Mall bogat, Mall sarac

Toate drumurile Romaniei duc la mall. O spun in diferite forme analistii imobiliari: numarul mall-urilor din Bucuresti ar putea ajunge la 14 in trei ani; numai pentru 2007 in tara sunt anuntate proiecte de peste 500 mil. euro; la sfarsitul lui 2005, toate spatiile comerciale de calitate din Capitala erau 100% ocupate, existand liste de asteptare pentru Bucuresti Mall sau Plaza Romania. Dar in spatele entuziasmului cvasigeneral, spectrul esecului isi arata primii colti. In fond, cine castiga si cine pierde?

"Fiecare oras cu 100.000-150.000 de locuitori suporta un centru comercial de tip mall", spune de cate ori are ocazia Iulian Dascalu, omul de afaceri de numele caruia se leaga primul mall de succes din provincie - Iulius Mall din Iasi. "Intr-un oras mai mare, pentru fiecare 150.000 de locuitori poate fi construit un mall", e de parere si Arpad Paszkany, administratorul Polus Transilvania - parte a grupului de investitii imobiliare TriGranit Development Corporation. Proprietar al echipei de fotbal CFR Cluj, Paszkany a asteptat noua ani sa treaca de la teorie la practica. Constructia Polus Mall - un complex care se va intinde pe 34 ha a fost anuntata inca din 1997, rastimp in care proiectul a ramas in suspensie din cauza disputelor juridice asupra terenului.

Cu doua mall-uri la activ, presedintele Iulius Group a asteptat ceva mai putin. Proiectul Iulius Mall Cluj-Napoca - cea mai mare investitie de pana acum a Iulius - era prezentat oficial in februarie 2006, pentru ca lucrarile sa inceapa in forta trei luni mai tarziu. Termenul de finalizare: octombrie 2007. Tot in luna iunie se turna si piatra de temelie a Polus Center, care va deveni operational la sfarsitul lui 2007. Clujenii vor avea dintr-o data doua mall-uri si, implicit, o dilema de rezolvat: Iulius Mall sau Polus Center? Dar o intrebare nu vine niciodata singura. Facand abstractie de optimismul fundamentat statistic al celor doi oameni de afaceri, vor reusi ambele mall-uri sa supravietuiasca? Prin extrapolare, cate dintre proiectele anuntate pentru urmatorii ani vor ajunge la faza de maturitate?

Dragos Rosca, directorul fondului de investitii Gemisa Investments, care are cateva plasamente in retail (Mini Blu, Optiblu), spune ca "un mall nu este atat o afacere de real estate, cat una de retail": nu este suficient sa ridici o constructie si sa astepti ca lucrurile sa mearga de la sine. Pentru un dezvoltator, crucial e sa genereze trafic. Cum se poate face acest lucru? Specialistii in real estate ar declama imediat: prin locatie, locatie, locatie. Concentrandu-se asupra acestei repetitii, retailerii cu experienta ar prescrie insa o alta formula a succesului: ancore, ancore, ancore - adica puncte de atractie intr-un centru comercial - cinematograf, restaurante si cafenele sau magazine cu branduri sonore. Revenind la exemplul Clujului, Iulius Mall va fi amplasat in apropierea fostei baze de agrement a UTC Cluj, in cartierul Gheorgheni. Avand o suprafata desfasurata de 110.338,35 mp (inclusiv parcaje si o cladire de birouri de clasa A), cel de-al treilea mall al Iulius va avea, printre altele, Aqua Park, un patinoar, un perete de alpinism si o piscina. Valoarea totala a investitiei: 60 milioane de euro. Polus Center se va afla in cealalta parte a orasului, la granita dintre Cluj-Napoca si comuna Floresti, la iesirea spre Oradea, intre Metro si Praktiker. Cu o suprafata construita de 82.000 mp, mall-ul Polus e o investitie de 140 milioane de euro, dar si 250 de magazine, sapte hipermaketuri, un multiplex, 28 de cafenele, restaurante si fast-food-uri.

