoririle prevãzute în Statutul asociaþiei de proprietari, au ºi urmãtoarele drepturi ºi obligaþii:@
A. Drepturi:
a) sã participe la adunarea generalã a asociaþiei de proprietari, sã aleagã ºi sã fie aleºi în organele asociaþiei de proprietari, dacã au calitatea de membru al asociaþiei de proprietari;
b) sã primeascã explicaþii cu privire la calculul cotei de contribuþie la cheltuielile asociaþiei de proprietari ºi, eventual, sã o conteste preºedintelui asociaþiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afiºarea listei de platã. Preºedintele asociaþiei de proprietari este obligat sã rãspundã la contestaþie în termen de 5 zile;
c) sã foloseascã spaþiile ºi instalaþiile comune din interiorul ºi din exteriorul condominiului.
B. Obligaþii:
a) sã contribuie la constituirea mijloacelor bãneºti ºi materiale ale asociaþiei de proprietari ºi sã achite în termenul stabilit cota de contribuþie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaþiei de proprietari;
b) sã întreþinã în bune condiþii spaþiile ºi instalaþiile comune din interiorul ºi din exteriorul condominiului - casa scãrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faþade, poduri, acoperiºuri, scãri exterioare, ascensor, hidrofor, instalaþii de alimentare cu apã, de canalizare, instalaþii de încãlzire centralã ºi de preparare a apei calde, instalaþii electrice ºi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaþii de colectare a deºeurilor, instalaþii de antenã colectivã, telefonie ºi altele asemenea - ºi sã ia mãsuri pentru repararea ºi menþinerea în stare de siguranþã ºi de funcþionalitate a condominiului;
c) sã contribuie la repararea sau, dupã caz, la consolidarea ºi la menþinerea în stare de siguranþã a proprietãþii comune indivize din cadrul condominiului ºi sã permitã accesul persoanelor autorizate ºi însoþite de administratorul clãdirii pentru efectuarea reparaþiilor la instalaþiile comune, conform prevederilor din Statutul asociaþiei de proprietari.@
__________
@Partea introductivã ºi litera c) de la pct. B au fost modificate prin art. unic pct. 13 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 24. -
(1) În scopul asigurãrii fondurilor necesare pentru plãþi curente asociaþia de proprietari stabileºte cuantumul ºi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulã fondul de rulment se dimensioneazã astfel încât sã poatã acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesarã pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaþia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaþiei, iar în cazurile asociaþiilor de proprietari nou-înfiinþate, prin constatarea ºi însuºirea experienþei în domeniu a unor condominii echivalente ca mãrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipatã a cotei-pãrþi ce revine fiecãrui proprietar, potrivit hotãrârii adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiºate pe lista de platã.
(3) În situaþiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaºul se obligã sã participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieºte, acesta va participa ºi la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment deja încasat se restituie numai în situaþiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacã prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinþei locuinþei nu se stipuleazã altfel.
(5) Asociaþia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaþiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioadã de folosire limitatã, fond care va fi depus în contul asociaþiei de proprietari ºi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunãrii generale a asociaþiei de proprietari.
Art. 25. -
(1) Cotele de contribuþie la cheltuielile asociaþiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceºtia, dupã caz, în termen de maximum 15 zile de la data afiºãrii listei de platã, datã care trebuie sã fie înscrisã în lista de platã respectivã. În vederea respectãrii termenelor legale de platã a facturilor cãtre furnizorii de utilitãþi, administratorii au obligaþia de a afiºa lista de platã în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poºtã, certificatã prin înscrisul de pe ºtampila poºtei, sau de la data confirmãrii de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Dupã o perioadã de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru platã, asociaþia de proprietari poate calcula ºi percepe penalizãri de întârziere pentru suma neachitatã, în condiþiile stabilite ºi aprobate de adunarea generalã a asociaþiei de proprietari, în limitele stabilite de Ordonanþa Guvernului nr. 85/2001, aprobatã cu modificãri prin Legea nr. 234/2002. Suma acestora nu poate depãºi suma cotei de întreþinere lunarã la care s-a aplicat.@
(2) Modul de folosire a sumelor încasate din penalitãþi de întârziere ºi din dobânzile la sumele depuse în contul asociaþiei de proprietari se stabileºte de adunarea generalã a asociaþiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.
