Tranzacții imobiliare la limită: Situații în care riști ca Fiscul să îți impună taxe mai mari, considerându-te afacerist

O discuție pe această temă a avut loc la un webinar recent organizat de avocatnet.ro, ocazie cu care au fost prezentate câteva spețe de situații la limită. De ce contează cum te vede Fiscul? Pentru că, dacă urmărești să faci profit, ai mai multe obligații în relația cu statul și datorezi taxe mai mari decât dacă vinzi ocazional un imobil de care n-ai nevoie.

Un prim exemplu teoretic este cel în care (1) o persoană fizică vinde două imobile în același an. Dacă vorbim de imobile care au fost folosite până la acel moment ca locuințe sau case de vacanță, inclusiv dacă e vorba de moșteniri, teoretic autoritățile nu vor considera că au în față un afacerist. Desigur, lucrurile pot sta exact pe dos dacă cele două imobile au fost cumpărate cu intenția clară de a le vinde și a obține profit.

„Ne întâlnim destul de frecvent cu persoane cărora nu le este foarte clar. Nu sunt în situația vânzărilor repetate, dar apare oportunitatea de a înstrăina două imobile într-un an. Și ei întreabă notarii, iar noi le spunem întotdeauna că diligențe trebuie făcute cu consultație de specialitate în zona fiscală. Ceea ce reiese cumva destul de clar din normele Codului fiscal este că, la un imobil care a reprezentat locuință, casă de vacanță sau care a fost moștenit, nu intră în zona de percepere a TVA-ului nici dacă sunt două înstrăinări într-un an. Mai mult de atât, însă, noi ne ferim să consiliem, din punct de vedere fiscal, pentru că nu e specialitatea noastră”, a lămurit Radu Berevoianu, notar public la Berevoianu și Asociații.

Alt exemplu ar fi cel în care (2) se vând două apartamente în aceeași zi, către aceeași persoană. Deși se poate ca o persoană fizică să se găsească întâmplător într-o astfel de situație, specialiștii spun că vorbim de o speță delicată în care Fiscul poate considera persoana fizică un afacerist și să ceară taxe mai mari, conform legislației în vigoare.

„Dacă, de exemplu, persoana vinde cele două apartamente -- chiar dacă vorbim de două vânzări, în aceeași zi, în același an --, contează foarte mult care a fost intenția inițială la momentul cumpărării. Dacă și-a cumpărat apartamentele în ideea de a le folosi în scop personal, ulterior vânzarea respectivă ar putea să fie considerată ca având un conținut economic și atunci să i se aplice tratamentul fiscal pentru venituri din activități independente. Este o situație destul de sensibilă și cu siguranță ar putea să lase loc de interpretare.

E posibil, în cazul unei abordări mai agresive din partea autorităților, ca acestea să vină și să solicite impozit pentru activități independente. Totuși, în cazul în care, de exemplu, persoana l-a cumpărat pe unul acum un an, iar pe altul l-a cumpărat acum vreo doi-trei ani, cu intenția de a le folosi membrii familiei, și, nefiind folosite, le-au vândut, eu cred că sunt argumente de a susține că tranzacția n-a avut un conținut economic, că intenția inițială când s-au cumpărat acele apartamente n-a fost de obținere a unui profit și atunci să se limiteze strict la impozitul pe venitul din înstrăinarea bunului din patrimoniul personal”, a precizat Stela Andrei, partener asociat la EY România.

Citește și: Atenție la vânzările de imobile! ANAF dispune de moduri prin care să-și dea seama că vânzătorii evită taxele pentru tranzacțiile imobiliare.

Altă situație controversată ar fi cea în care (3) o persoană fizică achiziționează un teren mai mare și ulterior îl vinde parcelat. Deși pot exista situații în care să nu vorbim de un interes de a face profit, profesioniștii care au participat la webinar au spus că sunt șanse destul de mici ca autoritățile să creadă acest lucru.

„Dacă eu am achiziționat, de exemplu, un teren de 7.000 mp, este cam dificil să argumentez că l-am achiziționat pentru a-l folosi în scop personal. (...) Dacă pot să dovedesc că, de fapt, acest scop al achiziționării inițiale nu era de a face venit, atunci da, pot să justific, dar este puțin probabil. Eu am avut o discuție la un moment dat exact pe acest subiect cu reprezentanții autorităților și s-a insistat foarte mult asupra argumentelor pe care ar putea să le aducă sau poate a documentelor justificative, apropo de intenția contribuabilului, în cazul unui control. Deci, documentele sau cum construim noi cazul sunt foarte importante, dar dacă intenția inițială era în scop economic, atunci este evident că ar fi venituri din activități independente”, a spus Stela Andrei.

Mai departe, avem cazul unei persoane fizice care (4) achiziționează un teren, construiește un bloc de cinci etaje și vinde apartamentele din clădire. Și în această situație balanța înclină destul de mult către riscul de a fi considerat, de către Fisc, un afacerist. Totuși, în situația ipotetică în care blocul este folosit integral de membri ai familiei, ar trebui să fim departe de clasificarea ca „afacerist”, deoarece nu există vânzări ulterioare.

„Intenția mea economică sau intenția mea inițială nu era una de a face venit, era strict de a folosi întregul bloc în scop personal. Sigur, un copil pleacă din țară, celălalt se mută și nu vrea să stea la bloc, părinții decid și ei să rămână acolo unde locuiesc și ajung să vând acel bloc de cinci etaje. Există un risc ca Fiscul să sesizeze faptul că am mai multe tranzacții și să se inițieze un control la nivelul meu personal. Aici legislația nu este clară, dar, din punctul meu de vedere, atât timp cât ai argumente și se poate justifica intenția inițială, e posibil să te judeci cu Fiscul pe o perioadă lungă. Dar eu cred că aici se poate susține că nu ar trebui să fie o activitate independentă. Dar dacă, sigur, intenția inițială era economică, deja știți răspunsul”, a explicat Stela Andrei, fiind completată de Costin Manta, director la EY: „Intenția trebuie judecată pe toată durata existenței bunului imobil, până când îl vând.”

În fine, o ultimă situație ar fi atunci când o persoană fizică (5) achiziționează apartamente, le renovează și ulterior le vinde sau le închiriază. Lucrurile sunt destul de clare aici, este de părere Stela Andrei: „Din perspectiva impozitării persoanei fizice, din nou, e un caz specific unei activități care ar trebui să fie percepută ca fiind una economică.”

Pentru a concluziona, specialiștii prezenți la webinarul avocatnet.ro au scos în evidență, pe parcursul discuției, trei mari idei de bază. Prima este ca situațiile gri să fie tratate de la caz la caz, în funcție de circumstanțe, pentru că este greu să le încadrezi în avans într-o categorie sau în alta. Apoi, a doua este că e foarte importantă intenția pe care o are o persoană fizică atunci când vinde un imobil (vrea/e nevoită să scape de un bun sau vrea să obțină profit?). A treia și poate cea mai importantă este că, dacă sunt multe semne de întrebare la o potențială tranzacție, ar trebui să se apeleze la serviciile unui consultant fiscal, pentru a evita potențialele riscuri.