Cumparatorii aleg locuintele noi

Sorin Manica
 Oferta de spatii rezidentiale din Bucuresti a crescut intr-un ritm rapid in ultimii ani, iar oferta livrata pe piata in 2005 (2.165 rezidente) nu a fost suficienta pentru acoperirea cererii in crestere, informeaza un studiu de piata intocmit de compania imobiliara CB Richard Ellis pentru primul semestru al acestui an. Potrivit Institutului National de Statistica, la sfarsitul primului trimestru din 2006 stocul total de unitati locative din Bucuresti era de aproximativ 785.000 locuinte, din care numai 2,9% reprezentate de proprietati apartinand statului. Desi a fost livrat un mare numar de locuinte noi, piata este inca dominata de apartamente in blocuri rezidentiale vechi.Piata rezidentiala si-a continuat dezvoltarea rapida in prima jumatate a anului 2006. Oferta livrata pe piata in aceasta perioada a constat in complexuri de vile noi si apartamente in cladiri rezidentiale de inaltime joasa, destinate populatiei cu venituri medii si mari. Zonele rezidentiale de nord din apropierea limitelor orasului raman cele mai cautate pentru rezidentele de lux.

In prezent, pe piata au loc schimbari ce vor influenta structura si dinamica ofertei viitoare. Noile proiecte propuse pentru finalizare in 2006 si 2007 vizeaza satisfacerea cererii de locuinte a populatiei cu venituri medii, un segment de piata neatractiv pentru dezvoltatori pe parcursul anilor trecuti.

Proiectele rezidentiale pentru acest tip de clienti capata contur sub forma de apartamente in cladiri rezidentiale inalte, situate in cartiere dens populate (Colentina, Berceni, Stefan cel Mare, Militari, Titan), usor accesibile cu transportul in comun. Noile proiecte ce vizeaza populatia cu venituri medii ofera suprafete mai mici (intre 50 si 150 mp), in scopul mentinerii preturilor de vanzare la niveluri accesibile.
Oferta de rezidente de lux a scazut treptat din cauza scaderii usoare a cererii pentru acest tip de proprietati in prima jumatate a anului 2006. Avand in vedere tendintele pietei, in urmatorii ani acest tip de locuinte va juca un rol important mai ales pe piata inchirierilor si a investitiilor.

Cei mai activi dezvoltatori sunt cei locali, care impreuna cu cateva companii internationale prezente pe piata, au investit in medie 20-40 milioane de Euro per proiect rezidential. Numai proiectele de mare amploare care propun in medie 400-800 unitati rezidentiale pot promova o politica de preturi eficienta, care sa permita dezvoltatorilor sa stabileasca preturi accesibile pentru locuintele adresate populatiei cu venituri medii.

Cumparatorii se orienteaza catre locuinte noi

In prima jumatate a anului 2006 s-a inregistrat o cerere relativ crescuta pentru complexuri de vile si apartamente noi in cladiri rezidentiale cu regim mic de inaltime, situate in zonele centrale si de nord ale Bucurestiului. In ultimii ani aceste tipuri de proprietati au fost achizitionate in principal pentru uz personal, insa in prezent sunt privite si ca oportunitati de investitii. Investitiile in sectorul rezidential sunt atractive pentru fondurile private de investitii deoarece profitul generat de acestea este superior celui obtinut din dobanzile depozitelor bancare.
Una din principalele tendinte ale pietei este determinata de cererea de apartamente in cladiri noi din cadrul unor proiecte rezidentiale de mari dimensiuni, situate in cartiere rezidentiale dens populate.
Cresterea sustinuta a segmentului apartamentelor pentru populatia cu venituri medii a fost determinata in principal de dezvoltarea rapida a creditelor ipotecare si de cresterea puterii de cumparare. Alti factori importanti au fost reprezentati de modificarea comportamentului clientilor (orientare catre calitate si valoare) si de slaba calitate a stocului de apartamente vechi existent.

Noile proiecte rezidentiale domina piata

Piata este dominata de antecontracte de vanzare si inchiriere pentru apartamentele din noile proiecte rezidentiale. In ultimul an preturile de vanzare au crescut cu aproximativ 10-15%. Pretul pentru noile unitati rezidentiale situate in zonele centrale si de nord variaza intre 1.500-2.500 Euro/mp, calculat la suprafata construita. Pentru proiectele situate in zone secundare destinate populatiei cu venituri medii, preturile variaza intre 850 si 1.500 Euro/mp.
Chiriile pentru proprietatile rezidentiale de lux s-au mentinut la un nivel constant datorita scaderii usoare a cererii si ofertei in prima jumatate a lui 2006. Chiria pentru un apartament de lux cu 2-3 dormitoare, situat in zona de nord a Bucurestiului, poate atinge 3.000 Euro/luna si 5.000-7.000 Euro/luna pentru vile.

Piata locuintelor de lux va stagna

Piata rezidentiala va continua sa se dezvolte, in special pe segmentul destinat populatiei cu venituri medii. Mai multe proiecte sunt propuse spre finalizare in urmatoarele 24 de luni. Se prevede ca preturile de vanzare pentru acestea vor ramane stabile, cu scurte perioade de fluctuatie (5%-10%), in functie de volumul ofertei si de reglementarile Bancii Nationale privind creditele ipotecare si imobiliare.
Preturile de vanzare si de inchiriere pentru proprietatile de lux se vor mentine la acelasi nivel in a doua jumatate a anului 2006. Acest segment va continua sa atraga dezvoltatori si investitorii ca urmare a prognozelor optimiste privind aderarea Romaniei la Uniunea Europeana.