Asadar, locatie exista, ancore de asemenea. Sa fie lucrurile chiar atat de simple? Coincindenta sau nu, compania care a dezvoltat primul mall din Romania, in 1999 (Bucuresti Mall din Vitan) se numeste Anchor Grup. De fapt, turcii de la Anchor sunt cei care au deschis gustul pietei romanesti pentru centre comerciale de tip mall. Si totusi, pana la deschiderea celui de-al doilea mall din Bucuresti, turcii au asteptat cinci ani. Daca e sa vorbim despre ancore, poate ca numele cel mai des pomenit este cel al Zara, marca detinuta de grupul spaniol Inditex. Totusi, Burcu Karasoy, directorul de marketing al Anchor, spune ca "secretul succesului nu consta intr-un singur brand comercial, ci intr-un mix de magazine". Pana acum, reteta Anchor Grup a dat roade. In 2005, compania a avut o cifra de afaceri de 31,2 mil. euro si un profit de 16 mil. euro, ceea ce inseamna o marja a rentabilitatii de 50%. E adevarat, sunt rezultatele financiare ale unei companii care a actionat aproape singura pe piata bucuresteana. Aproape singura, pentru ca in Bucuresti s-au mai dezvoltat doar doua proiecte de dimensiuni mai reduse: complexul Jolie Ville - cel mai mic mall din Bucuresti (5.500 mp), dezvoltat de grupul egiptean HKS in nordul a Capitalei - si City Mall - construit in sudul orasului de compania Jaguar Development.

Deocamdata, insa, performantele in materie de trafic ale Jolie Ville nu doar ca lasa de dorit, dar a si dus la "scufundarea" uneia dintre ancorele sale. "Traficul redus ne-a determinat sa intrerupem activitatea cinematografului din Jolie Ville in iunie 2005, in conditiile in care il deschisesem in octombrie 2004. Populatia din zona nu era suficienta pentru volumul de clienti de care aveam nevoie", a declarat pentru BUSINESS Magazin Daniela Chirilov, consilier juridic al companiei care opereaza cinematografele Glendale Studio. In opinia specialistilor imobiliari, una dintre cauzele esecului in materie de volum de vizitatori ar fi pozitionarea prea elitista a complexului. Referindu-se la tarifele practicate de Glendale Studio, Chirilov spune ca erau aliniate la nivelul celorlalte mall-uri din Bucuresti sau din provincie. Compania mai e prezenta in Tomis Mall Constanta si Moldova Mall Iasi. Totusi, o pozitionare prea elitista nu e neaparat o eroare. "In anumite piete, exista mall-uri care au cca. 200 de vizitatori pe zi si traiesc foarte bine, intrucat chiriasii sunt magazine de lux care vand putine unitati, insa la preturi ridicate", explica Burcu Karasoy de la Anchor.

Mai nou, majoritatea proiectelor - si nu doar cele din Bucuresti - sunt pozitionate pe segmentul "high". "Dezvoltatorii pozitioneaza noile mall-uri cat mai sus posibil. Statisticile confirma tendinta de a construi mall-uri cat mai mari, o consecinta a aparitiei competitiei, care impinge dezvoltatorii catre mall-uri de o anumita calitate pentru a avea succes", spune Ali Ergun Ergen, fost director la Anchor Grup, actualmente retail development manager la Baneasa Developments.

Recapituland, succesul unui mall poate depinde de locatie, mixul de magazine, capacitatea de a atrage ancore de top sau pozitionare. Un ingredient la fel de important e insa si profesionalismul managerilor desemnati sa administreze un complex de acest tip. Practic, know-how-ul managerului poate face diferenta intre succes si esec. "Odata cu crestea concurentei, rolul managerilor si al companiilor specializate in operarea mall-urilor va deveni tot mai semnificativ", considera Fulga Dinu, Head of Real Estate Finance corporate banking la HVB, care a finantat si refinantat mai multe proiecte de tip mall.

