Te refinantezi si castigi

Refinantarea este recomandata pentru rambursarea integrala a unui credit care a devenit prea scump in comparatie cu media pietei. Poti economisi astfel chiar si valoarea unui autoturism

Operatiunea este oportuna daca diferenta dintre dobanda platita la creditul vechi si cea de la creditul nou depaseste costurile cu comisionul de rambursare anticipata, respectiv acordare, gestiune si polita de asigurare.

Deosebirea fata de creditele de consum este ca in cazul creditelor imobiliare/ipotecare bancile nu sunt obligate sa afiseze dobanda anuala efectiva. Cuantificarea costurilor unui credit si punerea in balanta cu alte oferte devine, astfel, o operatiune destul de dificila.

Rata lunara la acest tip de imprumuturi nu poate depasi 35% din venitul lunar al familiei, iar pe total, impreuna cu alte rate pe care le plateste clientul, expunerea trebuie sa fie mai mica de 40%.

Spre exemplu, la un venit net lunar de 3.000 de lei, rata maxima admisa la imprumutul imobiliar este de 1.050 lei, iar impreuna cu alte rate - 1.200 lei pe luna.

Daca depasesti acest procent, singura cale de a accesa creditul ramane prelungirea duratei de rambursare. Dar atentie! Aceasta trebuie sa fie mai mica decat varsta legala de pensionare.

La dobanzi egale, comisioanele sunt cele care inclina balanta in favoarea unui credit sau altul.

In cazul unui credit pe 25 de ani care are o dobanda de 8% si un comision de acordare de 1%, dobanda efectiva este de 8,15%, iar in cazul in care comisionul este de 3%, dobanda urca pana la 8,4%.

Mult mai complicat este cazul in care comisioanele sunt aplicate la soldul anual sau lunar. Un credit cu o dobanda de 9% care presupune si un comision anual de 1% echivaleaza cu unul cu o dobanda de 10%. Chiar daca platit la acordare un comision de 3-5% este de preferat unuia anual de 1%, tinand cont ca durata medie este 20-25 de ani.

Perioada de creditare poate fi extinsa

Sa luam cazul unei persoane care mai are de rambursat 10.000 de euro si cinci ani pana la scadenta. Dobanda pe care o plateste este de 12% pe an, iar pe piata a aparut o oferta de 8%. Dobanda pe care ar plati-o pe urmatorii cinci ani daca ar accesa creditul cu 8% ar fi 2.160 euro, iar economia, din acest punct de vedere, ar fi de 1.200 de euro.

Persoana respectiva trebuie sa ia in calcul si alte costuri de genul comisioanelor si politei de asigurare. La rambursarea in avans, clientul va plati comisionul de rambursare anticipata (4%), adica 400 de euro, si un comision de acordare pentru noul imprumut (3%), adica 300 de euro. Un calcul simplu indica un cost de refinantare de 700 de euro, insa per total acesta va face o economie de 500 de euro.

In plus, se poate opta pentru un alt termen de rambursare, nefiind obligatoriu ca perioada de refinantare sa coincida cu cea ramasa initial si chiar pentru majorarea sumei imprumutate.

Scadenta maxima la creditele ipotecare a ajuns, in prezent, la 30 de ani, dar extinderea perioadei de creditare poate fi o solutie destul de costisitoare. Cea mai buna solutie este alegerea unui credit cu o dobanda fixa pentru o perioada de 3-5 ani, care de cele mai multe ori este sub media de pe piata si dupa aceasta perioada, cand dobanzile scad semnificativ, apelarea la refinantare.

Pentru achizitionarea, constructia, modernizarea unui imobil se poate apela la creditul ipotecar sau la cel imobiliar. Desi au aceeasi destinatie, diferenta dintre ele se axeaza, in principal, pe modul de ajustare a dobanzilor. Astfel, la creditul ipotecar, dobanda variaza in functie de indicii monetari BUBOR - pentru creditele in lei, EURIBOR - pentru cele in euro si LIBOR - pentru cele in dolari. Legea care reglementeaza creditul ipotecar prevede ca pe durata creditului marja fixa de dobanda peste indicii monetari sa ramana neschimbata. Concurenta de pe piata ipotecara romaneasca nu este atat de acerba ca pe pietele mature din Vest si, prin urmare, aceste marje fixe de dobanda sunt inca destul de mari, singura solutie pentru cei care au luat un credit la o dobanda piperata ramanand refinantarea, mai ales ca in ultima perioada ofertele cu aceasta destinatie sunt destule.

In zona euro, un credit avea o dobanda variabila de 3,5%, iar marja era mai mica, de 2% fata de EURIBOR. In comparatie cu acestea, dobanda la cele imobiliare variaza in functie de strategia comerciala a fiecarei banci, raportandu-se cumva si la indicii monetari mentionati mai sus. Clientul cu un credit luat de cativa ani are in permanenta dobanda pe care o primeste clientul nou, ceea ce este un avantaj daca trendul este de scadere a dobanzilor sau un dezavantaj daca BNR creste rata rezervelor minime obligatorii. Ceea ce se traduce prin costuri in plus pentru bancile comerciale, nevoite sa creasca dobanda la credite, inclusiv la cele imobiliare.

UniCredit refinanteaza creditele scumpe

"Lansarea acestui produs a survenit pe fondul unei schimbari in preferintele clientilor care se indreptau inainte catre produs, iar acum aleg banca, cu intregul sau complex de produse si servicii si modalitati de deservire", a declarat Alina Pascu, vicepresedinte UniCredit Romania.

Aceasta a afirmat ca exista un interes real din partea clientilor pe acest segment, avand in vedere sumele si perioadele aferente acestor credite, precum si influenta eventualelor reduceri de costuri la dobanzi si comisioane.

Suma maxima refinantabila este de 250.000 de euro sau echivalentul in lei, iar dobanda - de 7,5% la euro si dolari si 9,5% la lei.

Durata de creditare este cuprinsa intre sase luni si maximum 25 de ani, clientul putand opta pentru o perioada mai lunga sau mai scurta decat cea initiala.

De asemenea, creditul poate fi transferat intr-o alta moneda decat cea in care s-a acordat initial. Comisionul de acordare este de 1,9%, iar pentru cele in valuta se percepe un alt comision suplimentar, de 1%, ambele percepute o singura data la valoarea creditului. In fiecare luna banca taxeaza gestiunea creditului cu 15 euro.

Consideram exemplul unui credit de 40.000 de euro pe 25 ani pentru achizitionarea unui apartament. Dupa o perioada, creditul devine prea scump fata de ofertele din piata, iar clientul doreste sa se descotoroseasca de el.

Costul total pe care-l va plati acesta la BCR pe urmatorii 18 ani este de 80.784 de euro, in timp ce daca ar apela la refinantare aceasta suma ar fi mult mai mica, in jur de 57.888 de euro. Castigul net obtinut dupa scaderea comisioanelor de rambursare anticipata a vechiului credit (600 de euro) si a celui de acordare (885 de euro) este de 21.411 euro.

Concluzie: dobanzile la credite, inclusiv la cele ipotecare/imobiliare se apropie incet, dar sigur, de nivelurile practicate pe pietele mature, iar cei care si-au achizitionat o locuinta in urma cu ceva ani la costuri destul de piperate pot apela la refinatare. Rezultatul este o diminuare considerabila a costurilor, lasand loc unui credit suplimentar pentru masina.
Autor: de Cristian Andrei
cristian.andrei@mediaon.ro