Prima Casă 2018: Cum îţi poţi cumpăra sau construi o locuinţă prin acest program

"Prima casă" e un program guvernamental care facilitează accesul la cumpărarea/construirea unei locuințe pentru persoanele fizice, prin intermediul unor credite pe care acestea le contractează și pe care statul le garantează într-un anumit procent. Cadrul legal al acestui program este Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 şi normele de aplicare aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009.

"Prin locuinţă în sensul programului «Prima casă» se înţelege orice imobil cu destinaţia de locuinţă, alcătuit din una sau mai multe camere de locuit, cu terenul, căile de acces, anexele gospodăreşti, facilităţile, dependinţele, dotările şi utilităţile, aferente acesteia, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii", prevede ordonanța.

Ce condiții trebuie să îndeplinească solicitantul:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m²;
• cumpără sau construiesc o singură locuinţă, printr-un credit acordat şi garantat în condiţiile Programului;
• au calitatea de împrumutat în raport cu finanţatorul.

Important! Persoanele care au solicitat credite pentru "Prima Casă" pot verifica starea cererii lor cu ajutorul unei aplicaţii online, ce este disponibilă aici.

Doar locuințele noi se garantează în proporție de 50%

Pentru locuințele noi (și cele asimilate acestora), statul poate garanta maximum 50% din valoarea finanțării (exceptând dobânzile, comisioanele și spezele bancare), scrie în OUG nr. 97/2016.

Dar pentru celelalte locuințe, statul poate garanta maximum 40% din valoarea finanțării (exceptând dobânzile, comisioanele și spezele bancare).

De asemenea, recent, Guvernul a aprobat plafonul pe 2018 al garanțiilor "Prima Casă" și acesta e mai mic decât cel aprobat inițial pentru 2017. Mai exact, anul acesta avem un plafon inițial de două miliarde de lei (va putea fi suplimentat însă), în timp ce în 2017 a fost un plafon inițial de 2,5 miliarde de lei și, cu tot cu suplimentările făcute, a ajuns la 2,67 de miliarde de lei.

Varianta 1: cumperi o locuință finalizată

HG nr. 717/2009 prevede și o serie de criterii de eligibilitate pentru beneficiarii care achiziţionează locuinţe finalizate, care urmează să se construiască sau pentru cele aflate în faza de construcţie "la roşu". Astfel, cei care vor să cumpere o locuință finalizată prin programul "Prima Casă" trebuie să respecte următoarele cerințe:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m²;
• locuinţa care se achiziţionează în cadrul programului se încadrează în una dintre clasele A, B sau C de eficienţă energetică;
• îndeplinesc condiţiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor (băncile);
• dispun de un avans de cel puțin 5% din preţul de achiziţie a locuinţei, care acoperă diferenţa dintre preţul de achiziţie a locuinţei rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare şi finanţarea garantată;
• se obligă să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu trei rate de dobândă;
• se obligă să asigure locuinţa achiziţionată din finanţarea garantată împotriva tuturor riscurilor.

Atenţie! Pentru cumpărarea unei locuinţe în cadrul procedurii de executare silită, persoanele fizice trebuie să prezinte băncii documentele specifice procesului de licitaţie, în locul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Varianta 2: construiești o casă

Chiar și în cazul celor care aleg să-și construiască singuri o casă, criteriile de eligibilitate le impun să aducă un avans de măcar 5% din valoarea costului de construire a locuinţei. Pentru aceștia condițiile de eligibilitate sunt următoarele, potrivit normelor:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m²;
• au în proprietate terenul pe care se construieşte locuinţa, inclusiv în cazul celor construite prin ANL, înscris în cartea funciară în condiţiile legii, liber de orice sarcini, şi se obligă să garanteze cu acesta, precum şi cu locuinţa construită din finanţarea garantată în condiţiile programului;
• prezintă finanţatorului proiectul tehnic şi detaliile de execuţie a locuinţei, întocmite conform legii;
• deţin o autorizaţie de construire a locuinţei în cadrul programului valabilă, precum şi avizele şi acordurile necesare conform legii;
• prezintă finanţatorului un contract de antrepriză încheiat cu o societate de construcţii, în calitate de antreprenor general al imobilului, în baza căruia solicită acordarea finanţării garantate, precum şi estimările costurilor necesare pentru edificarea locuinţei, conform devizului estimativ al lucrărilor, anexă la contract;
• prevăd în contractul de antrepriză obligaţia antreprenorului general de a finaliza construcţia locuinţei în termen de cel mult 18 luni de la data efectuării primei trageri din finanţarea garantată;
• prezintă finanţatorului certificatul de atestare fiscală eliberat la cererea constructorului, care atestă împrejurarea că acesta nu înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile la plata obligaţiilor faţă de bugetul general consolidat;
• prezintă finanţatorului poliţa de asigurare a lucrărilor de construcţii-montaj pentru imobilul cu destinaţia de locuinţă aflat în construcţie, încheiată cu o societate de asigurare agreată de finanţator;
• prezintă finanţatorului dovada constituirii unei garanţii de bună execuţie de 10% din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări, sub forma unei scrisori de garanţie bancară de bună execuţie;
• prezintă finanţatorului contractul valabil încheiat cu un diriginte de şantier autorizat;
• îndeplinesc condiţiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor;
• se obligă să nu cesioneze drepturile de construire şi să nu înstrăineze terenul şi locuinţa construită prin program în primii cinci ani de la data instituirii ipotecii legale;
• se obligă să noteze autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului;
• se obligă să asigure locuinţa finalizată, construită din finanţarea garantată, împotriva tuturor riscurilor;
• se obligă să acopere din surse proprii eventualele costuri rezultate, suplimentare faţă de cele din devizul estimativ;
• se obligă să efectueze pe cheltuiala proprie formalităţile de notare a autorizaţiei de construire în cartea funciară;
• se obligă să efectueze pe cheltuiala proprie toate formalităţile necesare înscrierii în cartea funciară a locuinţei individuale, după finalizarea acesteia, şi să prezinte finanţatorului documentele necesare în vederea înscrierii ipotecilor legale în cartea funciară.

Ce faci dacă vrei să vinzi sau să închiriezi imobilul

Imobilul cumpărat prin "Prima Casă" va fi ipotecat în favoarea statului român, precum și în favoarea finanțatorilor, proporțional cu procentul de garantare.

Prima consecință: cumpărătorul nu are voie să-l înstrăineze pe o perioadă de cinci ani (aici ne referim la acte de vânzare, de donație, precum și orice alt act juridic care duce la schimbarea de proprietar) și nici să-l greveze cu alte sarcini pe perioada garanției (adică să-l pună ca garanție pentru îndeplinirea altor obligații, cum ar fi o nouă ipotecă). Același lucru e valabil și la construirea unei locuințe.

Ca o paranteză, trebuie menționat că Înalta Curte a spus anul trecut că imobilele "Prima Casă" nu pot fi executate silit de alți creditori în primii cinci ani de la achiziție.

Există însă căi prin care se poate vinde imobilul în primii cinci ani: preluarea locuinței prin novație de către altcineva, cumpărarea sau construirea unei noi locuințe prin același program; rambursare anticipată, fără să se facă un nou contract.

Cât despre închiriere, ea e posibilă, conform legislației menționate mai sus. Pentru asta, proprietarul are nevoie de acordul băncii și apoi de cel al statului. Problema este că banca are dreptul să refuze să-și dea acordul pentru închiriere, iar proprietarul nu poate cenzura acest refuz. În plus, ar putea să includă în contractul de credit o clauză prin care să limiteze închirierea pe mulți ani. Mai multe despre acest subiect scriam în acest articol.