Plata integrala apartament in baza unei promisiuni + litigiu, ce riscuri sunt?

Doresc sa achizitionez un apartament cu plata integrala care nu are CF inca, acesta fiind preconizat sa iasa in iunie-iulie (din ce zicea agentul de vanzari).

Este vorba de o firma aflata la al 2-lea bloc construit, primul fiind deja finalizat de 3 ani si vandut complet si dat in folosinta (oamenii sunt efectiv fizic in el, totul e in regula). Iar ca amplasare fizica sunt unul in spatele celuilalt.

Pentru detalii proiecte:
Park Lake 1 Cluj-Napoca langa Iulius Mall - primul bloc
Park Lake 2 Cluj-Napoca langa Iulius Mall - cel de-al doilea (amplasat in spatele primului si obiectul discutiei acestui thread)

Totusi, fiind vorba de o plata integrala am o oarecare retinere intrucat nu stiu care este valoarea juridica a unei astfel de promisiuni (antecontract), cu toate ca aceasta se incheie in fata unui notar, astfel ca am urmatoarele intrebari/nelamuriri:

1. ce valoare juridica are acest antecontract(promisiune de cumparare)? ce clauze trebuie sa includa promisiunea pentru a nu lasa dezvoltatorului posibilitatea de a nu se tine de promisiunile facute?

2. cum verific daca pe apartamentul meu nu s-au semnat deja alte promisiuni? doresc sa evit cazul des intalnit in care niste dezvoltatori incheie diferite promisiuni de vanzare cu mai multi cumparatori si dupa aceea se fac nevazuti, urmand apoi sa se deschida un proces care se poate intinde pe un numar nedeterminat de ani, si care chiar daca se solutioneaza prin inchisoare cu executare silita pentru vanzator pe mine ca si cumparator nu ma incalzeste ca mi-am pierdut economiile de o viata

3. ce urmeaza dupa semnarea antecontractului? trebuie doar sa astept intabularea/cadastru pentru a semna un contract propriu zis de vanzare-cumparare? daca avansul achitat la antecontract e de 100%, pe ce suma se realizeaza contractul de vanzare?

4. de asemenea platesc de 2 ori taxe notariale si comisioane? si pe promisiunea cu plata integrala si pe viitorul contract de vanzare cumparare?

5. cum pot verifica daca dezvoltatorul are dreptul de vanzare al apartamentelor construite? cum aflu daca imobilul in constructie este sau nu garantia unui credit ipotecar, ce ar putea transfera dreptul de proprietate in favoarea creditorului si nu in favoarea mea?

6. ce alte riscuri apar in momentul achizitiei unui imobil in constructie si cum pot fi ele evitate? cu alte cuvinte, ce clauze ar trebui sa includ in promisiunea facuta sa ma acopar in instanta fara vreo portita de scapare, cu alte cuvinte sa fie negru pe alb in fata judecatorului ca ori primesc apartamentul ori banii inapoi.

7. o astfel de promisiune de vanzare cat timp este valabila?

8. ar fi indicat sa implic si un avocat in toata treaba asta, pe langa un notar?


Litigiu pamant
-------------------
Nume prim proiect (finalizat cu succes): Park Lake Residence 1 Cluj-Napoca, langa Iulius Mall
Nume actual proiect: Park Lake Residence 2 Cluj-Napoca, langa Iulius Mall

Inca un detaliu important este ca, din ce mi-a zis agentul care se ocupa de vanzare, in cazul primului bloc finalizat nu a fost niciun obstacol de la inceput pana la sfarsit.

In schimb, pe al 2-lea bloc (cel in care doresc sa achizitionez apartamentul) am inteles ca investitorii sunt dati in judecata de un alt 'asa-zis' investitor si ca este un proces deschis, si anume acesta: [ link extern ] /
Motivul litigiului este terenul, pe care reclamantul sustine ca a avut un antecontract cu proprietarii, acesta ulterior fiind inlaturat din ecuatie cand actualii dezvoltatori au finalizat contractul de vanzare-cumparare cu proprietarii si s-au apucat de construit. Reclamantul s-a simtit nedreptatit si in consecinta i-a actionat in instanta pe dezvoltatori, in prezent fiind un proces deschis. Nu stiu daca si litigiul este inscris in cartea funciara, cum as putea sa aflu?De asemenea se poate elibera CF-ul daca litigiul este inscris la cartea funciara?

Procesul este suspendat din cauza ca reclamantul este urmarit penal mi se pare ca in SUA si acum este fugit in Germania, iar ultima decizie in proces a fost suspendarea conform articolului 242 din CPC (pe motiv ca nu se poate desfasura procesul in conditii normale din vina reclamantului).

Doresc din nou sa mentionez ca blocul este ridicat in totalitate, iar exterior este la nivel de detalii cu fatada completa, etc.
Am fost sa vad apartamentul si se lucreaza doar la finisari interioare + finisari interioare ale scarii + imprejurimi (si se lucreaza activ, sunte chipe acolo care continua munca, nu stiu in ce masura conteaza asta legal insa e un indiciu inspre bine faptul ca se lucreaza in continuare activ pentru a se finaliza 100%)

Este vorba de 200 de apartamente, ma gandesc rational ca nu toti 200 de viitori proprietari se afla in riscul de a nu deveni proprietari?

Insa pe mine ma intereseaza legal toate aceste aspecte, fiecare cat cantareste intrucat pana cand blocul nu este gata complet si intabulat nu exista un drept de proprietate. Dezvoltatorul este cel mult proprietarul terenului si a materialelor de constructii, folosite sau nefolosite. Orice contract de vanzare-cumparare are ca principal scop transferarea dreptului de proprietate asupra unui bun. Nu as vrea tocmai sa dau economiile de o viata, ca sa obtin un drept de proprietate din partea cuiva care nu detine acel drept.

Inca un amantunt este ca agentul de vanzare mi-a pus la indemanda urmatoarele:
1. contractul de vanzare-cumparare intre dezvoltatori si proprietarii terenului finalizat si in care se mentioneaza si autorizatia de construire din partea primariei Municipiului Cluj-Napoca, in contract fiind doar sterse sumele (acestea fiind confidentiale).
2. mi-a pus la indemana si CF-ul terenului.