Schimbarea destinației unui spațiu de birouri sau comercial într-una rezidențială - o soluție pentru cei care nu mai au chiriași

Ce ar putea să facă deținătorii spațiilor comerciale dacă acestea au rămas libere o perioadă bună de timp, dacă nu se întrevăd prea curând perspective pentru revenirea chiriașilor? Spații de birouri sau pentru alte activități comerciale ori profesionale ar putea deveni spații rezidențiale, pentru care cererea nu pare să fi fost afectată precum în cazul celor pentru afaceri. Desigur, în discuție intră multe aspecte și e mult mai ușoară redefinirea unui spațiu mic decât o uriașă clădire de birouri. 

Perspectiva legală poate presupune chiar obținerea unei noi autorizații de construire, conform Legii nr. 50/1991. „Conform Legii nr. 50/1991, proprietarii trebuie să obțină mai întâi un nou certificat de urbanism care să indice toate documentele de care au nevoie pentru a schimba destinația imobilului”, sublinia recent pe această temă Simona Chirică, avocat partener Schonherr România. 

Necesitatea de a obține o autorizație de construire pentru schimbarea destinației este regula aici. Doar excepțional, așa cum indică avocata, ar putea să nu fie necesară - esențialmente, să nu se modifice deloc structura de rezistență a imobilului ori aspectul arhitectural, dar dacă sunt necesare recompartimentări, atunci autorizația va fi clar necesară. 

Potrivit articolului 11 din Legea nr. 50/1991, se pot face fără autorizație acele lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor - „schimbarea de destinație, numai în situația în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/ desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației de construire/desființare, cu încadrarea în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate”.

„Înainte de a obține autorizația pentru schimbarea destinației, autoritățile publice locale ar putea cere proprietarului să pregătească și planul urbanistic zonal sau planul urbanistic de detaliu, dacă noua destinație a imobilului e incompatibilă cu reglementările pe plan local”, spune avocata. 

Art. 11¹ din lege prevede că se poate acorda autorizație fără avizarea și aprobarea unei documentații de amenajare a teritoriului și/sau unei documentații de urbanism pentru „lucrări de consolidare, reconstruire, modificare, reparare, reabilitare, protejare, restaurare și/sau de conservare a clădirilor de orice fel, inclusiv la împrejmuiri, precum și a instalațiilor aferente acestora, cu condiția menținerii suprafeței construite la sol, inclusiv în cazul schimbării folosinței dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism în vigoare”.

După ce lucrările sunt finalizate și schimbarea destinației a operat, practic, e nevoie de un drum la Cartea Funciară, unde trebuie reflectată această schimbare, în baza unei noi documentații cadastrale, punctează Simona Chirică. 

Sediu de firmă în bloc, vreau revenirea la regimul de locuință

Transformarea în cazul sediilor de firmă care se află în blocurile cu mai multe locuințe/spații cu altă destinație este, de asemenea, o soluție pentru cei care nu mai au perspectiva unor chiriași în condițiile economice actuale. Fie că se pregătesc să vândă acel spațiu și vor să-l transforme în spațiu locativ, fie că au cumpărat un atare spațiu și vor să-l facă rezidențial, revenirea la destinația locativă de la cea comercială n-ar trebui să presupună piedicile cu care se confruntă adesea cei care vor să facă schimbarea în sens invers: refuzul vecinilor, al asociației, mai exact. 

Documentația tehnică în cazul autorizării schimbării de destinație presupune acordul celor din bloc aproape întotdeauna.

„Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a instalațiilor aferente acestora”, stabilește Legea 196/2019 (legea asociațiilor de proprietari).

Schimbarea destinației spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării, prevede aceeași lege.

Odată cu acordul acesta, proprietarii direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

Regula este că mai întâi se obțin hârtiile și apoi se începe munca.

„Cu acordul asociației de proprietari se pot efectua lucrări de închidere a balcoanelor/logiilor aflate la parterul clădirilor de locuit multietajate dacă modificările aduse construcției se efectuează din motive legate de securitate, de atenuare a efectelor noxelor, zgomotelor, gunoaielor, precum și pentru siguranța și sănătatea celor care locuiesc în apartamentul respectiv”, mai prevede, printre altele, Legea nr. 50/1991.

Așa cum sublinia și avocata pe marginea subiectului, schimbarea destinației unui imobil este o chestiune ce presupune multă birocrație, dar și ceva investiții. Însă pentru unii proprietari de imobile aceasta poate fi singura variantă alternativă celei în care spațiile nerezidențiale pe care le dețin stau nefolosite și nu mai produc nimic.