__________
@Alineatul (1) a fost modificat prin art. unic pct. 14 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 26. - Asociaþia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor ºi a altor spaþii, proprietate a membrilor sãi, precum ºi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuþie la cheltuielile comune ale clãdirii cu mai multe apartamente ºi/sau spaþii cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, în cazul în care creanþa reprezintã o restanþã de cel puþin 3 luni. Acest privilegiu opereazã dupã cheltuielile de judecatã datorate tuturor creditorilor în interesul cãrora au fost fãcute.
Art. 27. -
(1) Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cãrþii funciare, conform procedurii publicitãþii imobiliare prevãzute în titlul II din Legea cadastrului ºi a publicitãþii imobiliare nr. 7/1996, cu modificãrile ºi completãrile ulterioare, ºi la art. 43 ºi urmãtoarele din Regulamentul de organizare ºi funcþionare a birourilor de carte funciarã ale judecãtoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiþiei nr. 2.371/C/1997.
(2) Pânã la deschiderea noilor cãrþi funciare, în condiþiile art. 61 din Legea nr. 7/1996, privilegiul se va înscrie în registrul de transcripþiuni ºi inscripþiuni de la biroul de carte funciarã de pe lângã judecãtoria în a cãrei circumscripþie este situat imobilul.
Art. 28. - Privilegiul înscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se întinde ºi asupra bunurilor mobile ale acestuia.
Art. 29. -
(1) În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea preºedintelui asociaþiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseazã biroului de carte funciarã al judecãtoriei în a cãrei circumscripþie este situat imobilul ºi va cuprinde numele, prenumele ºi domiciliul solicitantului, numele, prenumele ºi domiciliul debitorului, suma datoratã pentru care se solicitã înscrierea privilegiului, precum ºi individualizarea imobilului asupra cãruia urmeazã sã se înscrie privilegiul, prin menþionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, în douã exemplare, extrase de pe listele lunare de platã a cotelor de contribuþie, din care rezultã suma datoratã.
(4) Cererea, precum ºi extrasele de pe listele de platã vor purta ºtampila asociaþiei de proprietari.
Art. 30. - Cererea poate fi depusã de preºedintele asociaþiei de proprietari sau de o altã persoanã împuternicitã de acesta, care va ataºa procura, împuternicirea avocaþialã sau delegaþia de jurisconsult.
Art. 31. - Privilegiul este opozabil celorlalþi creditori numai de la data îndeplinirii formalitãþilor de publicitate.
Art. 32. - Privilegiul se radiazã la cererea preºedintelui asociaþiei de proprietari sau a altei persoane împuternicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitanþei sau a altui înscris prin care asociaþia de proprietari confirmã plata sumei datorate.
Art. 33. - Executarea silitã se va efectua numai în temeiul unei hotãrâri judecãtoreºti ori a unui alt înscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.
Art. 34. -
(1) În cazurile în care unii proprietari sau chiriaºi nu respectã regulile ºi obligaþiile adoptate de asociaþia de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociaþiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinþei nr. 114/1996, republicatã, cu modificãrile ºi completãrile ulterioare, aceºtia pot fi acþionaþi în justiþie de cãtre asociaþia de proprietari legal constituitã, potrivit dreptului comun.
(2) Preºedintele asociaþiei de proprietari rãspunde în faþa adunãrii generale de rezolvarea situaþiilor litigioase apãrute în cadrul asociaþiei de proprietari.
CAPITOLUL III
Repartizarea cheltuielilor ºi veniturilor rezultate din întreþinerea,repararea ºi exploatarea condominiilor
Art. 35. -
(1) Pentru întreþinerea, repararea ºi exploatarea proprietãþilor individuale, precum ºi a proprietãþii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriaºi, efectueazã cheltuieli sau au obligaþii financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individualã. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaþii ori pãrþi ale proprietãþii comune indivize proprietarii acesteia pot obþine venituri care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individualã.
(2) Veniturile obþinute de asociaþia de proprietari din activitãþi economice sau din alte activitãþi desfãºurate se constituie ca fond special ºi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunãtãþirea confortului ºi eficienþei condominiului, pentru întreþinerea ºi repararea proprietãþii comune. În aceste venituri se cuprind ºi sumele obþinute din închirierea unor spaþii aflate în proprietate comunã indivizã, a spaþiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum ºi alte venituri obþinute din orice sursã. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaþiei de proprietari, nu se repartizeazã proprietarilor ºi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.@
(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaþiilor financiare pe fiecare proprietate individualã revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaþiei de proprietari a condominiului.