Pe harta retailului bucurestean sunt in pozitie de asteptare zece noi proiecte tip mall. Pe langa marile poluri (nord si vest), dezvoltatorii sunt interesati in egala masura de centrul si sudul Bucurestiului, unde sunt anuntate pana la sfarsitul lui 2007 doua proiecte: Sun Plaza - al Euro Mediteranee Consulting (EMCT) - si Liberty Center, al irlandezilor de la Mirvan. Pe scurt, pana in 2009 se estimeaza ca Bucurestiul va avea 700.000 mp de spatii comerciale in mall-uri (acum are cca. 150.000 mp). In Capitala, valoarea totala a investitiilor in astfel de complexuri este estimata la peste 500 mil. euro, in vreme ce in restul tarii trece de 700 mil. euro. Deloc intamplator, dezvoltarea a doua dintre proiectele anuntate pentru Bucuresti in urmatorii trei ani a fost incredintata unor fosti manageri ai primului mall din Romania, Bucuresti Mall. Ali Ergun Ergen se va ocupa de dezvoltarea shopping mall-ului din Baneasa Investments, iar Tufan Karaca (primul director al mall-ului din Vitan) de Cotroceni Mall, complexul de 100 mil. euro si cu o suprafata construita de 170.000 mp care va fi ridicat pana in martie 2008 in coasta celor de la Anchor Grup de Africa Israel Investments si New Century Holdings. Baneasa Investments a demarat in nordul Capitalei unul dintre cele mai ample proiecte private de dezvoltare urbana integrata din Europa. Totalizand peste un milion de metri patrati, acesta necesita o finantare de peste 1,2 miliarde de euro.

Baneasa Shopping City se va intinde pe 105.000 mp, dintre care 65.000 mp reprezinta suprafata inchiriabila - cu circa 50% mai mare decat cea a Plaza Romania, investitia ridicandu-se la 150 mil. euro. Cele doua exemple nu sunt deloc intamplatoare. Cotroceni Mall isi va imparti partea leului cu deja veteranul Plaza Romania, in vreme ce Baneasa Shopping City va deveni operational cu un an inainte ca in zona sa mai apara un nou concurent - Raiffeisen Evolution Project. Tot pentru zona de nord a Capitalei este anuntat un proiect al GTC - Galleria Bucharest (57.000 mp). Valoarea totala a investitiei era evaluata anul trecut de Shiomn Galon, seful pentru Romania al GTC (divizia imobiliara a grupului israelian Kardan) la circa 100 mil euro. Cele trei mall-uri sunt destul de apropiate ca locatie, insa specialistii in real estate spun ca batalia se va da intre Galleria si Baneasa Shopping City. Acesta din urma reprezinta cea de a doua faza a platformei comerciale din cadrul proiectului Baneasa. Prima faza a implicat investitii 60 mil. euro in dezvoltarea unui hipermarket Carrefour si a unei galerii comerciale, a unui Media Galaxy, precum si a cate unui magazin de bricolaj Bricostore si de mobila, Mobexpert. Si tot aici isi va deschide primul magazin din Romania si retailerul suedez de mobilier Ikea.

Pe celalalt front, una dintre armele secrete ale celor de la Cotroceni Park, spun unele voci din piata, ar fi un parteneriat cu Cinema City - singura companie din Europa Centrala si de Est care detine o licenta a operatorului de cinematografie 3D Imax. Iar un cinema care aduce o noutate absoluta la nivel de tehnologie sau de confort poate fi un magnet suficient de puternic.

La "antipozi", absenta unui cinematograf cu mai multe sali de proiectie nu trece neobservata. Intr-o discutie cu BUSINESS Magazin despre performantele de trafic din Iulius Mall Timisoara, Iulian Dascalu spunea ca anticipeaza o crestere a traficului dupa deschiderea unui cinematograf cu cinci sali, programata in mai putin de o luna. "Avem 23.000 de vizitatori pe zi in weekend si 20.000 in timpul saptamanii. Pana la sfarsitul anului, vor fi 30.000 de vizitatori pe zi", a estimat Dascalu. Deschis in 2005, mall-ul de 83.000 mp de la Timisoara nu a excelat la capitolul trafic. In plus, o parte dintre chiriasii Iulius Mall au spus ca, raportat la trafic, chiriile sunt prea ridicate, fapt contestat de Dascalu, in opinia caruia tarifele intre 15 si 35 euro/mp/ luna reprezinta un nivel mediu. In fond, traficul este principalul asset pe care un operator il vinde clientilor directi - chiriasii.
#PAGEBREAK#

