Blocaj imobiliar in Bucuresti

 de Bogdan NEAGU
 Piata imobiliara din Bucuresti repeta acum scenariul din 2004 - preturi considerate exagerate, la care proprietarii nu au de gand sa renunte. Cu deosebirea ca in toamna lui 2006 nu se mai vorbeste despre vanzarile de apartamente, ci de blocarea pietei terenurilor.
 
 "Piata este blocata. Toata lumea prefera sa astepte“, sintetizeaza Teodor Pop, director general al dezvoltatorului RED Management Capital, o situatie fara precedent pe piata terenurilor. In ultimii ani, preturile terenurilor din unele zone ale Bucurestiului au crescut exploziv, dublandu-se sau chiar triplandu-se de la an la an. Cauzele sunt cunoscute: speculatorii de terenuri, dar si aparitia unor noi dezvoltari in zone neluate in calcul pana atunci. Iar primele noua luni ale lui 2006 nu au facut decat sa continue acest trend. Potrivit unui studiu al companiei imobiliare CB Richard Ellis, pretul terenurilor din Bucuresti a crescut in ultimul an cu pana la 50%.
 
 Analistii CBRE pun aceasta evolutie pe seama unei cresteri semnificative a cererii, dar si a diminuarii numarului de suprafete disponibile. Pe de alta parte, mai arata sursa citata, „in unele cazuri, cresterea pretului a avut loc artificial, fiind determinata de vecinatatea terenurilor cu proiecte deja existente sau propuse si cu proiectele de infrastructura“, amintindu-se cazurile terenurilor aflate in apropierea celei de-a doua sosele de centura sau a viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov. Pe acest fond, al anuntarii de noi si noi proiecte, proprietarii de terenuri au devenit din ce in ce mai constienti de valorile pe care le detin.
 
 „Toata lumea a inceput sa faca calcule de dezvoltatori“, considera Sorin Panturu, partener fondator si manager Trammel Mackenzie, o companie de management de investitii imobiliare. Cu alte cuvinte, vanzatorul unei parcele cere un pret corelat cu valoarea profitului care s-ar putea obtine din viitoarea construtie de pe acel lot. Dar, puncteaza Panturu, ei nu iau in calcul si riscurile pe care si le asuma dezvoltatorul. „Proprietarii terenului vor sa incaseze si o parte din profitul developerului, fara a imparti insa si riscurile.“
 
 Pentru moment, nu sunt mari sperante de redresare a situatiei si aproape toata lumea este in expectativa. Cei mai multi dezvoltatori prefera sa astepte o temperare a cresterilor. In acelasi timp, nici proprietarii nu par presati sa vanda si tin preturile sus. „Este fenomenul omului sarac, care are doar o oaie, dar pe care vrea sa o vanda foarte scump“, descrie plastic Teodor Pop situatia actuala de pe piata terenurilor. Insa nu putine sunt vocile care spun ca actualele preturi au depasit deja limita rezonabilului. Potrivit Mediafax, reprezentantii mai multor lanturi de retail se declara nemultumiti de preturile terenurilor, despre care acestia spun ca, adeseori, ar fi peste nivelul din alte tari europene. Ba chiar, spune John Rix, directorul general al „real,-Hypermarket Romania“, preturile au depasit „limita la care este profitabil sa deschizi chiar si locatii importante“.
 
 O opinie pe care o impartaseste si Pop de la RED Management Capital - companie care dezvolta in prezent mai multe proiecte, inclusiv de spatii comerciale. „Terenurile pentru retail sunt exagerat de scumpe, din punctul de vedere al profitabilitatii posibile astazi“. In fapt, marea problema a dezvoltatorilor nu este intotdeauna atat suma ceruta pentru o parcela, cat faptul ca lotul in cauza necesita costuri suplimentare pentru a se putea construi pe el. „Terenurile sunt foarte scumpe din cauza infrastructurii slabe“, explica Pop. Altfel spus, nu atat pretul pe metrul patrat este neaparat cel care face ca un teren sa fie scump, cat cumularea acestuia cu valoarea costurilor ulterioare implicate de viabilizarea suprafetei in cauza.
 
 Dar, daca despre aceste terenuri se poate spune ca sunt foarte scumpe, in cazurile in care exista deja o infrastructura se poate vorbi despre un pret supraexagerat, apreciaza Teodor Pop. De altfel, Dragos Dragoteanu, managerul agentiei imobiliare Euroest, considera ca „pretul terenurilor nu va mai creste decat in zonele in care nu este inca dezvoltata infrastructura“. Reprezentantul Euroest - companie care are un portofoliu insemnat de oferte de terenuri in zona Capitalei - isi justifica estimarea prin prisma faptului ca „terenurile au atins un prag maxim care nu mai genereaza confort pentru investitori“.
 