(4) În funcþie de modul de calcul ºi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasificã în:
A. cheltuieli pe persoanã;
B. cheltuieli pe cotã-parte de proprietate deþinutã în condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici ºi de altã naturã.
__________
@Alineatul (2) a fost modificat prin art. unic pct. 15 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 36. -
(1) Pentru spaþiile cu altã destinaþie decât cea de locuinþã din condominiu ori pentru apartamentele sau spaþiile ai cãror deþinãtori prin natura activitãþilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocaþi ºi alþii - primesc la domiciliu ºi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenþie anualã încheiatã cu proprietarii acestor spaþii sau apartamente. Cheltuielile pentru apã rece ºi canalizare, apã caldã menajerã, încãlzire, gaze naturale, energie electricã pentru pãrþile comune, pentru funcþionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea ºi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum ºi pentru salarii ºi indemnizaþii se repartizeazã conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaþia de proprietari ºi proprietarii acestor spaþii, folosindu-se, dupã caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenþa reprezentând cheltuielile aferente locuinþelor/apartamentelor.
(2) În situaþia în care, la notificarea asociaþiei de proprietari, proprietarii spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã din condominiu refuzã încheierea de convenþii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor ºi obligaþiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite ºi adoptate în acest sens în adunarea generalã a asociaþiei de proprietari.
A. Repartizarea cheltuielilor pe persoanã
Art. 37. - Cheltuielile pe persoanã reprezintã cheltuielile privind serviciile de care beneficiazã persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfãºoarã activitãþi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietãþi individuale.
Art. 38. -
(1) Dacã nu existã contoare de apã la fiecare apartament sau spaþiu cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, din condominiu, montate cu acordul asociaþiei de proprietari ºi furnizorilor de utilitãþi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apã ºi pentru canalizare, corespunzãtoare facturilor prezentate de furnizor ºi însuºite de beneficiar/asociaþia de proprietari, vor fi repartizate proporþional cu numãrul de persoane care locuiesc/desfãºoarã activitãþi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.
(2) În cazuri excepþionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apã, la intrarea în reþeaua de alimentare a condominiului, la branºament, acest consum se determinã potrivit normelor legale, în sistem pauºal, pe fiecare tip de consumator.
(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apã ºi pentru canalizare la apartamentele/spaþiile care folosesc bãi sau duºuri comune în condominiu se va lua în calcul jumãtate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaþiile dotate individual cu bãi ºi duºuri.
(4) În cazurile în care condominiul dispune numai de duºuri ºi bãi comune care deservesc apartamentele/spaþiile, cheltuielile se repartizeazã în raport cu numãrul persoanelor care locuiesc curent în clãdire, aferent fiecãrui apartament/spaþiu.
(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor ºi a gunoaielor menajere, precum ºi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeazã în conformitate cu clauzele prevãzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporþional cu numãrul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.@
__________
@Alineatul (5) a fost modificat prin art. unic pct. 16 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 39. -
(1) Consumul de energie electricã aferent pãrþilor comune/proprietãþii comune din clãdire, exclusiv garaje, boxe ºi alte spaþii aflate în proprietate individualã, care se mãsoarã prin contor montat separat de cele aferente proprietãþilor individuale, se repartizeazã proporþional cu numãrul persoanelor care locuiesc/desfãºoarã activitãþi în mod curent în clãdire.
(2) În cazuri excepþionale, când nu se pot separa, prin mãsurare, consumurile de energie electricã la pãrþile comune ale clãdirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determinã pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deþinãtorilor de suprafeþe de locuit ocupate în exclusivitate, þinându-se seama de dotarea fiecãruia: numãrul de becuri ºi de aparate electrice de uz casnic, maºini de cãlcat ºi de spãlat, aparate de radio, televizoare, frigidere ºi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electricã înregistrat, iar diferenþa reprezintã cheltuielile aferente pãrþilor de folosinþã comunã ºi se repartizeazã pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporþional cu numãrul de persoane care locuiesc în mod curent în clãdire.
