Contractul de inchiriere a unei locuinte

Partile contractului sunt locatorul (cel care inchiriaza imobilul cu destinatia de locuinta) si locatarul (persoana careia i se inchiriaza respectivul imobil).
Contractul se incheie in forma scrisa, nefiind necesara perfectarea sa in forma autentica, in fata notarului, facand parte din categoria acelor conventii care sunt valabile prin simpla exprimare a consimtamantului (solo consensu). Exista, de asemenea, obligatia inscrierii, in termen de 15 zile de la data incheierii contractului, la administratia financiara pentru a fi luat in evidenta fiscala, in vederea perceperii impozitului aferent. Multi proprietari de imobile evita inregistrarea fiscala sau, in cel mai bun caz, declara o valoare mult sub cea din contract. In asemenea situatie, pentru locatori, exista o data riscul de a fi sanctionati penal pentru evaziune fiscala, iar in al doilea rand, pot fi expusi sicanelor chiriasilor, care se pot prevala de neinregistrarea fiscala a contractului pentru a nu da inapoi cheile proprietarului pana nu obtin restituirea unei parti din chiria pe care au platit-o, de exemplu, sau, daca reaua-credinta merge si mai departe, pot sustrage bunuri apartinand proprietarului ori pot lasa facturi telefonice putin cam incarcate.
Contractul de locatiune are ca obiect transferul de la locator la locatar a dreptului de folosinta temporara, totala sau partiala asupra bunului cu destinatia de locuit. Locatorul pastreaza asupra bunului pe care l-a inchiriat nuda proprietate. Ca urmare, are dreptul de a vinde unui tert bunul respectiv. Insa cumparatorul bunului are obligatia de a respecta intocmai clauzele contractului aflat in curs de executare.
Chiriasul nu poate subinchiria total sau partial imobilul in care locuieste, decat daca are consimtamantul proprietarului locator. Aceasta este o situatie derogatorie de la dreptul comun, si anume contractul de locatiune reglementat de Codul civil, unde consimtamantul nu este necesar daca nu rezulta in mod expres din contractul de locatiune.

Ipoteze de incetare a contractului de inchiriere:
1. La initiativa chiriasului, cu conditia notificarii intr-un termen prealabil de cel putin 60 de zile.
2. La initiativa proprietarului, cand chiriasul:
- nu a platit chiria cel putin trei luni consecutiv;
- a produs insemnate pagube locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si altor bunuri aferente lor sau daca instraineaza fara drept parti ale acesteia;
- are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
- nu a respectat clauzele contractuale.
3. La cererea asociatiei de proprietari, in situatia in care nu si-a platit cheltuielile de intretinere comuna pe o perioada de trei luni, daca aceste cheltuieli au fost stipulate in contractul de inchiriere.
4. La expirarea termenului prevazut in contract, daca partile nu convin asupra reinnoirii acestuia.
5. Prin parasirea definitiva a locuintei sau decesul chiriasului care este titular de contract. Acesta inceteaza in termen de 30 de zile de la momentul parasirii locuintei, respectiv de la data inregistrarii decesului. Pot exista insa persoane care dispun de drepturi locative, astfel incat inchirierea poate continua in beneficiul sotului sau sotiei, daca a locuit cu titularul de contract, in beneficiul copiilor, nepotilor, parintilor, bunicilor, daca au locuit cu acesta sau in favoarea altor persoane care au locuit cu chiriasul cel putin un an si care au fost mentionate in cuprinsul contractului de inchiriere.
Legea (nr.114/1996) locuintei precizeaza ca nu produc efecte juridice acele clauze inserate in contract care:
a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;
b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;
c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.
Termenul de inchiriere este lasat la aprecierea partilor, Legea locuintei neprevazand o limita minima sau maxima in acest sens.
Conform art. 13 din Legea nr.114/1996, in situatia in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual. Art. 14. alin.1 si 4 din OUG nr.40/1999 prevede pentru prima data in legislatia romana dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere. Exista, in mod corelativ, si dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere, in situatiile prezentate limitativ de OUG nr. 40/1999:
- daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni cu domiciliul in Romania;
- daca locuinta urmeaza sa fie vanduta, respectandu-se dreptul de preemtiune al chiriasului (de a fi preferat cumparator al locuintei daca ofera acelasi pret cu un alt potential cumparator);
- neplata chiriei timp de trei luni consecutiv;
- chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.
In primele doua cazuri, proprietarul are obligatia de a notifica refuzul reinnoirii contractului cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual.
In ultimele doua ipoteze, refuzul va fi notificat cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea contractului.
In toate cele patru cazuri de mai sus, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual si sa achite cheltuielile aferente chiriei si cheltuielilor comune de intretinere pentru perioada cat a ocupat efectiv locuinta.

Razvan Tanase