Cinci aspecte importante privind TVA-ul atunci când vinzi imobile

1. În primul rând, când ne referim la vânzarea de locuințe, TVA-ul poate fi unul redus, de 5%, dacă sunt îndeplinite anumite condiții, respectiv de 19%, în toate celelalte cazuri. Mai exact, vorbim de aplicarea unei cote de TVA de 5% pentru livrarea de locuințe cu valoarea de 450.000 de lei, exclusiv TVA, achiziționate de persoane fizice. O altă condiție pentru aplicarea TVA-ului redus este dimensiunea locuințelor ce urmează să fie cumpărate - suprafață utilă de maximum 120 m², exclusiv anexele gospodărești.

2. Așa cum precizam și cu această ocazie, Fiscul se poate uita la tranzacțiile repetate ale unei persoane fizice într-un alt mod decât a făcut-o sau a vrut s-o facă vânzătorul, care le-a vândut ca o persoană fizică obișnuită: mai exact, Fiscul se poate uita la aceste tranzacții repetate ca făcute ca afacere și, prin urmare, să decidă impunerea unor obligații fiscale suplimentare. În primul rând, îl tratează pe vânzător ca operator economic, iar nu ca simplu contribuabil persoană fizică și îi impune un impozit de 10%. Dar în ce măsură îi poate impune să colecteze TVA? 

„Din perspectiva TVA, pentru a vedea dacă avem ceva obligații fiscale de îndeplinit, ar trebui să facem o analiză în primul rând dacă vânzătorul poate fi calificat drept persoană impozabilă sau persoana neimpozabilă. Ambele cazuri pot fi la fel de valide în funcție de circumstanțele de tranzacții. 

Acum, haideți să vedem dacă suntem persoană impozabilă. Să zicem că am cumpărat un teren, l-am parcelat și am început să construim case sau chiar un bloc. În această situație, putem presupune destul de rezonabil că suntem persoane impozabile intenția noastră este să facem activitate economică, să dezvoltăm un proiect imobiliar și să îl vindem. La ce trebuie să ne mai uităm? Dacă am ajuns la concluzia că suntem persoane impozabile nu înseamnă automat că trebuie să și depunem un decont de TVA și că trebuie să și plătim TVA-ul. În primul rând ne uităm dacă cumva beneficiem de o scutire, știu că pare ciudat am ajuns la concluzia că suntem persoană impozabilă, ar trebui să datorăm TVA, dar totuși avem scutiri”, a explicat, în cadrul unei recente conferințe organizate de avocatnet.ro, Costin Manta - Director Departamentul de Asistență Fiscală și Juridică, Taxe Indirecte - EY România. 

Specialistul a completat că și în situația în care, ulterior, Fiscul va fi cel care va impune (retroactiv) recalificarea tranzacțiilor și va considera că au fost făcute de o persoană impozabilă, în exercițiul unei afaceri, nu va avea nicio problemă în a impune plata TVA-ului, alături de alte obligații fiscale. 

3. Pentru locuințele vechi, a explicat specialistul, vânzarea se poate face fără TVA - aceasta fiind una dintre scutirile prevăzute de legea fiscală. Însă ce înseamnă locuințe vechi? „Dacă avem un imobil construit și dat în folosință în 2020, el va fi considerat nou până la 31 decembrie 2021, iar ulterior va fi considerat vechi. Dacă îl vindem cumva în 2022, când va fi vechi, regula principală este că această tranzacție este scutită, înseamnă că eu pot să îl vând fără TVA și este o tehnicalitate destul de interesantă: ar trebui, dacă am dedus TVA la construcție sau la achiziție, să îl dau înapoi la stat”.

4. Așa cum preciza specialistul, vânzătorul ar trebui mai întâi să consulte legislația fiscală pentru a vedea dacă e cazul să i se aplice vreo scutire în materia TVA-ului perceput la vânzare. Totuși, chiar și dacă ar putea beneficia de una, specialistul spune că există cazuri în care va prefera să nu o folosească. „Pentru că o dată pot să îmi deduc TVA-ul aferent investiției și a doua oară dacă beneficiarul nu este persoană impozabilă cu drept de deducere, să zicem o companie înregistrată în scopuri de TVA, în primul rând TVA-ul este deductibil și în al doilea rând, beneficiezi de taxare inversă, în sensul că pot vinde fără TVA acel bun imobil. Dacă vorbim în schimb de o persoană care cumpără bunul imobil să-l folosească în interes personal, atunci este destul de fezabilă scutirea sau dacă nu vreau să aplic scutirea ca să rămân cu dreptul de deducere, mă pot uita dacă mă încadrez pe cota redusă de 5%.

Avantajul pieței imobiliare din România și nu la toate piețele imobiliare din Europa este că există această taxare inversă. Dacă avem dezvoltări imobiliare sau terenuri, clădiri sau orice bun imobil și îl vindem în taxare fie prin opțiune, fie prin efectul legii, iar beneficiarul este înregistrat în scopuri de TVA deja pot să aplic taxarea inversă. Ce înseamnă asta? Deși operațiunea în sine este taxabilă, TVA-ul este datorat de beneficiar printr-un artificiu contabil și de principiu nu există nicio ieșire de cash sau un cost cu TVA-ul, în măsura în care folosesc acest imobil mai departe pentru operațiuni cu drept de deducere”.

5. Care este, totuși, momentul de la care începe să se datoreze efectiv TVA-ul? De la momentul tranzacției?

„Depinde, de principiu vorbim de obligația de plată versus momentul când trebuie să se declare. Regula spune că te declari ca persoană impozabilă la momentul când ai intenția. Dacă eu am o intenție să cumpăr un teren de lângă mine și să construiesc un bloc, din momentul acela eu pot să merg să mă înregistrez. Sunt unii care mai amână momentul. Ce e important: o dată, să mă înregistrez pentru că beneficiez de deducere la momentul când fac achiziția, chiar dacă încă n-am obligația de plată, dar eu voi fi obligat să plătesc efectiv TVA-ul în momentul în care chiar fac vânzări. Dacă construcția blocului durează un an de zile, aș putea să amân până când chiar ajung să vând. Dar asta m-ar împiedica pe dreptul de deducere pentru achizițiile anterioare. Sfatul meu ar fi de la început, de când vreau să fac proiectul, merg și mă înregistrez. Asta nu înseamnă că voi avea TVA de plată din momentul acela, înseamnă că voi avea obligația de a depune decont și atât (...)

Va fi raportat la momentul vânzării. Practic, avem o regulă care vorbește de faptul generator și exigibiilitatea TVA și ne uităm la momentul tranzacției, dacă am făcut investiția pe o durată de doi ani și abia după doi ani apuc să vând, practic ei vor îmi vor pune TVA de plată de la momentul când voi vinde efectiv. Aici mai e o discuție că dacă cumva mi-a scăpat acest moment, de principiu Fiscul ar trebuit să pună TVA pe vânzări minus TVA-ul aferent investiției. Adică să plătesc doar diferența între cele două. Nu să am doar TVA de plată și zero TVA dedusă, ar trebui să fie echitabil și să ia în considerare și TVA-ul aferent investiției”, a explicat Costin Manta.