Noul Regim al TVA pentru Tranzactiile imobiliare

Tranzactii imobiliare:
- Livrari de cladiri si terenuri
- Inchiriere si leasing cu bunuri imobile
- Constructii-montaj
- Ajustarea TVA dedusa

Livrari de cladiri si terenuri

- Vanzari de cladiri/ terenuri
Nou! Scutire fara drept de deducere – livrarea de catre orice persoana:
- a unei constructii sau parti de constructie precum si a terenului pe care aceasta este construita
- a oricarui alt teren
Optiune de taxare
Scutirea nu se aplica livrarii de:
- cladiri noi sau parti ale acesteia
- terenuri construibile
efectuata de o persoana impozabila care si-a exercitat sau ar fi avut dreptul sa-si exercite dreptul de deducere total sau partial al TVA pentru achizitia, transformarea sau modificarea imobilului

Concept
Nou! Cladire noua
- Cladirile vanduta pana la 31 Decembrie a anului urmator celui in care a intervenit prima ocupare/ utilizare
- Cladirile transformate – minim 50% din valoarea de piata

Nou! Codul fiscal nu defineste notiunea de prima ocupare/utilizare desi, potrivit CEJ este in sarcina fiecarui SM sa defineasca acest concept (posibile probleme de natura practica)

Teren construibil
- Orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa constructii

Optiune de taxare:

- Optiunea se notifica autoritatii competente si se exercita de la data notificarii sau de la o data ulterioara inscrisa in notificare
- Optiunea de taxare se poate exercita si numai pentru o parte a bunului imobil
- Anularea optiunii de taxare se poate face numai prin depunerea unei notificari
- Optiunea de taxare nu este limitata in timp

Persoana obligata la plata taxei
- Furnizorul
- Clientul prin mecanismul taxarii inverse, (furnizorul si clientul inregistrati in scopuri de TVA in Romania cf. art.153 CF – masuri de simplificare)
- Clientul prin mecanismul taxarii inverse extinse, cand clientul este stabilit in Romania sau este inregistrat in scopuri de TVA prin reprezentant fiscal, iar furnizorul nu este nici stabilit si nici inregistrat in scopuri de TVA in Romania

Exigibilitatea

- Bunuri imobile – cand sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator (fapt generator)

- Exigibilitate inainte de faptul generator – daca se emite o factura sau se incaseaza un avans inainte de faptul generator
TRANZACTII IMOBILIARE


Operatiuni de inchiriere si leasing cu bunuri imobile

Inchiriere si leasing
- Locul operatiunii – unde este situat bunul imobil
- Scutire fara drept de deducere:
- Inchiriere si
Nou! - Leasing
cu bunuri imobile (cladiri)

Nou! - Optiune de taxare – notificare
- Pentru contracte de leasing in derulare la 1 Ianuarie 2007 sau inchiriere in regim de taxare (optiune tacita) - notificare in termen de 90 de zile de la data aderarii
- In cazul in care se opteaza pentru taxarea operatiunii de leasing, dobanda nu mai este exclusa din baza impozabila a TVA

Exigibilitate

- Inchiriere/leasing – data specificata in contract pentru efectuarea platii (= fapt generator)

- Exigibilitate inainte de faptul generator – daca se emite o factura sau se incaseaza un avans inainte de faptul generator

Persoana obligata la plata taxei

- Furnizorul
- Clientul prin mecanismul taxarii inverse extinse, cand clientul este stabilit in Romania sau este inregistrat in scopuri de TVA prin reprezentant fiscal, iar furnizorul nu este nici stabilit si nici inregistrat in scopuri de TVA in Romania


Constructii - Montaj

- Lucrarile de constructii montaj – masuri de simplificare - taxare inversa (conditie)
- Constructii montaj: constructii, reparatii, modernizari, transformari, demolari legate de un bun imobil (stipulate la sectiunea F “Constructii” diviziunea 45 – Ordin 601/2002 privind actualizarea CAEN)
- Beneficiarul lucrarilor de constructii montaj inregistreaza TVA prin mecanismul taxarii inverse


Ajustari ale TVA pentru bunuri de capital

Nou! Ajustarea TVA dedusa se efectueaza cand (de ex.):

- Bunurile de capital nu mai sunt folosite pentru activitati taxabile sau sunt folosite pentru operatiuni scutite fara drept de deducere
- Apar modificari ale elementelor folosite la calculul taxei deduse
- Bunurile de capital sunt folosite pentru activitati taxabile in timp ce deducerea TVA a fost limitata initial sau nepermisa
- Bunurile de capital isi inceteaza existenta: de ex. Distruse (cu exceptia livrarii catre sine, cazuri de forta majora)

Nou! Ajustarea TVA se poate face in doua feluri:
- In favoarea statului
- In favoarea persoanei impozabile

Ajustarea TVA se poate face:
- O singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa(“one-off”)
- In cadrul perioadei de ajustare pentru fiecare an in care apar modiifcari ale elementelor taxei deduse

Ajustari ale TVA – Studiu de caz 1
- O persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA cumpara o cladire in Ianuarie 2007 pentru a o folosi pentru activitati taxabile. Valoarea cladirii 100,000 RON si TVA dedusa 19,000 RON. In Martie 2009 persoana impozabila vinde cladirea in regim de scutire

