TVA locuințe 2022: Vrei să cumperi o locuință nouă anul acesta? Cât vei plăti TVA și care e situația celor care cumpără mai multe imobile

Achizițiile de până la 450.000 lei*

Aici se aplică o cotă redusă de 5% TVA dacă vorbim de:

• o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești; suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996 - este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților, a tuturor încăperilor din care se formează locuința (nu se includ balcoanele și logiile); de asemenea, avem o definiție pentru anexele gospodărești în Legea nr. 50/1991 („În categoria anexelor gospodărești, de regulă în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite și altele asemenea. În mod similar, sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești și garajele, serele, piscinele și altele asemenea.”);
• valoarea de 450.000 de lei include terenul pe care e construită locuința;
• achiziția e făcută de o persoană fizică (sau mai multe), nu de o firmă;
• cota redusă de TVA se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare.

Cota redusă de 5% poate fi aplicată indiferent de numărul de achiziții pe care le face o persoană. 

Achizițiile între 450.000 - 700.000 de lei*

Aici se aplică o cotă redusă de 5% TVA, o singură dată, adică la o singură achiziție în acest interval de preț, dacă vorbim de:

• o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești;
• în valoarea situată între 400.000 - 700.000 de lei intră și terenul aferent;
• achiziția e făcută de o persoană fizică (singură sau împreună cu alții), nu de o firmă;
• cota redusă de TVA se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare;
• nu contează dacă cumpărătorul a mai cumpărat în trecut locuințe cu TVA redus; de asemenea, nu contează dacă mai vrea să cumpere și alte locuințe cu TVA redus în viitor, dar va putea doar din categoria de mai sus, adică de până la 450.000 de lei exclusiv TVA; pentru cele ce depășesc plafonul va datora TVA de 19%.

Toate celelalte achiziții, care depășesc aceste plafoane sau care vizează achiziții ce nu se încadrează în cerințele de mai sus, cuprinse în Codul fiscal, TVA-ul aplicabil este cel de 19%, cota obișnuită.

*sumele ce reprezintă plafoane sunt fără TVA

În același context, pentru cei care sunt interesați să cumpere locuințe în 2022, e bine de știut că:

• pentru locuințele vechi, vânzarea se face fără TVA - aceasta fiind una dintre scutirile prevăzute de legea fiscală; însă ce înseamnă locuințe vechi: potrivit Codului fiscal, „livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării”; asta înseamnă că dacă avem un imobil construit și dat în folosință în 2020, el va fi considerat nou până la 31 decembrie 2021, iar ulterior va fi considerat vechi;
• noutatea legislativă referitoare la cota redusă aplicabilă și în intervalul 450.000-700.000 de lei beneficiază și celor care abia anul acesta ajung să perfecteze vânzările;
• dacă cumperi separat o locuință și un loc de parcare, pentru a beneficia de TVA redus, riști să plătești TVA întreg până la urmă.

În fine, încheiem discuția prin a puncta un aspect important pentru cei care cumpără locuințe pentru a le revinde apoi, într-un timp relativ scurt și de pe urma cărora fac profit. Fiscul se uită la aceste tranzacții repetate făcute de aceeași persoană și, chiar dacă aceasta a vândut ca o persoană fizică, va alege să o trateze ca pe un operator economic și-i va pretinde nu doar că trebuia să se înregistreze fiscal, ci și plata impozitului pe venit și obligația de a colecta TVA - o discuție pe larg, în acest material.