Dezvoltatorii imobiliari ar putea fi obligați să își înregistreze toate proiectele la ANL

Proiectul de lege a fost înregistrat recent la Senat pentru dezbatere și poate fi consultat aici. Ca să se aplice, acesta trebuie să fie adoptat de Parlament și semnat de șeful statului.

Dacă acesta va fi adoptat și va intra în vigoare astfel cum este formulat, dezvoltatorii imobiliari vor trebui, printre altele, să își înregistreze (aproape) toate proiectele la ANL. Conform propunerii, înregistrarea aceasta va fi o precondiție pentru desfășurarea oricărei activități legate de activitatea de dezvoltare imobiliară.

Pentru orice activitate va dori să facă legată de proiect, dezvoltatorul imobiliar va trebui să se înregistreze la ANL. Inclusiv publicitatea cu privire la proiect va fi interzisă, dacă nu s-a făcut acea înregistrare. Mai mult, înregistrarea va determina și anumite acte pe care le va putea folosi dezvoltatorul, în activitatea sa. De exemplu, modelele de contracte pe care va dori să le folosească vor trebui să facă parte din documentele folosite pentru înregistrare. 

În ceea ce privește dezvoltatorii imobiliari care sunt obligați la înregistrarea proiectelor de dezvoltare la ANL, spuneam că aproape toate proiectele vor trebui înregistrate. În același timp, vor exista și câteva excepții, pentru cazurile când:

• numărul de apartamente propuse pentru dezvoltare nu va depăși opt (dacă e vorba de un proiect dezvoltat pe mai multe faze, va fi vorba de opt pe toate fazele);
• dezvoltatorul a primit, înainte de intrarea în vigoare a legii, un certificat de atestare pentru proiect;
• va fi vorba de proiecte de renovare, reparație sau recompartimentare; de asemenea, aceste modificări nu trebuie să implice comercializarea, vânzarea publicitară sau o nouă alocare a apartamentului, de exemplu.

Cum se va face înregistrarea la ANL și ce va implica aceasta

(Aproape) orice proiect de dezoltare imobiliară va trebui înregistrat la ANL. Conform proiectului de lege, dezvoltatorii imobiliari vor folosi un formular predefinit (care va fi stabilit prin norme metodologice adoptate ulterior de ANL), alături de care vor anexa o serie de documente:

• un document de unde să apară informații despre societatea dezvoltatorului (precum numele, adresa sediului social, tipul de societate sau date de înregistrare fiscală);
• un document de unde să reiasă un istoric al proiectelor realizate de dezvoltator, în ultimii trei ani (indiferent de stadiul de finalizare) și unde să fie incluse detalii precum întârzieri în finalizare sau cele privitoare la procese aflate pe rolul instanțelor de judecată;
• copii legalizate după autorizația de construire și după certificatul de urbanism (dacă e vorba de un proiect dezvoltat în etape, va fi nevoie de o depunere a astfel de copii în fiecare etapă);
• specificații tehnice ale proiectului (sau ale fazei acestuia), precum și întregul proiect, astfel cum a fost aprobat;
• detalii privind planul lucrărilor de construire care ar fi executate în proiectul propus; 
• detalii privind facilitățile propuse care ar fi furnizate;
• detalii de amplasament;
• modelele de contract care ar urma să fie folosite (precum cel de rezervare sau cel de vânzare);
• detalii despre numărul, tipul și suprafața utilă a apartamentelor de vânzare, din proiect - inclusiv detalii privind balcoanele sau terasele deschise, când există;
• numărul și delimitarea locurilor de parcare sau a garajelor de vânzare, din cadrul proiectului;
• detalii despre agenții imobiliari implicați (neimplicarea unor agenți imobiliari trebuie menționată expres);
• detalii despre persoanele implicate în proiect (de exemplu, subcontractanți, ingineri, arhitecți etc.).

Pe lângă toate acestea, va trebui anexată o declarație pe propria răspundere semnată de dezvoltator sau de altă persoană autorizată de dezvoltator, de unde să reiasă că:

• există un titlu legal asupra terenului pe care s-ar realiza dezvoltarea (inclusiv documente autentificate, dacă terenul îl deține o altă persoană);
• faptul că terenul este liber de orice sarcini sau, dacă există, detalii privind acele sarcini (ipoteci, de exemplu);
• perioada în care dezvoltatorul se angajează să finalizeze proiectul;
• cel puțin 50% din sumele încasate pentru proiect, de la beneficiari, vor fi depuse într-un cont separat, la o bancă dispusă să acorde credit pentru proiect; de asemenea, contul trebuie folosit exclusiv în acel scop;
• că dezvoltatorul a furnizat toate documentele necesare în temeiul regulamentelor sau normelor legii dezvoltatorilor imobiliari (care, acum, este doar în stadiu de proiect).

Cererea de înregistrare se va face online. În ceea ce privește răspunsul la cerere, în 30 de zile ANL va accepta sau va respinge cererea. Dacă o va respinge, va trebui să motiveze refuzul.  

În cazul în care cererea de înregistrare va fi admisă, dezvoltatorul imobiliar va trebui să își creeze o pagină web pe site-ul ANL, unde să includă detaliile proiectului. 

Când va putea fi retrasă înregistrarea

Există situații când, ulterior acordării înregistrării, aceasta va putea fi retrasă. Ele variază de la nerespectarea obligațiilor în temeiul acestui proiect de lege și a normelor de punere în aplicare, la alte chestiuni precum:

• neconformarea proiectului cu datele înregistrare la ANL;
• nerespectarea termenilor și a condițiilor aprobărilor acordate de autorități competente.

De asemenea, un temei pentru retragerea înregistrării va fi desfășurarea, de către dezvoltator, de practici necinstite sau nereguli constatate prin hotărâri judecătorești. În privința practicilor necinstite, e vorba de publicitate înșelătoare sau alte aspecte, în limbajul proiectului de lege, „necinstite”.

În plus, este prevăzută o listă cu exemple de astfel de practici: informații false cu privire la calitatea construcțiilor, cu privire la deținerea unor autorizații sau cu privire la serviciile oferite; publicitate falsă apărută în publicații scrise sau online. De asemenea, va fi considerată practică înșelătoare inclusiv îngăduirea, de către dezvoltator, ca informațiile înșelătoare să fie promovate de colaboratori.

Totuși, proiectul va permite o anumită flexibilitate cu privire la această sancțiune, întrucât ea nu va putea fi aplicată decât la cel puțin 30 de zile de la momentul notificării dezvoltatorului cu privire la eventuala revocare a înregistrării, fiind necesară detalierea motivelor. De asemenea, va fi posibilă înlocuirea retragerii înregistrării cu alte obligații pentru dezvoltator, dacă acestea vor fi în interesul cumpărătorului.

În final, retragerea înregistrării nu îi va permite dezvoltatorului să continue proiectul. Se vor pune sigilii, în acest sens, iar ruperea acestora va fi sancționată penal (închisoare de la trei luni la un an sau amendă, conform Codului penal).

Important! În altă ordine de idei, neînregistrarea la ANL a proiectului imobiliar va putea duce la o amendă de 5% din valoarea proiectului. Ulterior amenzii aplicate inițial, dacă dezvoltatorul tot nu se va înregistra, se va aplica o amendă secundară de 10% din valoarea proiectului.

Atenție! Proiectul de lege NU se aplică momentan. Pentru a intra în vigoare, acesta trebuie adoptat de Parlament, promulgat prin decret prezidențial și publicat în Monitorul Oficial.