Analiză: Te muți în sediu nou și vrei să-l amenajezi? Ce implicații fiscale sunt dacă modernizarea depășește 20% din valoarea spațiului

Mai exact, conform prevederilor Codului fiscal, transformarea sau modernizarea substanțială a spațiilor închiriate sau cumpărate se consideră, în cazul în care amenajarea depășește 20% din valoarea imobilului respectiv, bun de capital. În aceste situații, se face ajustare de TVA, conform articolului 305 din Codul fiscal privind ajustarea taxei deductibile în cazul bunurilor de capital, în sensul în care TVA-ul aferent perioadei neutilizate nu mai poate fi recuperat.

Doar în situația în care se închiriază sau achiziționează o întreagă clădire de birouri, raportarea se face la 20% din valoarea întregii clădiri.

Dacă se închiriază un singur spațiu dintr-o clădire, iar valoarea modernizării ajunge să fie mai mare de 20% din valoarea spațiului respectiv, trebuie să îl folosești timp de 20 de ani. Dacă te muți înainte să treacă cei 20 de ani și folosești spațiul respectiv mai puțin timp, înseamnă că, potrivit legislației fiscale, pentru diferența de timp rămasă, în care acesta nu va mai fi folosit, trebuie să faci ajustare de TVA, TVA pe care nu îl poți recupera de la stat.

“Aceasta este o practică des întalnită: preluarea unui spațiu închiriat, cu o chirie atractivă, care însă necesită transformări semnificative”, după cum a subliniat, pentru avocatnet.ro, Laura Ene, consultant fiscal, expert contabil și CEO Keez Expert Accountant.

Mai mult, transformările sau modernizările mai mari de 20% din valoarea imobilului sunt considerate, potrivit specialistei, bunuri de capital, adică bunuri cu o durată mai lungă de utilizare, “chiar și în eventualitatea în care spațiul este închiriat.”

Așadar, atât modernizarea spațiilor deținute în proprietate, cât și a spațiilor închiriate devin bunuri de capital în situația în care valoarea amenajării depășește 20% din valoarea acelor spații.

În mod evident, pe de altă parte, dacă spațiul cu pricina este folosit în activitatea economică a companiei mai mult de 20 ani, nu este nevoie de ajustarea taxei.

Tratamentul fiscal și evidența ajustării TVA-ului dedus în cazul bunurilor de capital

Specialista Laura Ene ne-a oferit, pentru o mai bună înțelegere a acestei situații, o speță, pentru a sublinia cum se face, concret, ajustarea de TVA.

Să presupunem așadar că un plătitor de TVA închiriază un spațiu pe o perioadă de 4 ani, pe care îl modernizează. Pentru aceste amenajări, primește facturi cu TVA, pentru care își exercită dreptul de deducere. 

În situația în care valoarea amenajării efectuate este mai mare de 20% din valoarea spațiului închiriat sau cumpărat, se impune ajustarea TVA-ului astfel: 

• contractul de închiriere are valabilitate 4 ani;
• rezultă că bunul a fost utilizat în procent de numai 20% din perioada în care ar fi trebuit folosit, potrivit legislației fiscale, adică doar 4 ani din 20 ani, cum cere legea;
• astfel, pentru diferența de 80% (cei 16 ani rămași, din cei 20) se impune ajustarea TVA-ului, adică se anulează dreptul de deducere pentru diferența care rezultă, iar acest TVA se achită la stat.

Un alt aspect important pe care l-a punctat specialista este acela că, din perspectiva impozitului pe clădiri, dacă valoarea modernizării depășește 25% din valoarea imobilului închiriat, intervine obligativitatea depunerii unei noi declarații de impunere (ITL – 001), în termen de 30 de zile de la intervenirea modificării, cu valoarea actualizată, care trebuie să includă valoarea modernizării. Ulterior, impozitul se aplică noii valori rezultate, începând cu data de 1 ianuarie a anului următor modificării respective, conform art. 461 din Codul fiscal.

Potrivit prevederilor acestui articol, “[i]mpozitul pe clădiri este datorat pentru întregul an fiscal de persoana care are în proprietate clădirea la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior”, iar, “[î]n cazul extinderii, îmbunătăţirii, desfiinţării parţiale sau al altor modificări aduse unei clădiri existente cu destinaţie nerezidenţială, care determină creşterea sau diminuarea valorii impozabile a clădirii cu mai mult de 25%, proprietarul are obligaţia să depună o nouă declaraţie de impunere la organul fiscal local în a cărui rază teritorială de competenţă se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data modificării respective, şi datorează impozitul pe clădiri determinat în noile condiţii începând cu data de 1 ianuarie a anului următor.”

Mai trebuie subliniat și că "ajustarea TVA-ului nu este limitată", a mai menționat Laura Ene. “Ori de câte ori intervin situațiile de ajustare și nu a expirat perioada de ajustare, trebuie luată în calcul anularea dreptului de deducere.”

De asemenea, conform normelor metodologice de aplicare a Codului fiscal, nu se efectuează ajustarea taxei deductibile aferente bunurilor de capital în situația în care suma care ar rezulta ca urmare a fiecărei ajustări aferente unui bun de capital este mai mică de 1.000 lei, adică reprezintă o valoare neglijabilă.

Nu în ultimul rând, în scopul urmăririi ajustărilor de TVA care intervin și pentru controlul taxei deduse, trebuie întocmit un registru al bunurilor de capital. 

Acesta se ține, după cum a menționat specialista, suplimentar față de Registrul mijloacelor fixe, și trebuie să cuprindă, potrivit normelor metodologice de aplicare a Codului fiscal, următoarele informații:

• data transformării ori modernizării;
• valoarea bunului de capital (baza de impozitare);
• taxa deductibilă aferentă bunului de capital;
• taxa dedusă; și
• ajustările efectuate.

Important: Registrul bunurilor de capital trebuie ținut separat de către orice persoană impozabilă, indiferent dacă este sau nu plătitoare de TVA sau dacă a efectuat sau nu ajustări de TVA, în eventualitatea apariției unei situații pentru care se impune ajustare, a mai punctat specialista.