UPDATE: REITs: Regimul fiscal special pentru societățile pentru investiții imobiliare, adoptat de senatori

Ca să se aplice, propunerea legislativă mai trebuie adoptată de Camera Deputaților, promulgată de șeful statului și publicată în Monitorul Oficial. Documentul prevede un cadru legal pentru activitatea societăților pentru investiții imobiliare și a societăților cu profil imobiliar.

„Societățile pentru investiții imobiliare sunt vehicule de investiții care facilitează accesul persoanelor fizice și juridice la un portofoliu diversificat de proprietăți imobiliare. Prin intermediul acestor entități, investitorii pot accesa și investi în proprietăți imobiliare într-un mod simplificat și eficient. Un aspect important al societăților pentru investiții imobiliare este că acestea sunt companii listate pe o bursă reglementată, ceea ce asigură transparența, lichiditatea și supravegherea corespunzătoare pentru investitori.

Societățile pentru investiții imobiliare reunesc capitalul mai multor investitori pentru a achiziționa, dezvolta, deține și exploata active imobiliare generatoare de venituri. (...) Societățile pentru investiții imobiliare emit acțiuni ce sunt tranzacționate pe bursele de valori. În general, societățile pentru investiții imobiliare pot deține direct proprietăți pe care să le închirieze și administreze sau pot deține participații în alte societăți din domeniul imobiliar.

Astfel, acest tip de investiție în sectorul imobiliar oferă numeroase beneficii, printre care diversificarea portofoliilor de investiții, lichiditate și transparență, în comparație cu investiția directă în proprietăți. De asemenea, ele oferă investitorilor o modalitate de a beneficia de veniturile cumulate din chirii și de aprecierea capitalului proprietăților fără a suporta povara numeroaselor costuri asociate cu deținerea directă a proprietăților imobiliare”, scriu inițiatorii.

Firmele pentru investiții imobiliare ar urma să funcționeze în România indiferent dacă sunt înființate de entități private, entități publice sau persoane fizice. Totuși, firmele pentru investiții imobiliare vor trebui să îndeplinească anumite condiții:

• să fie societăți pe acțiuni, dar să nu fie microîntreprinderi;
• să aibă sediul social în țară;
• să aibă acțiunile tranzacționate pe o piață reglementată din țară;
• obiectul principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii sau orice altă formă de dobândire și/sau cedare a dreptului de folosință asupra bunurilor imobile proprii, precum și fie direct sau indirect, prin societățile cu profil imobiliar deținute, exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare;
• cel puțin 75% din venituri să provină din activitățile de la punctul anterior din listă, inclusiv din dividende distribuite de societăți cu profil imobiliar sau de alte societăți pentru investiții imobiliare la care dețin acțiuni;
• să distribuie cel puțin 90% din profit sub formă de dividende până la sfârșitul exercițiului financiar următor celui în care acesta a fost obținut, după constituirea rezervei legale.

În plus, societățile pentru investiții imobiliare vor putea să înființeze societăți cu profil imobiliar. Acestea vor putea să beneficieze de regimul special sub condiția deținerii, de către societatea pentru investiții imobiliare, a cel puțin 95% din capitalul social al societăților cu profil imobiliar. În cazul acestor entități, profitul va trebui distribuit, sub formă de dividende, în proporție de 100%, până la finalul exercițiului financiar următor celui în care a fost obținut, după constituirea rezervei legale.

În privința regimului fiscal, propunerea legislativă prevede că pentru societățile pentru investiții imobiliare și societățile cu profil imobiliar, la calculul rezultatului fiscal vor fi neimpozabile următoarele venituri:

• din vânzarea activelor imobiliare;
• din cedarea folosinței activelor imobiliare;
• din mentenanța și/sau managementul activelor imobiliare;
• din dividende de la societăți cu profil imobiliar și de la alte societăți pentru investiții imobiliare;
• din vânzarea titlurilor de participare la societățile cu profil imobiliar și a valorilor mobiliare la alte societăți pentru investiții imobiliare;
• dobânzi aferente împrumuturilor acordate societăților cu profil imobiliar.

Practic, societățile ar fi scutite de impozit pe profit, astfel încât veniturile ar fi impozitate numai la nivelul acționarilor (impozitul pe dividende). „Investițiile în proprietăți sunt oneroase, întrucât, în afara investiției semnificative a capitalului, în mod normal, acestea sunt supuse dublei impozitări, adică impozitării profiturilor companiei care investește în sectorul imobiliar și impozitării dividendelor primite de investitori. În schimb, societățile pentru investiții imobiliare evită această dublă impozitare, fiind concepute ca entități de trecere, acest lucru vizând ca veniturile să fie impozitate exclusiv la nivelul acționarilor, nu la nivelul entităților”, scriu inițiatorii.

Societățile pentru investiții imobiliare care îndeplinesc condițiile regimului special vor depune trimestrial la Fisc o declarație pe propria răspundere în acest sens, în care vor fi menționate și societățile cu profil imobiliar deținute.

Dacă cerințele nu sunt îndeplinite timp de șase luni consecutive, companiile nu vor mai beneficia de regimul special. În plus, dacă nu se fac eforturile necesare pentru reîndeplinirea condițiilor până la finalul perioadei de șase luni, societățile pentru investiții imobiliare și societățile cu profil imobiliar vor trebui să achite retroactiv, pentru acele șase luni, impozit pe profit.

Atenție! Ca să se aplice, propunerea legislativă trebuie adoptată de Camera Deputaților, promulgată de șeful statului și publicată în Monitorul Oficial.