CHIRIASII: Bazandu-se in mare masura pe experienta dobandita cu Iulius Mall Iasi, Iulian Dascalu este de parere ca, in cazul unui mall, potentialii clienti au nevoie de o perioada de acomodare de aproximativ un an cu acest concept de retail. Pe de alta parte, atragerea unor branduri cunoscute si crearea unui mix optim intre acestea poate fi cheia unei acomodari mai rapide. Cu atat mai mult relatia dezvoltatori-retaileri este reciproc avantajoasa. Intr-o discutie anterioara cu BUSINESS Magazin, Oliver Petcu, managing partner la CPP Management Consultants, sublinia ca Bucurestiul nu are ceea ce s-ar putea numi o artera comerciala de lux, asa cum au capitalele occidentale. E adevarat ca exista zone comerciale pe Bd. Magheru, pe Calea Victoriei sau pe Mosilor, dar cel mai adesea magazinele sunt situate la parterul unor blocuri de locuinte, invecinandu-se cu magazine de nivel mediu, chioscuri, sex-shopuri sau fast-food-uri. Nici aspectul neglijent al trotuarelor, iluminatul deficitar si lipsa locurilor de parcare nu ajuta prea mult. Dimpotriva.

O alternativa este cea a mall-urilor. De altfel, prioritate au acele branduri care se pot constitui in punct de maxima atractie. La randul lor, magazinele de tip ancora au strategii de extindere in mall-uri. Marian Radu, directorul general al Azali Trading (care detine franciza pentru Zara, Pull and Bear si Sunglass Hut), are o astfel de strategie. "Magazinele noastre pot fi lansate numai in spatii de tip mall. Asteptam sa vedem ce astfel de locatii vor mai fi deschise pe piata", declara pentru ZF cu ceva timp in urma Marian Radu. Odata atrase ancorele, comerciantii mici simt nevoia sa intre si ei in joc, in ideea ca vor beneficia de vadul creat de brandurile cunoscute. Insa costurile unei intrari in centrele tip mall sunt destul de ridicate in cazul micilor retaileri. Nu multi sunt cei care isi permit un nivel al chiriilor de 70-80 euro/mp pentru suprafete de cca. 100 mp. De unde si fluctuatia micilor comercianti. In cazul Iulius Mall Timisoara, bunaoara, Cristian Terhes Ardelean, directorul firmei de consultanta Archimedes, spune ca "din cauza nivelului chiriilor este posibil ca magazine mai mici sa decida ca e mai bine sa inchida magazinul din mall". Totusi, dezvoltatorul nu este afectat cata vreme numarul de firme care doresc sa deschida magazine in mall e mai mare decat al celor care bat in retragere.

O logica diferita au companiile mari. "Lanturile mai mari de magazine sau anumite magazine considera ca prestigiul dat de prezenta in mall este prioritara si, chiar daca inregistreaza pierderi sau daca nu isi indeplinesc planul de vanzari, decid sa ramana in mall", explica Cristian Terhes Ardelean. O opinie confirmata de directorul unei mari companii din retailul de electronice si electrocasnice, prezenta in principalele mall-uri, care a dorit sa isi pastreze anonimatul. Si nu e singurul. Dan Rosu, directorul general al Diverta (parte a RTC), e de aceeasi parere. "Nu toate locatiile din mall-uri sunt un succes, in sensul ca nu se sustin din vanzari, cel putin nu de la inceput". Chiar daca Diverta este genul de magazin care se potriveste manusa cu un centru comercial de tip mall, Rosu marturiseste ca nu este dispus sa fie prezent cu orice pret intr-un astfel de centru. "Avem in vedere cateva proiecte gen Iulius Mall Cluj, Polus Cluj, Baneasa, Neo City Mall din Constanta, Euromall din Pitesti, Cotroceni Park, insa cu o parte dintre developerii acestora am blocat deja negocierile. Sunt proiecte foarte scumpe si, conform estimarilor noastre de vanzari, nu putem sustine ofertele financiare inaintate de acestia".

