O nouă propunere de reglementare pentru activitățile de intermediere imobiliară, în dezbatere. Inițiatorii cer adoptarea de urgență a viitoarei legi

Propunerea legislativă privind organizarea activității de intermediere imobiliară a fost recent înregistrată la Parlament, inițiatorii solicitând procedură de urgență pentru adoptarea acesteia.

Notă: O altă propunere cu obiect similar se află deja pe circuit din 2022, dar nu pare să facă pași semnificativi spre aprobare: a trecut tacit de Senat, iar la deputați are doar două avize din primăvara trecută - de atunci, niciun progres. Puteți consulta această propunere anterioară aici. Intenția de reglementare a acestui domeniu, dincolo de ceea ce prevede OG nr. 3/2000 privind organizarea activității agenților imobiliari, a apărut de mai multe ori în Parlament, dar din varii motive niciun proiect nu s-a concretizat într-o lege pentru acest domeniu de activitate. 

Inițiatorii propunerii recente spun că legea este esențială pentru a adresa numeroasele probleme identificate în piața imobiliară din România, inclusiv practicile lipsite de etică, lipsa de transparență, dezinformarea și riscurile financiare pentru consumatori. Reglementarea activității de intermediere imobiliară va contribui la protecția consumatorilor, la creșterea transparenței și eficienței tranzacțiilor imobiliare, precum și la combaterea fraudelor și evaziunii fiscale, spun parlamentarii care o semnează.

În primul rând, propunerea legislativă de față vizează introducerea titlului profesional de intermediar imobiliar, ce poate consta în titlul de broker imobiliar sau agent imobiliar pentru persoane fizice și de agenție imobiliară pentru persoane juridice. 

De asemenea, unul dintre cele mai importante aspecte ale acestei propuneri este introducerea obligativității de a exercita activitatea profesională în baza unui contract scris între intermediar și client. Această cerință urmărește să remedieze situațiile frecvente din practica curentă, unde serviciile de intermediere sunt adesea efectuate pe baza unui acord verbal, ceea ce poate duce la lipsa de claritate și posibile litigii. Prin instituirea contractului scris, se creează un cadru legal solid pentru definirea drepturilor și obligațiilor părților implicate, dar și pentru o fiscalizare adecvată a veniturilor obținute din intermedierea imobiliară.

În plus, propunerea introduce necesitatea înființării și înscrierii intermediarilor imobiliari într-un Registru Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII) și deținerea unei autorizații valabile la momentul încheierii contractului și pe durata prestării serviciilor. Aceasta reprezintă o măsură de asigurare a calității serviciilor oferite și o creștere a standardelor profesionale în domeniu. Desigur, cei care acum exercită activități ca agenți imobiliari vor trebui să vadă dacă îndeplinesc criteriile pentru a mai continua sau nu prestarea acestei activități. 

Propunerea prevede norme de conduită pentru intermediarii imobiliari, care vin să stabilească drepturi și obligații clare în funcție de relațiile stabilite între intermediar și părțile implicate în tranzacțiile imobiliare. Aceste norme sunt fundamentate pe principii de corectitudine și transparență și sunt menite să protejeze interesele consumatorului final, care reprezintă, desigur, centrul preocupărilor legiuitorului.

În ceea ce privește condițiile și procedura de autorizare profesională, propunerea detaliază procesul prin care o persoană poate dobândi statutul de broker sau agent imobiliar, subliniind necesitatea absolvirii unor cursuri de calificare și promovarea unui examen de autorizare. În plus, se cere ca persoanele interesate să nu aibă antecedente penale și să dețină o asigurare de răspundere profesională valabilă.

„Agentul imobiliar trebuie să deţină competenţe profesionale specifice nivelului de calificare CNC. Conform legislaţiei în vigoare, pentru nivelul de calificare CNC 4 cerinţa minimă de studii presupune absolvirea unei forme de învăţământ secundar superior - nivel ISCED 3. Competenţele profesionale specifice se dobândesc prin absolvirea unui curs de calificare organizat de către un furnizor de formare profesională pentru ocupaţia de agent imobiliar, nivel CNC 4, conform standardului ocupaţional corespunzător aprobat de ANC, cu o durată de cel puţin 1.080 ore de formare profesională iniţială, din care cel puţin 360 de ore trebuie să constea în pregătirea teoretică şi cel puţin 720 de ore într-o pregătire practică, în acord cu prevederile legale în vigoare privind formarea profesională a adulţilor.

Brokerul imobiliar trebuie să deţină competenţe profesionale specifice nivelului de calificare CNC 6. Conform legislaţiei în vigoare, pentru nivelul de calificare CNC 6 cerinţa minimă de studii presupune absolvirea unei forme de învăţământ superior licenţă sau nivel echivalent - nivel ISCED 6. Competenţele profesionale specifice se dobândesc prin absolvirea unul curs de specializare organizat de către un furnizor de formare profesională pentru ocupaţia de broker Imobiliar, nivel CNC 6, conform standardului ocupaţional corespunzător aprobat de ANC, cu o durată de cel puţin 180 ore de formare profesională iniţială, din care cel puţin 60 de ore trebuie să constea în pregătirea teoretică şi cel puţin 120 de ore într-o pregătire practică, în acord cu prevederile legale în vigoare privind formarea profesională a adulţilor”, scriu inițiatorii propunerii. 

De asemenea, propunerea legislativă aduce în discuție formele posibile de exercitare a profesiei de intermediar imobiliar, precum intermediar individual sau agenție imobiliară, precum și variantele de colaborare între agenții și brokeri. Se prevede, de asemenea, necesitatea reînnoirii periodice a autorizației de exercitare a profesiei, menținând „un standard înalt de competență profesională”.

Propunerea definește, în mod generic, părțile unei tranzacții imobiliare, precum și definirea noțiunii de „client” și a celei de „terț”. Autorii propunerii au decis, totodată, care sunt clar cazurile în care intermediarul imobiliar are dreptul să primească remuneraţia de la client, „acoperind atât (i) cazul în care se încheie tranzacţia imobiliară prin acordul de voinţă al părţilor, exprimat potrivit legii, ca urmare a activităţii intermediarului imobiliar, cât şi (ii) cazul în care intermediarul imobiliar şi clientul au încheiat un contract cu clauză de exclusivitate, chiar dacă tranzacţia imobiliară se încheie de către client fără intermediarul exclusiv”. Practic, asta va lăsa fără drept de remunerație intermediarii atunci când nu se încheie un contract între client și intermediar sau când părțile tranzacției nu au bătut palma.

O altă secțiune importantă a textului propunerii legislative privește răspunderea intermediarilor imobiliari, care pot fi răspunzători disciplinar, administrativ, civil sau penal, în funcție de natura abaterii. Sunt stabilite abateri disciplinare și sancțiuni aplicabile, iar Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară este autoritatea desemnată să gestioneze aceste aspecte.

Atenție! Propunerea legislativă NU se aplică momentan. Dacă aceasta este adoptată în Parlament, în forma aceasta sau în altă formă decisă de parlamentari, legea se va aplica în 90 de zile de la data publicării sale în Monitorul Oficial.