Ghid util: Crowdfunding: Ce pași trebuie să urmeze o companie pentru a obține finanțare prin împrumuturi de la persoane fizice sau juridice

Articol scris de Oana Dragomir, avocat specializat în Tehnologie, Crowdfunding, Fintech.

Pe platforma digitală administrată de furnizorul se servicii de finanțare participativă pot obține finanțare mai multe societăți (dezvoltatori de proiecte), de la un număr mare de potențiali investitori.

Platforma digitală pune în legătură potențialii investitori cu societățile care doresc să obțină finanțare (dezvoltatori de proiecte) de la potențialii investitori. Așadar, crowdfunding-ul este o finanțare participativă (deoarece există un număr mare de investitori care acordă finanțare), iar în reglementările aplicabile se regăsește sub denumirea de finanțare participativă.

Există două tipuri de crowdfunding:

• crowdfunding prin intermediul împrumuturilor (crowdlending) - în acest caz, finanțarea participativă este bazată pe creditare, investitorii acordând împrumuturi dezvoltatorului de proiect;
• crowdfunding prin achiziționarea de părți sociale/acțiuni și utilizarea unor vehicule investiționale (crowdequity) - în acest caz, finanțarea participativă este bazată pe investiții în părți sociale/acțiuni, investitorii devenind asociați/acționari în vehicule investiționale.

În crowdfunding se regăsesc trei tipuri de actori:

• dezvoltatorul de proiect - societatea care propune proiectul spre finanțare pe platforma digitală;
• furnizorul de servicii de finanțare participativă - deține și administrează platforma digitală pe care este prezentat proiectul propus spre finanțare. Platforma digitală pune în legătură dezvoltatorii de proiecte cu investitorii și facilitează încheierea contractelor între dezvoltatorii de proiecte și investitori. Având în vedere faptul că furnizorul de servicii de finanțare participativă deține și administrează platforma digitală, în cuprinsul prezentului articol orice referire la „platformă” îl va viza și pe furnizorul de servicii de finanțare participativă;
• investitorii (persoane fizice și persoane juridice) - finanțează proiectul propus de către dezvoltatorul de proiect.

Având în vedere experiența acumulată în procesul de autorizare a unui furnizor de servicii de finanțare participativă prin intermediul împrumuturilor (crowdlending), prezentul articol vizează crowdlending-ul, prin intermediul căruia pot obține finanțare dezvoltatorii de proiecte imobiliare.

În cazul crowdlending-ului, există un dezvoltator de proiect care propune proiectul spre finanțare, investitorii care finanțează proiectul propus și furnizorul de servicii de finanțare participativă care facilitează încheierea contractelor de împrumut între investitori-utilizatori ai platformei (în calitate de împrumutători) și dezvoltatorul de proiect (în calitate de împrumutat).

Așadar, investițiile realizate de investitori prin intermediul platformei digitale vor consta în acordarea de împrumuturi unor dezvoltatori de proiecte imobiliare (rezidențiale, turistice, comerciale), urmând ca dezvoltatorii de proiecte imobiliare să ramburseze investitorilor împrumuturile (atât principalul, cât și dobânda din contractele de împrumut încheiate între dezvoltatorii de proiecte imobiliare și investitori).

Finanțarea prin crowdlending, pas cu pas

Orice societate care dorește să obțină finanțare pentru un proiect imobiliar (adică dezvoltatorul de proiect) prin crowdfunding prin intermediul împrumuturilor (crowdlending), va trebui să parcurgă următorii pași:

Pasul 1: Dezvoltatorul de proiect va trebui să intre pe platforma digitală a furnizorului de crowdlending și să-și facă un cont de utilizator pe platformă. 

Pasul 2: Dezvoltatorul de proiect va primi din partea platformei formularul standardizat al fișei cu informații esențiale privind investiția (denumită în continuare „KIIS”). De asemenea, platforma va transmite dezvoltatorului de proiect și o listă conținând întrebări și solicitări de documente (denumită în continuare „lista de analiză diligentă”). 

Pasul 3: Dezvoltatorul de proiect va introduce informațiile aferente proiectului imobiliar pentru care dorește să obțină finanțare de la investitori în KIIS, va răspunde la întrebările din lista de analiză diligentă și va furniza documentele și informațiile solicitate.  

Pasul 4: Platforma va realiza o analiză a KIIS, a răspunsurilor date de dezvoltatorul de proiect la întrebările din lista de analiză diligentă, a documentelor și informațiilor primite de la dezvoltatorul de proiect, precum și o verificare privind informațiile din KIIS și informațiile menționate mai jos.

Prin urmare, platforma va realiza o analiză diligentă a documentelor și informațiilor, precum și o verificare vizând mai multe aspecte, incluzând, dar fără a se limita la: 

• documentele corporative ale dezvoltatorului de proiect (de exemplu, certificatul de înregistrare, certificatul constatator emis de Registrul Comerțului, actul constitutiv);
• informații financiare (situațiile financiare);
• informatii și documente privind proiectul imobiliar;
• structura de guvernanță corporativă;
• scopul și impactul fondurilor care urmează să fie strânse în campania de crowdfunding; 
• informațiile privind riscul de credit al dezvoltatorului de proiect;
• informații vizând eventuale litigii și proceduri de executare silită în care este implicat dezvoltatorul de proiect;
• eventuale cereri de insolvență, dizolvare, reorganizare, fuziune, divizare;
• informații vizând alte finanțări obținute de dezvoltatorul de proiect din partea instituțiilor de credit, instituțiilor financiare nebancare, fondurilor de investiții, inclusiv cele în capital de risc (venture capital), precum și din partea oricăror persoane.