- Perioada de ajustare: 1 Ianuarie 2007 – 31 Decembrie 2026
- TVA dedusa initial in momentul achizitiei se ajusteaza o singura data in favoarea statului pentru perioada de ajustare ramasa:

Pentru 2007-2008 persoana impozabila pastreaza dreptul de deducere a TVA (19,000 x 2/20 = 1,900 RON)
TVA deductibila corespunzatoare perioadei 2009 – 2026 (19,000 x 18/20 = 17,100 RON) va fi considerata nedeductibila in decontul de TVA aferent ultimei perioade fiscale a anului 2009

Ajustari ale TVA – Studiu de caz 2
O persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA cumpara o cladire in aprilie 2007 pe care o foloseste pentru operatiuni scutite fara drept de deducere. In Iulie 2010 persoana impozabila decide sa vanda cladirea in regim de taxare
- Valoarea cladirii achizitionate: 200,000 RON
- TVA deductibila: 38,000 RON (ne dedusa)
- TVA de ajustat pe an: 38,000/20 = 1,900 RON
- Vanzare cu TVA in Iulie 2010 pentru 50,000 RON (19% TVA colectata: 9,500 RON)
- TVA nededusa pentru 2007-2009: 1,900 x 3 ani = 5,700 RON
- TVA deductibila se ajusteaza in favoarea persoanei impozabile pentru perioada de ajustare ramasa incluzand si anul in care s-a efectuat vanzarea (2010-2026): 1,900 x 17 ani = 32,300 RON

Totusi, persoana impozabila are dreptul sa deduca doar 9,500 RON (limitata la nivelul TVA colectata) in decontul de TVA aferent lunii Iulie 2010

Ajustari ale TVA – Studiu de caz 3
O persoana impozabila achizitioneaza o cladire cu TVA in Aprilie 2005 pe care o inchirieaza cu TVA in proportie de 70% incepand cu aceeasi luna. In ianuarie 2008 proprietarul anuleaza optiunea de taxare a inchirierii pentru intreaga cladire.
- Perioada de ajustare este Aprilie 2005 – Martie 2010
- Calculul TVA ce trebuie ajustata se face lunar
- TVA supusa ajustarii corespunzatoare fiecarui an este o cincime din TVA dedusa initial care apoi se imparte la 12
- In Ianuarie 2008 proprietarul decide sa inchirieze intreaga cladire fara TVA
- TVA dedusa initial la achizitie este ajustata o singura data in favoarea statului pentru perioada de ajustare ramasa (27 luni)
- TVA deductibila aferenta perioadei Ianuarie 2008 – Martie 2010 (27 luni) va fi considerata nedeductibila in decontul de TVA aferent lunii Ianuarie 2008

Exemplu numeric
- Valoarea cladirii achizitionate: 30,000,000 RON
- TVA deductibila: 5,700,000 RON
- TVA dedusa:
5,700,000 x 70% = 3,990,000 RON
- TVA deductibila ajustata in favoarea statului pentru perioada de ajustare ramasa, incluzand si anul in care regimul de taxare a fost schimbat:
3,990,000/5/12 = 66,500/luna
60 luni – 33 luni = 27 luni
27 luni x 66,500 RON = 1,795,000 RON TVA

Ajustari ale TVA – Studiu de caz 4
Exemplu: o persoana impozabila achizitioneaza o cladire in Noiembrie 2006 pe care o vinde unui client in regim de leasing cu TVA (conform legislatiei in vigoare la acea data); in Ianuarie 2007 nu opteaza pentru taxare; intreaga cladire fiind in regim de leasing fara TVA

- Perioada de ajustare: Noiembrie 2006 – Octombrie 2011
- Calculul TVA ce trebuie ajustata se face lunar
- TVA supusa ajustarii corespunzatoare fiecarui an este o cincime din TVA dedusa initial care apoi se imparte la 12
- In Ianuarie 2007 proprietarul cladirii schimba regimul de taxare (fara TVA)
- TVA dedusa initial la achizitie este ajustata o singura data in favoarea statului pentru perioada de ajustare ramasa (58 luni)
- TVA deductibila aferenta perioadei Ianuarie 2007 – Octombrie 2011 (58 luni) va fi considerata nedeductibila in decontul de TVA aferent lunii Ianuarie 2007

Exemplu numeric
- Valoarea cladirii achizitionate: 200,000 RON
- TVA deductibila: 38,000 RON
- TVA deductibila de ajustat lunar: 38,000/5/12 = 633 RON
- Leasing fara TVA incepand cu luna Ianuarie 2007:
- TVA dedusa pentru Noiembrie 2006 – Decembrie 2006: 633 x 2 luni = 1,267 RON
- TVA deductibila ajustata in favoarea statului pentru perioada de ajustare ramasa incluzand si anul pentru care optiunea de taxare nu a fost exercitata (Ianuarie 2007 – Octombrie 2011): 633 x 58 luni = 36,733 RON care se raporteaza in decontul de TVA aferent lunii Ianuarie 2007


Persoane de contact
Jean-Marc Cambien
Indirect Tax Partner
jean-marc.cambien@ro.ey.com

Marius Ionescu
Tax Senior Manager
marius.ionescu@ro.ey.com

Ernst & Young Romania
Cladirea Forum 2000, Etajul 5
Str. Dr. N. Staicovici nr. 75
Sector 5. Cod 050557
Bucuresti – Romania

Tel: + 40.21.402.41.00
Fax: +40.21.410.69.87
Email: office@ro.ey.com