Despăgubirea foștilor proprietari de către statul român, un proces prea lung. Ce opțiuni au?

Acest articol este scris de Ovidiu Fer, cofondator al Alpha Quest, cel mai mare fond de investiții de pe piața punctelor de despăgubire, cu dețineri de 10% din total

În urma unui val de procese în care era reclamată întârzierea soluționării cererilor de restituire, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) a pronunțat, în 12 octombrie 2010, în cauza Atanasiu contra României, o hotărâre-pilot prin care obliga statul român să vină cu o soluție unitară pentru eficientizarea mecanismului de restituire a proprietăților. Ulterior, Statul a elaborat Legea nr. 165/2013 care a urmărit introducerea unui sistem unitar de despăgubire, care să ducă și la finalizarea procesului și în care primează restituirea în natură, iar acolo unde nu este posibilă, o compensare prin puncte cu o valoare nominală de un leu; aceste puncte, care ar urma să fie ulterior monetizate prin diverse instrumente puse la punct prin legislație. 

Pentru restituirea în natură, foștii proprietari sau moștenitorii trebuie să se adreseze administrațiilor locale. Soluționarea cererilor de restituire ale persoanelor îndreptățite revine comisiilor locale de fond funciar, care vor analiza disponibilitatea vechilor proprietăți, terenuri sau clădiri. Dacă acestea nu mai există, au fost modificate sau nu sunt libere de sarcini, dosarele sunt transmise către Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP), care trebuie să ofere soluții de despăgubire. Dosarele sunt analizate de Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor care trebuie să emită decizii în termenele prevăzute de lege. Dacă în termen de cinci ani de la depunerea dosarului nu există o decizie, atunci persoanele îndreptățite se pot adresa instanței pentru a accelera soluționarea cauzei.

Până la finele lunii octombrie, Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor avea 33.833 de dosare înregistrate în baza legilor fondului funciar. Dintre acestea, au fost soluţionate 26.564 de dosare, iar toate documentele depuse până în 2018 au fost analizate. 

Foștii proprietari pot primi sprijin esențial de la avocații specializați în retrocedări, care se pot ocupa de obținerea documentației necesare în vederea completării rapide a dosarelor și grăbirea procedurilor de analiză și decizie la nivelul autorităților. Lentoarea s-a manifestat în special la nivelul administrațiilor locale. 

Opțiuni de valorificare

De la introducerea sistemul au fost eliberate circa 8 miliarde de puncte și, potrivit estimărilor, ar mai fi despăgubiri viitoare de 5-6 miliarde de puncte. E un volum apreciabil, dat de numărul mare de dosare încă nesoluționate.  

Teoretic, pentru fructificarea punctelor există trei opțiuni, două prevăzute de legislație și una alternativă:

• participarea la licitații pentru preluarea unor active imobiliare de la statement;
• despăgubiri din bugetul de stat;
• tranzacționarea pe piața secundară.

În realitate, doar două sunt posibile. Licitațiile pentru terenuri sau alte active nu s-au organizat niciodată, deși termenul inițial de demarare era în 2016. Lipsa cadastrului la nivel macro în România a împiedicat transferul terenurilor către autoritatea care să le scoată mai apoi la licitație pentru foștii proprietari. 

Cea mai uzitată opțiune este de a cere direct despăgubiri în bani de la buget, la valoarea nominală a punctelor, cu plăți în tranșe anuale. Deși legislația inițială a fost modificată în favoarea deținătorilor, cu reducerea numărului de tranșe de la șapte ani la cinci, procesul este de durată. Conform art. 31 din Legea nr. 165/2013, foștii proprietari trebuie să depună la sediul ANRP, personal sau prin mandatar, cereri de valorificare a punctelor în numerar. Cerere trebuie însoțită de decizia de compensare sau, după caz, de certificatul de deținător de puncte. Ulterior, Autoritatea emite un titlu de plată în baza căruia, după un anumite interval, se fac plăți de către Ministerul de Finanțe.   

Riscuri de depreciere a valorii reale a punctelor

Despăgubirile de la buget au început în 2017. Anul trecut, titlurile de plată emise de ANRP au totalizat 1,36 de miliarde de lei, în baza Legii nr. 165/2013 și a Legii nr. 164/2014. Pentru puncte s-au direcționat anual 1-1,2 miliarde de lei. În contextul pandemiei, au apărut constrângeri bugetare mari date de cheltuieli excepționale ceea ce face perspectiva să fie incertă.

Mai apare o presiune și din volumul mare de puncte emise și de solicitare efectivă a despăgubirilor în bani. Timpul de așteptare a crescut. Și nu cu puțin. Intervalul dintre momentul emiterii titlului de plată și plata efectivă s-a dublat acum, ca număr de zile, față de anii anteriori, iar având în vedere cele câteva zeci de mii de dosare de soluționat, estimez că procesul de acordare a punctelor va mai dura 5-6 ani de acum încolo. Peste aceștia se mai așază și despăgubirea în tranșe anuale de 20%. Practic, finalizarea procesului ar presupune încă un deceniu, iar timpul este un lux pentru foștii proprietari, care au așteptat deja foarte mult. 

Alternativa este valorificarea pe piața secundară a punctelor emise, una care a progresat semnificativ față de începuturi. Dacă în primii ani punctele erau vândute și la 20% din valoare, nivelul a urcat considerabil, până la 55-60%. 

A fost efectul direct al apariției jucătorilor de anvergură, a fondurilor de investiții specializate, cele care au venit cu proceduri clare de cumpărare. Vânzarea pe piață secundară elimină toate riscurile care pot apărea în timp:

• impredictibilitate legislativă, generată de eventuale constrângerile bugetare. Legea 165/2013 a suferit deja o serie de modificări. 
• perspectivă inflaționistă. Contextul fără precedent al pandemiei a pus în mișcare stimuli uriași, atât fiscali, cât și monetari pentru a sprijini economiile. Păstrarea lor pe termen lung atrage un risc ridicat de inflație, chiar galopantă, care poate face ca valoarea reală a punctelor, neindexate, să se deprecieze chiar și accelerat. 
• riscul valutar. Persepectiva unei deprecieri a euro, care s-a manifestat constant și în ultimii ani, poate fi mai accentuată, din cauza dezechilibrelor macroeconomice ale României. 

Se creează un context de nesiguranță care favorizează valorificarea imediată. Chiar dacă tranzacția suferă un discount, are avantajul de a vira beneficiarului banii rapid, prin tranzacții simple, notariale.