Cotele de TVA pentru livrarea de locuințe: Nu doar modificările legislative schimbă calculele făcute inițial de părți, ci și lentoarea autorităților locale

Un proiect de reformă fiscală a fost recent adoptat în Parlament și așteaptă acum promulgarea. Acesta prevede, între multe altele, o majorare, din 2024, a cotei reduse de TVA pentru livrarea de locuințe noi, de la 5% la 9%. Însă, există și o măsură tranzitorie care menține cota de 5% pentru precontractele încheiate în 2023, chiar dacă livrarea locuinței are loc în 2024.

„Art. V. – (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şicompletările ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024, se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 acte juridice între vii”, scrie, mai exact, în proiectul de lege care a trecut și de CCR.

Totuși, specialiștii în domeniu ridică semne de întrebare cu privire la aceste schimbări și la utilitatea acestei măsuri tranzitorii. Cu ocazia unei conferințe de profil, Alina Timofti, partener și coordonator la NNDKP, argumentează că măsura tranzitorie este inechitabilă, deoarece acoperă doar cazurile cu avans în 2023 și livrare în 2024. În realitate, există mult mai multe situații care nu se încadrează în aceste condiții. Timofti preciza, cu ocazia conferinței recente, că această măsură ar putea genera litigii, în special împotriva primăriilor care, din cauza inactivității, aduc prejudicii dezvoltatorilor imobiliari.

Marius Ionescu, de asemenea partener și coordonator la NNDKP, a subliniat în cadrul aceluiași eveniment problema birocrației la nivel de primării. Conform acestuia, procesul de recepție a apartamentelor, intabulare și punere în posesie este foarte anevoios și durează uneori mult mai mult decât și-au imaginat cei care au scris legea, Ionescu amintind de situația unor clienți care au semnat precontracte în 2021-2022, dar care nici în 2023 nu pot intra în posesia locuințelor din cauza întârzierilor generate de primării.

Proiectul de lege stabilește că noua cotă de TVA de 9% se va aplica doar pentru locuințele cu o suprafață maximă de 120 mp și ale căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, fără TVA. Acestea trebuie să fie achiziționate de persoane fizice, fie individual, fie în comun cu alți indivizi.

Un alt aspect important al proiectului este actualizarea definiției unei locuințe care poate fi locuită ca atare. În proiect sunt detaliate condiții existente, dar sunt introduse și criterii noi.

Începând cu data de 1 ianuarie 2024, orice persoană fizică va putea achiziționa o singură locuință a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, fără TVA, beneficiind de cota redusă de TVA de 9%.

În ultimii ani, cotele și regulile aplicării cotelor reduse de TVA s-au schimbat aproape de la an la an, ceea ce face foarte derutantă și dificilă aplicarea corectă a acestora întrucât, în practică, pot trece câțiva ani între momentul semnării antecontractului și cel al livrării efective a imobilului.