(3) Consumul de energie electricã aferent funcþionãrii ascensorului/ascensoarelor, care se mãsoarã prin contoare montate separat de cele ale proprietãþilor individuale, se repartizeazã proporþional cu numãrul persoanelor care locuiesc în mod curent în clãdire.
(4) Prin hotãrâre a adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, pot sã nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electricã pentru funcþionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum ºi la etajul 1 din condominiile fãrã mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare bãi, spãlãtorii, uscãtorii, prin hotãrâre a adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum ºi la etajul 1 din condominiile fãrã mezanin, toate sau în parte, pot sã nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electricã pentru funcþionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris cãtre asociaþia de proprietari de cãtre persoanele care nu folosesc spaþiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generalã a asociaþiei de proprietari va hotãrî, în condiþiile statutului asociaþiei de proprietari, în legãturã cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susþinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreþinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suportã de toþi proprietarii apartamentelor sau spaþiilor cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, chiar dacã nu locuiesc în aceste spaþii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalaþie comunã ca ºi acoperiºul, faþada, casa scãrii ºi altele asemenea.
(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electricã necesar pentru funcþionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinþa asociaþiilor de proprietari se repartizeazã proporþional cu numãrul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 40. - Dacã nu existã contoare de apã caldã menajerã la fiecare apartament sau spaþiu cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, din condominiu, montate cu acordul asociaþiei de proprietari ºi furnizorilor de utilitãþi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizeazã proporþional cu numãrul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 41. - Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucãtãrii ºi spãlãtoriile/duºurile comune, în situaþiile în care nu existã aparate de mãsurã a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizeazã pe fiecare proprietar corespunzãtor numãrului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 42. -
(1) Dacã numai o parte dintre proprietarii din condominiu deþin aparate de înregistrare a consumului de apã rece, apã caldã menajerã, agent termic de încãlzire ºi/sau gaze naturale pentru toate instalaþiile aferente proprietãþii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileºte prin hotãrâre a adunãrii generale a asociaþiei de proprietari, care trebuie sã cuprindã prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum ºi la modul de încasare ºi de efectuare a plãþilor corespunzãtoare consumurilor.
(2) Dacã toate proprietãþile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaþia de proprietari va stabili modul de facturare ºi de platã a cheltuielilor comune, împreunã cu furnizorul ºi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenþã a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietãþilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteºte de la plata contribuþiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitãþii stabilite în adunarea generalã a asociaþiei de proprietari.
(3) Modificarea instalaþiilor de distribuþie a utilitãþilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi fãcutã numai pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitãþii, în care se aratã efectele modificãrii instalaþiei respective ºi se cuprind propuneri privind modul de repartizare a cheltuielilor pentru proprietãþile din condominiu. Pe baza acestui referat adunarea generalã va hotãrî asupra efectuãrii modificãrii ºi va stabili modul de înregistrare, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum ºi modul de încasare ºi de efectuare a plãþilor corespunzãtoare consumurilor.@
__________
@Alineatul (3) a fost introdus prin art. unic pct. 17 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 43. - Cheltuielile pentru curãþenie ºi evacuarea gunoiului menajer se repartizeazã proporþional cu numãrul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
B. Repartizarea cheltuielilor pe cotã-parte de proprietate
Art. 44. - Cheltuielile pe cotã-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreþinerea, repararea, exploatarea ºi, dupã caz, consolidarea pãrþilor din condominiu aflate în proprietate comunã indivizã, specificate ca atare în acordul de asociere.@
__________
@Articolul a fost modificat prin art. unic pct. 18 din H.G. nr. 1386/2003.
Art. 45. -
(1) Cota-parte de proprietate este cea stabilitã potrivit actului de proprietate, dupã caz, prin contractul de vânzare-cumpãrare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire ºi contractul de schimb sau contractul de donaþie.
(2) În cazul în care totalul cotelor-pãrþi de proprietate, care sunt fracþiuni abstracte pentru fiecare locuinþã sau spaþii cu altã destinaþie decât cea de locuinþã, din clãdirea sau blocul care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generalã a asociaþiei de proprietari poate hotãrî reconsiderarea lor.
(3) Cota-parte de proprietate reprezintã raportul suprafeþei utile totale a locuinþei sau spaþiului cu altã destinaþie de
avocatnet.ro explicăm legislația
flory_mr 
enisal