Analiză: Ce obligații va impune noua lege a asociațiilor celor care construiesc ansambluri rezidențiale

Noua reglementare a asociațiilor de proprietari definește conceptele de ansamblu rezidențial și dezvoltator imobiliar și prevede obligații în sarcina acestuia din urmă în ceea ce privește blocurile de locuințe pe care le construiește. Dacă ieri arătam, în acest material, că și un singur bloc va putea fi considerat ansamblu rezidențial și că dezvoltatorii vor trebui să ia toate măsurile necesare pentru ca, în blocurile construite, să se înființeze asociații, așa cum se cere în noua lege, astăzi trecem în revistă principalele obligații ale dezvoltatorilor pe Legea nr. 196/2018 (în vigoare din 28 septembrie).

Înainte de toate, cine este dezvoltatorul imobiliar (sau proprietarul de ansamblu rezidențial), în accepțiunea acestei legi? El este persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni, potrivit legii.

"În primul rând, dezvoltatorii vor trebui să-i informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari. Consider că obligația în discuție nu ridică dificultăți deosebite de interpretare și aplicare, informarea putându-se dovedi prin orice mijloc de probă, recomandabil printr-un înscris prin care se recunoaște sub semnătură luarea la cunoștință", spune avocatul Andrei Talambă, care a analizat noua lege în raport cu dezvoltatorii imobiliari, la solicitarea redacției noastre.

Așa cum am reamintit și cu alte ocazii, noua lege lasă fără urmă de îndoială faptul că înființarea asociațiilor de proprietari este absolut necesară acolo unde există cel puțin trei proprietăți individuale ce reprezintă locuințe.

Furnizarea serviciilor de utilități publice pentru toți locatarii

"Dezvoltatorii au obligaţia să asigure furnizarea serviciilor de utilităţi publice către toţi utilizatorii din ansamblul rezidenţial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele - cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă. Această obligație impune prin ipoteză realizarea lucrărilor de branșare a ansamblului rezidențial la utilități. Notiunea de «utilități publice» nu este însă definită de Legea nr. 196/2018, o astfel de imprecizie fiind în mod previzil aptă să pună sub semnul întrebării eficiența reglementării. Spre exemplu, apreciez că serviciile de telefonie fixă și internet ar putea fi considerate ca fiind utilități în sensul obligației impuse dezvoltatorilor", a punctat Andrei Talambă.

Conform noii legi, consumatorii de servicii de utilități publice pot fi de două feluri: colectivi sau individuali. Consumatorii colectivi vor fi, de fapt, asociațiile de proprietari, iar cei individuali vor fi, mai exact, proprietarii de apartamente dintr-un imobil. Oricum vor sta lucrurile, dezvoltatorii nu-i vor putea lăsa pe proprietari fără serviciile de utilități (cu toate că, așa cum punctează avocatul, legiuitorul nu s-a obosit să le menționeze exact). E sigur însă că ne referim aici la apa curentă, la canalizare, iluminat și căldură.

"În cazul ansamblurilor rezidenţiale finalizate la data intrării în vigoare a Legii nr. 196/2018 (28 septembrie 2018 - n.red.), dezvoltatorul predă autorităţii administraţiei publice locale, în termen de trei luni de la intrarea în vigoare a legii, cu titlu gratuit, reţelele comune şi terenul aferent până la branşamentele imobilelor din ansamblul rezidenţial, în vederea preluării în administrare şi exploatare a acestor reţele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă. Această obligație, deși cu finalitate pozitivă pentru cumpărători, prezintă sincope în ce privește precizarea dreptului asupra rețelelor și branșamentelor (i.e. superficie, servitute, folosință etc.), cât și cu privire la titularul acestora (i.e. autoritatea publică sau furnizorii de utilități). Cel mai probabil, aceste neclarități își vor găsi rezolvarea la nivel local sau regional prin diferite protocoale între autoritățile publice și furnizorii de utilități. Rămâne totuși de văzut cine va fi obligat să suporte cheltuielile necesare reparațiilor rețelelor și branșamentelor", mai precizează Andrei Talambă.

Preţurile şi tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilităţi publice de către proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale se vor aproba de către autoritatea de reglementare competentă, mai prevede Legea nr. 196/2018. "Această obligație este clară sau nu în funcție de actele prin care vor fi stabilite prețurile de către autoritatea de reglementare, respectiv dacă vor fi impuse sau nu tarife unice pentru situația în care dezvoltatorii sunt titularii contractelor de utilități", e de părere avocatul.

Spațiile comune și schimbarea destinației

"Sunt stabilite părțile comune, respectiv: a) curţile, grădinile, căile de acces; b) elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private; c) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune; d) locurile de trecere; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă; e) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Norma este, din punctul meu de vedere, una supletivă, astfel încât, dezvoltatorii sau cumpărătorii vor putea stabili, de pildă, că o curte sau o grădină să revină în proprietatea exclusivă a unuia sau mai multor proprietari. Cu toate acestea, consider că reglementarea va permite încadrarea unor părți din imobil ca părți comune chiar și în lipsa unei prevederi corespunzătoare în cartea funciară, ceea ce poate ridica o problemă de opozabilitate în caz de litigiu", spune avocatul.

Totuși, atunci când se va dori schimbarea destinației spațiilor comune, menționează Andrei Talambă, vor trebui respectate toate aceste condiții:

• prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari;
• nu se împiedică folosirea în condiţii normale a condominiului de către toţi proprietarii;
• în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
• după obţinerea prealabilă a acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor necesare prevăzute de legislaţia în vigoare, emise în condiţiile legii de autoritățile competente.

"În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proportional. Deși nu se referă în mod expres la dezvoltatori, această obligație devine din punctul meu de vedere incidentă în majoritatea investițiilor imobiliare, fiind notorii modificările, minore sau majore, aduse pe parcursul construirii sau chiar ulterior finalizării. Mai mult, dată fiind modificarea cotelor, consider că obligația anterior menționată atrage și obligația înscrierii corespunzătoare a modificării cotelor în cărțile funciare", a completat avocatul.

În fine, avocatul consideră că noua lege impune implicit ca dezvoltatorul să pună la dispoziție cumpărătorilor cartea tehnică a construcției, aceasta fiind necesară pentru exercitarea drepturilor și obligațiilor prevăzute de acest act normativ.