În cadrul analizei realizate de platformă pot fi luați în considerare o serie de factori vizând proiectul imobiliar, precum: 

• indicele de lichiditate (se analizează capacitatea unui imobil de a fi vândut în mod facil, în cazul în care vânzarea ar deveni necesară);
• indicele de închiriere (se analizează capacitatea unui imobil de a fi închiriat în mod facil); 
• indicele de creștere a prețului (potențialul de creștere a prețului pentru un anumit tip de imobil în locația sa specifică);
• planul de afaceri (pentru a determina fezabilitatea și potențialul de succes al proiectului imobiliar);
• istoricul vizând performanța (proiectele anterioare finalizate ale dezvoltatorului de proiect pentru a evalua experiența și competența acestuia);
• potențialul pieței (analiza potențialului pieței pentru proiectul imobiliar, luând în considerare tendințele actuale și previziunile în domeniul imobiliar);
• competența echipei (luând în considerare expertiza și coeziunea echipei responsabile de proiect).

De asemenea, beneficiarul/ii real/i ai dezvoltatorului de proiect și administratorul/ii va/vor fi supus/și unei proceduri de cunoaștere a clientelei -- Know Your Customer (KYC) --, verificări din perspectiva prevenirii spălării banilor -- Anti-Money Laundering (AML) -- pe listele de sancțiuni  internaționale, de către un furnizor extern de servicii KYC/AML, utilizat de platformă.

Pasul 5: În urma analizei diligente și a verificărilor, platforma îl va informa prin e-mail pe dezvoltatorul de proiect dacă proiectul său imobiliar (oferta de finanțare participativă a dezvoltatorului de proiect) a fost selectat sau nu de către furnizorul de servicii de finanțare participativă pentru a fi prezentat pe platformă.

Pasul 6: În cazul în care oferta de finanțare participativă a dezvoltatorului de proiect a fost selectată pentru a fi prezentată pe platformă, dezvoltatorul de proiect va semna un acord de prestări servicii cu furnizorul de servicii de finanțare participativă care deține platforma. Acordul de prestări servicii va avea ca obiect prezentarea de către platformă a ofertei de finanțare participativă a dezvoltatorului de proiect și facilitarea strângerii de fonduri de către dezvoltatorul de proiect prin intermediul împrumuturilor primite de la investitori. 

Pasul 7: După semnarea acordului de prestări servicii cu dezvoltatorul de proiect, pe platformă va fi publicată oferta de finanțare participativă a dezvoltatorului de proiect (conținând KIIS, precum și orice alte informații suplimentare aferente proiectului, pe care dezvoltatorul de proiect le dorește a fi menționate pe platformă și care au fost verificate în cadrul analizei diligente menționate mai sus). Astfel, va fi demarată de către dezvoltatorul de proiect campania de strângere de fonduri, utilizând platforma, în vederea obținerii de fonduri de la investitori (sub forma unor împrumuturi).

Pasul 8: Orice persoană fizică sau juridică care accesează platforma poate vizualiza strângerea de fonduri, iar dacă respectiva persoană dorește să investească în proiectul imobiliar al dezvoltatorului de proiect, atunci acea persoană va trebui să-și facă un cont de utilizator în platformă. Fiecare investitor va trece prin procedura KYC/AML realizată de furnizorul extern (procedură care va dura câteva minute), va selecta suma pe care dorește s-o investească prin acordarea acesteia cu titlu de împrumut dezvoltatorului de proiect, va citi draft-ul contractului de împrumut, va semna contractul de împrumut în mod electronic, iar apoi respectivul contract de împrumut va fi semnat și de către dezvoltatorul de proiect. 

Pasul 9: Investitorul va utiliza serviciile prestatorului de servicii de plată spre care va fi redirecționat de către platformă pentru a transfera suma împrumutată către dezvoltatorul de proiect.

Pasul 10: După încheierea strângerii de fonduri, dezvoltatorul de proiect va putea utiliza sumele primite de la investitori și va avea obligația rambursării sumelor împrumutate și a dobânzii aferente, potrivit graficului de rambursare din contractele de împrumut. În cazul în care dezvoltatorul de proiect oferă garanții sub forma unor ipoteci imobiliare, dezvoltatorul de proiect va semna cu un agent de garanții (o societate care va acționa în calitate de mandatar al tuturor investitorilor) contractul de ipotecă în fața notarului public, iar ulterior va putea dispune de sumele împrumutate de către investitori.

Precizăm că în Romania există deja un furnizor de servicii de crowdfunding prin achiziționarea de părți sociale/acțiuni și utilizarea unor vehicule investiționale (crowdequity) și un furnizor de servicii de crowdfunding prin intermediul împrumuturilor (crowdlending), ce sunt autorizați de Autoritatea de Supraveghere Financiară.