Pe de alta parte, oferta de spatii comerciale din Romania e inca mica, astfel incat - cel putin din acest punct de vedere - mall-urile raman proiecte de succes, chiar si in conditiile in care nivelul chiriilor este cu 20-30% peste cel din tarile invecinate. Potrivit unui studiu al DTZ Echinox, stocul spatiilor de retail in centrele comerciale de tip mall din Bucuresti este de peste 140.000 mp. In Budapesta, in schimb, acesta totalizeaza 544.000 mp, in Praga - 457.000 mp, in vreme ce in Varsovia trece de 1,3 mil. mp. Pentru 2008-2009, analistii imobiliari prognozeaza la nivelul Bucurestiului o crestere pana la 700.000 de metri patrati.

DEZVOLTATORII: Companiile si antreprenorii care investesc in centre comerciale tip mall vin din diverse zone ale mediului de afaceri. Cei mai multi sunt din zona real estate, vazand in construirea unui mall o investitie preponerent imobiliara. Polus Transilvania, parte TriGranit, e un exemplu. Format in 1997 prin fuziunea dintre compania maghiara Polus Investment and Development Corporation si gigantul canadian TrizecHahn, TriGranit a anuntat anul trecut ca va investi 1,5 mld. euro in piata romaneasca, in principal in Bucuresti, Cluj si Constanta. Un alt dezvoltator imobiliar specializat in proiecte de tip mall este Anchor Grup, parte a Fiba Group (Turcia), care mai detine in Romania Gimrom Holding SA si Finansbank Romania SA. Dupa doua mall-uri, Anchor a anuntat pentru toamna acestui an deschiderea primei cladiri de birouri - Anchor Plaza, un proiect de 25 mil. euro, langa Plaza Romania. Mai mult, directoarea de marketing a Anchor Grup, Burcu Karasoy, spune ca investitiile in centre de tip mall vor continua, fara sa precizeze insa locatii sau termene precise. Deocamdata, Anchor consolideaza pozitia Bucuresti Mall si Plaza Romania, investind circa 60 milioane de euro in doua cartiere rezidentiale amplasate in apropierea celor doua mall-uri. Rationamentul e simplu: atat cartierele de locuinte, cat si cladirile de birouri, pot genera cresteri de trafic. De altfel, Anchor va extinde suprafata inchiriabila a Bucuresti Mall de la 30.000 mp la 36.000 mp.

Dar mall-ul este si un business de retail, astfel ca printre dezvoltatori se afla si antreprenori care au inceput cu afaceri in comert. Iulius Group, companie fondata in 1991 de parintele mall-urilor din provincie - Iulian Dascalu - a fost initial producator si distribuitor de produse vestimentare, accesorii de piele si incaltaminte.

Exista si situatii cand dezvoltatorul si finantatorul se confunda. E cazul proiectului Cotroceni Park in al carui actionariat se regaseste si administratorul de fonduri de investitii New Century Holdings. NCH - prin fondul Broadhurst - este cel mai mare detinator de spatii comerciale din Romania, detinand printre altele companiile Romarta, Winmarkt, Winmarkt Beta sau Valmetex. Totodata, fondul este actionar minoritar la magazinele Unirea Shopping Center si Cocor din Bucuresti. La sfarsitul anului trecut, NCH anunta pentru 2006 investitii in Romania de aproape 300 mil. dolari.