 Cert este ca, la preturile actuale, sunt semne ca vremea speculatorilor a apus. In urma cu cativa ani, multi investitori au scos profituri remarcabile doar cumparand si revanzand apoi parcele in zone despre care aveau informatii ca se „vor ridica“. Uneori, aceste investitii au adus randamente de 200% sau chiar 300% in numai un an, cu eforturi minime. Acum, analistii sunt unanimi. „A trecut vremea speculatiilor in Bucuresti“, este convins Dragoteanu, care rezuma trecutul si viitorul pietei terenurilor intr-o singura fraza - „cine a vrut sa cumpere a cumparat, cine vrea sa dezvolte are deja terenurile, iar speculatorii au ajuns la ultima mana. Managerul Euroest apreciaza ca actualii cumparatori de terenuri au de ales intre a porni o dezvoltare imobiliara sau a astepta mai multi ani pentru un profit acceptabil. „Speculatorul care doar cumpara si vinde este pe cale de disparitie“, crede si Teodor Pop.
 
 Iar ceea ce s-a intamplat in Bucuresti, se face acum simtit, chiar daca la o alta scara, si la nivel national. Compania imobiliara Eurisko a previzionat pentru acest an cresteri ale preturilor terenurilor in toate orasele importante ale Romaniei.
 
 Pentru Cluj-Napoca, bunaoara, estimarile analistilor Eurisko anticipeaza cresteri de pret cu circa 20% - pana la 40-200 euro/mp in afara localitatii, in timp ce in cazul Brasovului cresterea preconizata este de 50%, pana la 200-700 euro/mp in oras si 10-100 euro/mp in afara. Totusi, in marile orase nu se vorbeste inca de blocaje, dar si aici „preturile au crescut pana la niveluri la care se mai fac putine tranzactii“, spune Teodor Pop.
 
 Dar piata imobiliara nu sta pe loc. Dezvoltatorii au demarat in ultima perioada o multitudine de proiecte. De obicei, insa, este vorba de terenuri cumparate cu mai multi ani in urma, la preturi sensibil (de cateva ori) mai mici decat cele actuale. Dupa cum exista si cazuri in care dezvoltatorii nu sunt intimidati de preturile ridicate. „Suntem interesati de mai multe terenuri in Bucuresti, chiar daca preturile sunt mari. Credem ca terenurile si locuintele nu au preturi atat de mari comparativ cu alte capitale europene“, comenteaza Khalid Karim, director in cadrul companiei romano-britanice Ferco Investments. Compania a anuntat deja cateva proiecte imobiliare si intentioneaza sa cumpere mai multe terenuri in Bucuresti pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale si de birouri.
 
 La randul sau, Renatas Siaulys, membru in CA al dezvoltatorului Europa Group din Lituania, spune ca va continua achizitiile. Europa Group are deja patru proiecte in dezvoltare in Bucuresti - trei ansambluri rezidentiale si un hotel, dar compania are un as in maneca. „Preferam sa lucram cu terenuri care au probleme, dar au si preturi mai mici“, explica Siaulys. Astfel, Europa Group lucreaza in general pe spatii care au apartinut fostelor platforme industriale. De exemplu, City Center Residence, un complex de apartamente ce va fi finalizat de lituanieni in toamna anului viitor, este construit pe locul fostei fabrici Apollo, langa Parcul Carol.
 
 Chiar si in aceste conditii, oamenii din real estate nu mizeaza pe scaderi. De altfel, o scadere a preturilor terenurilor ar fi o premiera pe piata imobiliara romaneasca. Daca in ultimii 15 ani, chiriile la birouri, la spatii comerciale, pretul apartamentelor si a caselor au mai inregistrat fluctuatii, in ceea ce priveste terenurile acestea au mers intr-o singura directie - in sus. Cele mai multe voci sunt ponderate, mizand pe stabilizare.
 
 Preturile vor creste usor, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, in conditiile in care pretul ridicat al terenurilor a inceput sa limiteze profitabilitatea investitiilor, cred analistii CB Richard Ellis. „Acum este o frenezie a dezvoltarilor care i-a incitat foarte mult pe proprietarii de teren“, spune Panturu de la Trammel Mackenzie, estimand ca, in urmatoarea perioada, acest entuziasm exacerbant se va potoli, iar piata se va regla, mai ales cand profiturile investitorilor vor cobori sub anumite limite. In schimb, Teodor Pop de la RED Management Capital crede chiar ca vor aparea si primele scaderi de preturi, chiar de anul viitor. „Stabilizarea incepe cu o dezamagire“, spune el.
 
 Alti analisti spun insa ca, incet-incet, s-ar putea schimba insusi modelul de business in real estate. „Este vremea asocierilor“, crede Dragos Dragoteanu de la Euroest. Mai exact, in loc sa cedeze parti din profit proprietarilor de terenuri, dezvoltatorii vor prefera sa-i atraga in proiect, impartind astfel riscurile, dar si un profit (potential) mai mare.