Cum trebuie gestionate veniturile și cheltuielile asociației de proprietari, conform noii legislații în domeniu

Atât cadrul legal actual al asociațiilor de proprietari, Legea nr. 230/2007 și normele sale de aplicare, cât și viitorul cadru legal, Legea nr. 196/2018, care urmează să intre în vigoare în 28 septembrie 2018, prevăd un regim juridic al gestionării veniturilor și cheltuielilor.

În primul rând, va fi adoptat un buget al asociației de proprietari. Acesta va fi adoptat în ceea ce privește veniturile și cheltuielile pe parcursul unui an calendaristic.

Veniturile asociației

În ceea ce privește fondurile asociației de proprietari, vor exista două mari categorii de fonduri, fiecare cu destinație specifică:

• fondul de reparații;
• fondul de rulment.

Primul este folosit în scopul reparației și îmbunătățirii spațiilor comune. Acesta are caracter anual, dar se va alimenta lunar. Cazuri concrete de folosire a fondului de reparații sunt reabilitarea termică sau creșterea calității ambiental-arhitecturale a construcțiilor.

În ceea ce privește fondul de rulment, acesta este constituit în scopul asigurării plăților curente. Spre deosebire de fondul de reparații, acesta va fi constituit lunar. Totuși, va exista posibilitatea pentru proprietari să aprobe și existența unor fonduri speciale. 

Atenție! Pentru fiecare dintre fondurile menționate anterior, se va elibera chitanță nominală separată, spre deosebire de legea actuală, unde trebuie eliberată chitanță separată doar pentru fondul de rulment.

Persoana care va organiza și conduce contabilitatea asociației de proprietari va fi administratorul. Spre deosebire de reglementarea actuală, noua Lege a asociaților de proprietari prevede doar posibilitatea organizării contabilității în partidă simplă.

De asemenea, o altă noutate este că, din septembrie 2018, orice sumă încasată de asociație va trebui depusă într-un cont bancar al acesteia. Pentru mai multe detalii, a se vedea acest articol. Conform cadrului legal încă în vigoare, constituirea unui cont bancar este doar o opțiune.

Ce se întâmplă dacă există excedente din punct de vedere al veniturilor (veniturile sunt mai mari decât cheltuielile)? Fie se va regulariza excedentul cu cheltuielile din luna următoare, fie vor fi rambursate sumele excedentare proprietarilor îndreptățiți. Nu există o asemenea prevedere expresă în actuala reglementare.

Cheltuielile asociației

În ceea ce privește cheltuielile, acestea au legătură cu exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune, precum și cu asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual.

Cheltuielile asociațiilor de proprietari, în funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare pe proprietăți individuale, sunt următoarele:

• cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale (de exemplu, cheltuielile de apă în apartament sau cele privind colectarea deșeurilor);
• cheltuieli pe consumuri individuale (de exemplu, cele repartizate în funcție de contoare, cum ar fi apa când consumul se calculează pe baza unor astfel de instrumente de măsurare);
• cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale (de exemplu, cheltuielile asociației pentru întreținerea sau repararea spațiilor comune);
• cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari (servicii de care beneficiază în mod individual proprietarii, dar care sunt plătite de către asociație, cum ar fi costurile de interfon);
• cheltuieli pe consumatori tehnici (de exemplu, costurile de încălzire);
• cheltuieli de altă natură (de exemplu, cheltuielile privind cheile folosite pentru ușa de intrare în bloc).

Atenție! Doar pentru că a renunțat să folosească un spațiu comun, un proprietar de apartament nu poate să refuze plata contribuției pe care o datorează.

Totuși, poate fi exceptat de la plata contribuțiilor la cheltuielile comune pentru electricitatea folosită pentru funcționarea liftului. Este cazul dacă există o hotărâre a adunării generale în acest sens și dacă persoanele în cauză locuiesc la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la primul etaj din clădirile fără mezanin.

Dacă există deficite din punct de vedere al veniturilor, există o obligație în sensul acoperirii acestora pentru plata cheltuielilor. La fel ca în cazul ipotezei excedentelor bugetare, nici în acest caz nu exista o asemenea prevedere expresă.