avocatnet.ro 
Mai e o lună până când Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor să intre în vigoare și să înlocuiască cu totul actuala lege a asociațiilor de proprietari și normele sale metodologice.
Cei care au răsfoit noua lege au remarcat, probabil, că ea are ceva prevederi și pentru dezvoltatorii imobiliari și cum trebuie să stea lucrurile în ansamblurile rezidențiale din perspectiva asociațiilor de proprietari.
Reglementarea e importantă și reprezintă un demers lăudabil, potrivit lui Andrei Talambă, avocat, în special pentru că dezvoltatorii vor fi nevoiți să ia toate măsurile pentru ca proprietarii apartamentelor cumpărate în ansamblurile rezidențiale să se constituie în asociații de proprietari. În fapt, Legea nr. 196/2018 lasă foarte limpede că este obligatorie constituirea în asociații de proprietari, nu opțională.
"Încă de la prima lectură a Legii nr. 196/2018 se observă intenția legiuitorului de a impune proprietarilor obligația de constituire a asociațiilor de proprietari și dezvoltatorilor imobiliari obligația de luare a tuturor măsurilor necesare pentru ca proprietarii să poată constitui aceste asociații. Deși noua reglementare prezintă unele scăpări care cu siguranță vor naște controverse în practică (e.g. dificultatea în a determina sfera de aplicare a noțiunii de «ansamblu rezidențial»), demersul legiuitorului este lăudabil și, am putea adăuga, chiar necesar. Cunoaștem cu toții cel puțin un caz în care cumpărătorii unor apartamente construite de un dezvoltator nu au reușit să constituie o asociație de proprietari și s-au iscat litigii cu dezvoltatorul, nesoluționate de ani de zile și în care ambele părți au dreptate", spune avocatul Andrei Talambă.
Și un singur bloc va putea fi considerat ansamblu rezidențial
Pentru că nu se putea opera cu termeni nedefiniți, legiuitorul a pus în lege și explicația pentru ce înseamnă un ansamblu rezidențial. Mai exact, în lege e definit ca "imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale".
"Astfel, față de concepția tradițională din domeniul construcțiilor în care ansamblul trebuia să aibă minim două unități cu orice fel de destinație, conform definiției precitate, poate fi considerat ansamblu rezidențial și un singur bloc de locuințe, putându-se considera că pe acesta sunt amplasate izolat locuințe în care există proprietăți comune și proprietăți individuale", punctează avocatul.
Totuși, atrage acesta atenția, e o problemă în definirea ansamblului rezidențial: poate duce la confuzii cu noțiunea de condominiu, definită în aceeași lege drept "imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună".
"Se observă că nu există diferențe care să nască o relație de tip întreg-parte între cele două noțiuni (noțiunea de ansamblu rezidențial și cea de condominiu - n.red.). Mai mult de atât, conform art. 14 din Legea nr. 196/2018, un ansamblu rezidențial poate avea mai multe condominii, iar un condominiu poate fi reprezentat de «un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale». Se reia practic definiția ansamblului rezidențial.
Față de laxitatea de care a dat dovadă legiuitorul în definirea celor două noțiuni, consider ca fiind previzibile situațiile în care un dezvoltator imobiliar va fi cel puțin nelămurit cu privire la toate obligațiile ce-i revin conform Legii nr. 196/2018, în special cele care se referă în mod expres la condominii", mai spune Andrei Talambă.
Inclusiv felul cum de definit dezvoltatorul imobiliar este criticabil, mai spune avocatul. Care va fi consecința acestui lucru, dar și câteva comentarii pe marginea principalelor obligații ale dezvoltatorilor pe noua lege, în materialele următoare.
johnybravo