In cazul proiectului Cotroceni Park si-a anuntat participarea si compania israeliana Africa-Israel Investments, care detine proprietati si proiecte rezidentiale in Israel, Cehia, Serbia, Marea Britanie si Olanda. "Cuvantul de ordine acum pentru fondurile de investitii este retailul. Exista unele care sunt dispuse sa se implice inca din faza de proiect. Cred insa ca aprecierea puterii de cumparare din urmatorii ani nu va fi pe masura cresterii numarului de mall-uri", sublinia intr-un interviu pentru ZF Monica Barbu, directorul departamentului retail din cadrul Colliers. In opinia acesteia, cel mai bun exemplu e nordul Bucurestiului, care "nu va putea suporta cele trei centre" anuntate.

FINANTATORII: Dincolo de parerile pro si contra, exista si argumente de o alta natura care sa explice entuziasmul investitorilor pentru acest tip de afacere, in conditiile in care in primii opt ani de dupa 1990 nu s-a construit nici macar un singur mall? Intr-o discutie anterioara cu BUSINESS Magazin, Valentin Preda, director general al Jaguar Development, spunea ca o posibila explicatie ar putea fi flexibilitatea fara precedent a bancilor. "Investitiile pentru un mall sunt importante si orice dezvoltator are nevoie de finantare din partea unui grup bancar. La randul lor, bancile au devenit tot mai interesate sa acorde finantari acestui sector", avea sa declare ulterior si Iulian Dascalu intr-un interviu pentru Ziarul Financiar. Iar pe langa finantarea propriu-zisa, bancile isi arata flexibilitatea si in refinantarea unor proiecte deja existente. Anul trecut, Bank Austria Creditanstalt si HVB Bank Romania au acordat un credit de 124 mil. euro catre Anchor Grup pentru constructia noii cladiri de birouri, dar si pentru refinantarea creditelor pentru Bucuresti Mall si Plaza Romania.

De asemenea, banca greceasca Emporiki a acordat 28 mil. euro pentru finantarea Iulius Mall Cluj-Napoca si pentru refinantarea proiectului de la Iasi. "Daca la obtinerea primului credit a fost destul de greu, pe masura ce am dezvoltat tot mai multe proiecte am devenit tot mai interesanti pentru grupurile bancare si am putut obtine conditii mai bune", declara Dascalu la inceputul lunii trecute. La sfarsitul anului trecut, Iulius Group obtinuse de la Bank Austria Creditanstalt un imprumut de 50 de milioane de euro pentru refinantarea mall-ului de la Timisoara.

Nevoia de refinantare a proiectelor a aparut odata cu prelungirea perioadei de amortizare a investitiei si cu scaderea randamentului anual. Arpad Paszkany de la Polus Transilvania spune ca, la aceasta ora, amortizarea unui proiect de tip complex comercial (inclusiv mall) are loc intr-un interval de 10-12 ani, fata de o medie anterioara de sapte ani. "Un randament anual de 7% este rezonabil. Daca insa acesta ajunge la 15%, poti sa te declari fericit", adauga Paszkany.

Toate acestea sunt o consecinta a intensificarii competitiei, dar si a scumpirii materialelor de constructii si a cresterii cheltuielilor cu transportul. La asta se adauga si dorinta developerilor de a investi in proiecte scumpe pentru a se pozitiona de la inceput cat mai sus posibil. Totusi, este in continuare destul de riscant sa investesti sume mari intr-un proiect pentru care piata nu este intrutotul pregatita. Un exemplu de abordare a pietei din aceasta perspectiva ar putea fi cel al unui alt om de afaceri clujean, Daniel Dulau, care va incepe luna viitoare, la Targu-Mures, lucrarile de constructie a unui mall de 15.000 mp. Valorea evaluata a proiectului: 12-13 milioane de euro, adica de patru ori mai putin decat valoarea Iulius Mall din Timisoara. Firma controlata de Daniel Dulau - Matrix Transilvania - mai detine la Cluj-Napoca un shopping center cu o suprafata de 5.000 mp, cu un trafic zilnic de 20.000 de vizitatori. Dinu de la HVB spune ca, pana acum, investitiile au fost prudente, iar bancile nu au fost nevoite sa execute nici un mall pus garantie. E adevarat, nici nu au fost prea multe.